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前言
“十年功成名就，毁于一旦”
屡禁不止的澳洲地产中介信托账户欺诈
该如何防范「信托欺诈」？
前言
“当你在交易悉尼的房子时，一笔大额的钱会被存入房产中介的信托账户中，而对于大多数人来说，他们一生中从来都没有把这么多的钱交给任何人过…所以我想弄明白的是，为什么一到房产中介违犯信托就比不上律师违犯同类行为严重？”
皮克林法官（Judge Pickering）在今年9月审理范温哈顿（Nicolette Van Wijngaarden）房产信托账户欺诈案中这样说。
本案中，范温哈顿对于非法侵占信托账户上、客户的购房预付款和租金合计369万澳元的行为供认不讳——这也是新南威尔士州同类犯罪中，涉案金额最大的一笔。
实际上，作为澳洲豪宅中介公司独特地产（Unique Estates）的创始人，范温哈顿自2009年创立公司以来曾经收获了不少澳中富豪与社会名流客户，其中之一就是澳洲知名品牌设计师狄妮根（Collette Dinnigan）。
范温哈顿（Nicolette Van Wijngaarden）/ 来源：AFR
然而，在十年后的2019年11月21日，范温哈顿的命运也迎来了颇具戏剧化的转折：
在接受了悉尼区法院的判决后，她被直接送入监狱，并将开始长达3年零6个月的服刑期（其中1年零9个月不得假释）。
十年的功成名就毁于一旦，范温哈顿究竟是如何一步一步走到了今天？
而在她倒下的同一条路上，又有多少嗜血的澳洲房产中介与之同行？
1
“十年功成名就，毁于一旦”
在2009年创立公司之初，正如公司的名字“独特地产”一样，范温哈顿对于只专攻于豪宅销售管理的定位就非常明确。
该公司从一开始主要集中在悉尼著名的“富人区”拜伦湾（Byron Bay），进而拓展到整个悉尼与墨尔本，甚至在香港也设有办公室。
拜伦湾（Byron Bay）/ 来源： bookings
事业蒸蒸日上，客户非富即贵，一切看起来都很完美——直到2016年，范温哈顿把手伸向了公司信托账户的那一刻。
据范温哈顿的律师称，虽然她本人确实在2016至2018年挪用了信托账户的钱、去填补公司现金流的“窟窿”，但她也已经竭尽自己所有的筹资渠道、想方设法去补上信托账户中产生的新“窟窿”。
据称，范温哈顿在为支撑她的公司在向银行、家人与朋友借钱时都吃了不少“闭门羹”，所以才会被逼的走投无路；而公司日常为客户提供的服务，不仅包括奢华的晚餐、娱乐表演活动，甚至“在每一笔交易成交时都会赠予客户鲜花”。
该律师补充，在2018年底，当范温哈顿终于意识到自己负债累累时，她选择了自首并协助调查，甚至试图出售该公司的资产，其中包括价值为140万澳元的豪华度假房屋地租账簿（rent-roll）。
但皇冠律师则表示，范温哈顿选择自首的原因，实际上是为了躲避那些发现首付款不翼后勃然大怒的客户们的起诉。
毕竟在那时，她既没有采取“止损”的最佳出路——试图关闭公司，也根本不曾削减开支：
这包括她在香港在内的多家办公室照开不误，奢侈时尚杂志出版仍旧不停，甚至还拥有着一整柜昂贵的大牌衣物——虽然最后一点被范温哈顿本人否认。
该律师总结，范温哈顿挪用了本不属于她的钱并从中攫取利益。
虽然范温哈顿的律师反复强调的是，贪婪并不是导致她做出如此行为的动机，但皮克林法官对此表示：
“贪婪可能以很多种形式存在。“
皮克林说，“的确，（保住公司）让员工继续就业可能是利他主义，但并不是说这就对她没有好处。她其实本可以早早地就卖掉公司，但是她却也戒不掉自己的野心，那就是当一家独特的高端房地产公司的负责人。”
他补充，“不同的罪行存在着不同的因素。但就算我今天不是法官，也不能否认她为了自己的目的欺骗了供应商，并从信托账户中挪用了钱。”
2
屡禁不止的澳洲地产中介信托账户欺诈
范温哈顿的案件并不新鲜。
努恩（Judy Nguyen）与丈夫诺尔（Joseph Ngo）/ 来源：HeraldSun
2019年6月，曾是LJ Hooker加盟商的努恩（Judy Nguyen）因非法挪用信托账户中十一笔合计超过80万澳元的购房预付款，被判处20个月刑期。在2015年至2016年期间，涉案的这十一笔交易涵盖位于墨尔本东区的Glen Waverley，Deer Park，Caroline Springs，Narre Warren，Berwick,，Dandenong，Docklands 以及Parkdale等区。
而努恩的丈夫诺尔（Joseph Ngo）作为该公司的联合总裁，由于挪用公司信托账户640万澳元的行径，在去年被判处最高五年刑期。据悉，他曾花费了200多万澳元用于购买衣服、珠宝，甚至是包括冰毒在内的多种毒品。
虽然努恩与诺尔在挪用过程中，也有资金时不时地返充入信托账户——但最终，这个填不满的窟窿还是被无情地揭穿了。
情节类似的是，2018年11月，悉尼房产中介伊米塞思（Zacharis Gregory Imisides）因涉42.5万澳元信托账户欺诈案被判两年有期徒刑。涉案时间发生在2014年5月至2014年12月之间，覆盖包括Marourbra、Pagewood和Kingsford在内的悉尼东部多个地区。
再往前追溯至2017年9月，曾任位于悉尼北沙滩区的Pittwater物业管理公司前总裁爱德华兹（Michael Raoul Edwards），对于在2013年自己非法挪用约40万澳元信托基金行为的供认不讳，被判刑期三年。
…
信托，通俗地说，就是基于信任托付财产。
根据澳大利亚《2002年房地产、股票和商业代理法》规定，房地产代理许可证持有人必须在信托账户中持有客户的资金，比如购房预付款与租金收入。
可是被这些人肆意利用并践踏着信任的「信托欺诈」，究竟为什么会成为这些年澳洲房市屡禁不止的毒瘤？
3
该如何防范「信托欺诈」？
通过对上文罗列的几宗案件以及结合其他报道的分析，可以发现涉案房产中介挪用信托资金的时间不定，短则几月，长则数年。
虽然天网恢恢，疏而不漏，这些案件中的受害者们也后来从房产赔偿基金中得到了相应的赔偿。
但为什么受害者会需要这么长时间才发现信托账户里的钱没了？
其实一般而言，这些中介都是像范温哈顿一样有着一定信誉与地位的人，所以哪怕在一开始出现疑虑的时候，受害人还是理所当然地对于他们充满了信任。
——这也或许是范温哈顿只做精品豪宅的高明之处。
而且对于大额的购房预付款，犯罪人还会常常利用“拆东墙、补西墙”的方式，用新的资金去填补上一个漏洞，直到这个洞越来越大、再也补不上了为止。
而那些宛如细水长流的租金收入，对于那些本想在买房后做个“甩手掌柜”而委托公司管理豪宅的富豪们来说，甚至其中不少可能远在海外，可能也根本没有这个精力去一个月两次地查账目。
事实上，不少涉案中介的「信托欺诈」行为不仅仅不易被房主察觉，就算是有着标准规范的信托账户管理制度的房地产管理公司，也可能都会对其防不胜防。
虽然只有持有房地产牌照的公司（Licensee）才有管理信托账户的权限，但这并不就意味着公司就可以对于底下中介行为的监督与审核掉以轻心。比如通过加强信托账户的系统安全管理与培训、定期可疑账目查询、轮值相关岗位并将职责分摊给不同员工、杜绝“一人做大”现象等措施，或许也能将「信托欺诈」扼杀在摇篮之中。
END
在范温哈顿一案的审判中，皮克林法官明确还指出，房产中介不能以信托管理培训少于其他同行（比如会计师、律师）作为借口，在未经允许条件下非法挪用资金——哪怕是为了挽救企业运营，这种行为也丝毫不会减轻犯罪的严重性。
毕竟，哪怕是再严谨细致的培训，也只能教得了如何循规蹈矩地做事， 却教不了如何诚实守信地做人。
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