“砖家”认为：昆明房价正处于较长上行通道的中段

（文/诸葛找房市场研究员 姜国君）

笔者写这篇文章时已是11月份的最后一天，马上就要进入12月份，伟大的2019年就只剩下最后一个月了。那么，这个年末昆明的房价还会上涨吗？已经连续上涨40个月（据国家统计局数据）的惯性暗示我们，它还会涨；但是，市场遇冷、成交萎缩、开发商促销冲刺等现象的叠加，似乎又传递着它可能会下跌的信号。

其实房价的涨跌预期也体现了人们的不同立场，笔者自入行以来一直持一个偏执的观点，就是“房价面前人人都是叛徒，未买房时坚决站在盼跌阵营，一旦买房了会立马叛逃到盼涨阵营”。是的，在房价面前不要妄谈原则和底线，有的只是利益，因为面对动辄百万元以上的房款，原则和底线都是脆弱的。没有谁会傻到买房前盼它快涨，让自己东拼西凑的全款一夜之间只勉强够付个首付；也没有谁会无知到买房后盼它大跌，使砸锅卖铁换来的几十平米的市值大幅缩水。

所以说，房价是件相当复杂的事物，不仅是一门需要探研的市场学科，更是人心、人性。房价的变动不仅与政策、供求关系、经济环境、金融、人口等有关，还与人们的主观意愿有关。的确，人们盼涨或盼跌的主观意愿无法直接升降房价，可相关心理预期往往会左右人们的市场行为，而当这类行为从常规状态偏移到激进或保守状态时，给楼市走向以及房价涨跌带入的影响是非常大的。

从全国范围看，当前的房价正处于增速回落并逐渐下行的趋势，特别是一线城市。国家统计局发布的数据显示，10月份北上广深四大一线城市新建商品住宅价格环比上涨0.1%，较9月份回落0.2个百分点，其中北京环比下跌0.2%、广州下跌0.1%。此外，10月份一、二、三线城市新房及二手房价格环比涨幅都表现为明显回落。这预示着，在宏观调控政策、金融信贷政策持续收紧，市场又遭遇节点性冷淡的情况下，年末全国房价水平基本上没有反弹的可能性。

然而，昆明的情况似乎比较特殊，其实一直以来都比较特殊，不然房价也不会连涨40个月了。国家统计局的数据显示，10月份昆明新房价格环比上涨1.5%、同比上涨12.5%，涨幅都较9月份扩大了0.2个百分点。另据诸葛找房的数据，今年第47周（11月18日—24日），昆明二手房市场均价达到14021元/㎡，为首次突破1.4万元高位。

为什么昆明房价得以逆市上扬？说气候、说旅游都显和俗气和无知，因为一直以来都是这样说的，早就被说滥了。可是，这个时节北方冰封万里，昆明春暖花开，确实一定程度上促成了“候鸟”群体来昆置业。但这并不是最重要的，昆明真正的价值高点体现在以地铁交通为代表的基础设施建设大发展，再叠加自贸区、大健康等重大战略规划的推进实施等方面。除了这些，昆明房地产市场的竞争格局也是房价坚挺的重要原因。近几年来，昆明已经成为各大品牌房企角逐的高地，近期仍不断有外来房企进驻昆明，这些大佬级的开发商也在用品牌影响和产品质量拉高昆明房价。

至于昆明为什么会成为房地产大佬们争抢的香饽饽？笔者认为，大佬们看重的不止眼前的利润，更是未来的趋势。昆明具有桥头堡战略优势，正在加快建设区域性国际中心城市，对东南亚、南亚的辐射以及吸纳功能才是大佬们最看好的。所以，从大趋势来讲，昆明房价正处于一个较长的上行通道的中段，距封顶还远着呢！

当然，昆明并非没有劣势，高海拔就是昆明的“先天病”。在昆明、南宁、重庆、成都、贵阳、西安这6个具有较强竞争力的西部城市中，昆明以接近两千米的海拔居最高，其次是贵阳千米出头，其余城市都低于千米，南宁更是低于百米。这方面的客观缺陷不可逆转，未来将起到抑制房价过快上涨的作用，因为从理性上分析，并非所有人都适合来昆明居住。

综上，笔者认为，进入年末，昆明房价仍将以上涨为主调，在长期的上涨惯性以及较好的发展预期面前，房价不会因为市场的短期遇冷而出现下挫。不过，综合历史表现来看，年末一两个月涨幅出现回落的可能性还是比较大的。