光谷东楼市“唯一”的问题，那就是环境

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2016年3月10日，署名保利时代的作者在网络上发布《二月二，武汉房价龙抬头》的文章，称保利时代均价从16500元/平方米涨至25000元/平方米。

如果说关山大道的暴涨始于保利时代，那么光谷东的暴涨便始于光谷188。

2016年10月9日，光谷188在限购之前紧急开盘，光谷东的房价从8000元/平暴涨至16000元/平方米。

房子是老百姓永恒的话题。在武汉当地论坛上，有人戏称光谷188为“250社区”，大概是觉得188业主被套在了房价的山岗上；也有很多人认为光谷188的房价早晚会翻倍，被套只是暂时的。

至于光谷东的未来，更是众说纷纭，有唱空的，有唱多的，你方唱罢我方登场。

其中有一种观点认为：光谷东地广人稀，商业规划太多，未来的人气很难支撑起这些商业。这种说法有一定道理，从目前光谷东奥特莱斯的人气来看，已经基本确定扑街。老光谷面积80平方公里左右，人口160万，光谷东面积近300平方公里，如果未来光谷东人口能达到200万+，那很有可能成为武汉的下一个商业中心。

但本文认为，光谷东的最大问题不是人气问题，而是环境问题。为什么这么说呢？

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首先，光谷东核心地带——高新大道沿线，光谷三至光谷七路这一带——规划了国家级的产业基地：光谷生物城。生物医药产业是光谷东最重要的产业，也是与光电子平级的产业。从2007年开始，武汉便集中力量将大量的药企集中搬迁于此，同时面向全球，相继引进了8家世界500强：辉瑞、费森尤斯卡比、赛默飞世尔、霍尼韦尔、赛诺菲巴斯德、杜邦先锋、拜耳作物、国药集团药企；以及人福医药、华大基因、药明康德、先正达、中化集团等国内医药巨头；甚至江夏本土药企“启瑞制药”也被挖来。经过近13年发展，目前已汇聚了2000多家药厂，近5万从业人员。

这些企业，如今早已成为光谷东的中流砥柱。但是，药企有个无法回避的问题：环境污染。药企的运营过程会排放大量毒气、毒液、毒渣。比如化学药企使用的呋喃、吡啶等会造成不孕不育；苯、氯仿、丙酮等会致癌；胺类、醇类等会导致各种遗传疾病。生物药企使用的染色剂会导致畸形；病原微生物是危害人类健康的重要类型；含病毒的废水、废气更是有大量未知风险。

要想减少污染，必须同时具备三个条件：1，国家有严刑峻法并且严格执行；2，有社会责任感的企业；3，有素养的员工。

但至少目前国内的大环境下，这些条件是不具备的。因此，在光谷东选房时，必须要注意观察楼盘附近是否有这些污染源。

与医药园隔街相望的光谷东小区（来源云中江夏）

比如，某小区与人福的车间仅一墙之隔；某小学与药厂仅隔400米，旁边的某“屌丝”楼盘距药厂仅600米。这些都是潜在的风险，有严重的健康隐患。

有人会说，工厂车间才有污染，光谷东的都是高端医药研发，不会有污染的。

首先，位于光谷七路的药企大部分都是药厂；其次，光谷三路确实有很多企业在做研发，但还称不上高端研发，高端医药研发投资太大，中国药企现阶段还玩不起。

某药企楼顶排废气用的风机

另外，即便是高端医药研发，也避免不了污染。医药研发经常使用各种有毒试剂，为了保证研发人员的健康，研发实验室必须常年保持“负压”状态：在研发大楼的顶部安装大量的抽风机，以保证整个大楼内的有毒气体随时被抽走，排放到大楼外的空气中（参见上图）。基本上，每个药企的楼顶、车间都会有几十个这样的抽风机。

也有人会说，把这些药企搬走不就得了。

绝无可能！生物医药产业是目前光谷东的基石产业，光谷东营收过百亿的企业仅两家，全都是药企：国药集团、人福医药。这些中流砥柱，怎么可能轻易搬迁，所谓“皮之不存、毛将附焉？”

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很多房产大V只会一味鼓吹某些区域城市规划，其实武汉的城市发展规划非常简单，一言以蔽之： 工业包围城市。

武汉是个老工业城市，随着城市发展，三环内的工业，基本都陆续搬到城市周边了，再加上近二十年的大力招商引资，又新入驻了不少大型工业企业。这就形成了，在武汉三环线周边，大量密集的工业圈，光谷东就是其中之一。

比如，左岭附近规划的华星光电、天马、存储器基地等大厂建造的都是超级车间；光谷三路附近的武重集团、武汉锅炉、长飞光纤也都是“重”型制造业。制造业基地都避免不了一个问题：原材料及产品运输。所以，可以肯定，未来光谷东的街道上，避免不了跑大货车。

噪音、灰尘、尾气污染等一系列问题都会严重影响到居住者的日常起居。因此，在光谷东选房时，一定要注意观察楼盘附近是否有这些污染源。一般而言，如楼盘距离高架桥、厂房、火车轨道过近会产生严重污染。厂房附近的房屋不仅污染严重，而且存在安全隐患。

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另外，不得不提光谷东的二妃山，光谷生物城位于武汉二妃山下。二妃山最辉煌的历史，大约跟分管这里的明代藩王有关。二妃山下佛祖岭村地下位置，曾经是明代驻守湖北的第一位藩王朱桢的第8个儿子朱孟炤夫妻的坟墓。事实上，除了朱孟炤，二妃山周围还埋葬着大明王朝的其他皇子皇孙，是名副其实的龙脉之一。但后来，它却变成了武汉城郊一座用来堆放垃圾的山。

为了掩埋住这个巨型垃圾场，高新区政府填埋了7万平方米垃圾，堆积成44米高的山头，铺上了草坪，并专门修建了垃圾渗滤液处理项目。

被大雨冲垮的垃圾填埋场

但是固体垃圾没有个几百上千年是不可能降解的。2016年7月的一场暴雨“摧毁”了武汉，也“摧毁”了二妃山。二妃山多处发生滑坡，几厘米厚的草坪在暴雨面前异常脆弱，昔日覆盖垃圾用的塑料膜暴露无遗。

因此，在光谷东选房时，这也是一个值得注意的问题。

光谷东继续向东，葛店开发区同样也有一个生物医药园，面积相比光谷生物城要小。同理，在葛店选房时，以上问题同样值得注意。

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当然，这些问题不仅光谷东存在，放眼全国，凡是产城结合的区域，普遍具有这些问题。

道理很简单：城市要发展，必须引进产业，ZF招商引资，别人来建厂，你很难上来就要求别人环保，否则别人不会来。
等这些工业企业都发展成熟稳定了，跑不了了，才有可能对他们要求环保。但是，到这时候，该污染的也污染完了。

武汉的房产大V，基本都是无脑的吹楼市，很少给出负面的评论，这对购房者其实是一种误导。

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