房价下跌城市越来越多，专家却担心房价又要涨，楼市到底怎么走？

时间过得很快啊，2019年都已经开始倒计时了，回顾这一年的房地产市场，总体可以用“平稳”两个字来概括。具体来看，第一季度楼市出现了短暂的“小阳春”现象，但第二季度楼市就开始快速退烧，第三季度房价开始呈现稳中略降的态势，到了第四季度开发商为了冲刺业绩，普遍拉起了打折促销的大幕。

不过，到了2019年年尾，房地产市场似乎并不平静，一边是越来越多的城市加入到了房价下调的行列，另一边则是暗流涌动，调控出现松动的城市和关于调控放松的声音开始不断出现。面对这种态势，对于未来的房价走向，业内各执一词，看跌和看涨的婆说婆有理，公说公有理。那么，明年楼市到底怎么走？我们一步步来分析。

01.进入2019年以来，为什么房价下跌的城市越来越多？

作为政策性市场，房价怎么走与政策变动密切相关。根据统计，2019年1-11月，全国各地共出台房地产调控554次（1月份68次、2月份21次、3月份15次、4月份60次、5月份41次、6月份46次、7月份56次、8月份60次、9月份48次、10月份67次、11月份72次），而2018年同期出台调控425次，上涨幅度高达30%。

除此之外，今年7月份，国家一锤定音，明确了不再把房地产作为短期刺激经济的手段。因此，面临严厉而又密集的调控政策，越来越多的城市加入到了房价下跌的行列。根据国家统计局70城最新房价统计数据显示，二手房房价下降的城市增加到了35个，这是自2015年3月以来，时隔55个月再次出现类似情况，对此业内甚至认为楼市已经迎来转折。

无独有偶，根据中国社科院最新发布的《住房市场发展月度分析报告（2019年11月）》显示，最近一年来，广州、北京、青岛、武汉等许多热点城市的房价都跌回到了一年之前的水平。具体来看，广州同比下跌3.37%，北京下跌3.99%，青岛下跌11.67%，济南下跌8.89%，长沙下跌6.62%，武汉下跌3.9%，郑州下跌2.94%，西安下跌1.89%，福州下跌1.47%，石家庄下跌0.81%。

02.既然房价已经持续下行，为何专家却又开始担心明年房价可能再次上涨？

对于未来的房价走势，12月1日，中国人民银行调查统计司原司长盛松成在某财经论坛上表示，现在大家可能认为房价会下跌，但他认为未来半年到一年以后，房价可能会再一次上涨。谈及具体原因，他表示，目前房地产开发投资、房地产贷款都处于回落状态，一定程度上会造成供给下降，而目前调控限制的是需求，需求只能延缓，并不会消失，所以供需缺口可能导致房价上涨。

其实，在房地产市场当中，关于此类预测并不少见。比如，早在2017年，恒大经济研究院院长任泽平就预测，想买房的人根本不用着急，只要土地财政没改变，这轮调控会在2018年下半年结束，而随着楼市调控逐步放开，到2019年下半年，房价可能迎来一次报复性上涨。可是，如今两年已经过去了，事实证明，调控不仅没有放开，反而愈来愈严厉了，仅2018年和2019年两年出台的调控次数就达近千次。

言归正传，之所以举上面这个例子，笔者只是想告诉大家，任何房价预测都有支撑其成立的理论依据，比如盛松成所说的供给不足，任泽平所说的土地财政等等，这些因素确实都是引起房价上涨的重要原因。但是，笔者提醒大家，不要忘了最关键的一点，对于政策性市场来说，要想判断房价是涨是跌，归根结底需要看两个因素的变化，一个是经济大环境，另一个是政策层面。那么，任泽平预测没有成功，盛松成预测能否实现？

03.结合经济环境和政策因素的考量，那么专家预言能否实现？明年房价到底是涨是跌？

对于明年的房地产走向，其实央媒经济参考报在评论文章《房住不炒因城施策仍是地产调控主基调》已经明确表态，文章称，当前房住不炒仍是主基调，叠加国家已经明确强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，这就意味着房地产调控总体仍是从紧。但考虑到经济下行压力确实较大，接下来更有可能的是各地在因城施策的基础上适度加大主动权。通过央媒的表态来看，对于接来下的楼市走向，我们可以3点概括。

第一，房住不炒的定位不变。众所周知，房住不炒已经被写入国家各类文件报告当中，所以无论楼市怎么变，房住不炒的定位不变。不过，调控初期，控制楼市热度是主要目标，所以房住不炒反复被强调。但是，随着楼市进入下行通道，炒房客已经普遍离场，为了实现防止房价大起大落的目标，也为了发挥房地产稳增长的作用，因城施策有望成为未来调控的主要方式，但房住不炒的底线不会改变。

其二，因城施策、双向调控将成为调控常态化。房价上涨明显的城市，楼市调控一定还会继续加码，但房价下行压力大的城市或有可能出现适度的宽松。其实，根据目前出现政策松动的城市来看，基本都是在吸引人才购房落户，公积金政策，首套刚需贷款等方面出现了边际宽松，显而易见，这是利好刚需、稳定楼市的重要举措，而对于房价的直接影响相对要小得多。

其三，长效机制一直贯穿调控过程当中。国家对楼市调控的态度很明确，除了房住不炒和因城施策，长效机制也一直贯穿其中。诚然，盛松成所说的供需问题的确是影响房价的重要因素，但随着以房地产税、租购并举、共有产权等为主要内容的长效机制加快推进，未来供需格局会进一步平衡，所以房价反弹的机会越来越小了。笔者倒是认为，恰恰相反，最应该担心的或许不再是房价上涨，如果调控不放松，那些郊区楼盘、中小城市楼盘、各类商铺写字楼等或将迎来下行调整的可能。

根据上文的分析来看，房住不炒定位不变，因城施策成为常态化，长效机制贯穿其中，所以房地产调控最严厉的时候或许已经过去了。就现阶段来说，面对不涨不跌的房价，购房者往往变得更加纠结，这时就应该根据需求作出选择。一方面，房价趋于平稳，买房投资回报下滑已是明显趋势，投资炒房还是暂时放弃吧。另一方面，降价跑量、冲刺业绩是目前大部分房企的主流选择，对购房者而言，遇到高性价比房源的概率也会大大增加，所以如果是资金充足的刚需则可以考虑一下。