业绩掉队“绿巨人”跌倒？资产负债率高企 现金流大幅下降

内容来源：北京晚报

高负债率、欠款风波、房地产销售增长乏力，曾经的房企龙头绿地集团，现在却一路“掉队”。按照克而瑞的统计，曾经与万科、恒大争夺前三名的绿地集团，今年前十月以2555.5亿元的房地产销售额排名第七，与榜单前两名相比，还不及他们各自的一半。截至今年11月18日，绿地控股报收6.51元每股，市值跌至792.1亿元，这较2015年绿地上市以来的市值高点3000亿元，蒸发了2000多亿元。1992年成立的绿地，经过多轮体制变革，数年来不断扩张。但如今，在风云变幻的房地产市场，绿地似乎走进了一个怪圈。这不禁让人疑问，曾经的“绿巨人”跌倒了吗？

超高层模式受到挑战 建筑方因欠款停工

11月11日，很少在北京公开参加媒体活动的绿地集团董事长张玉良，出现在上海绿地董家渡项目推介会上。上海董家渡项目由绿地集团于今年2月14日从中民投手中以121亿元收购而得，现被命名为绿地上海外滩中心，总投资800亿元，总建筑面积120万平方米，是上海市中心滨江沿线最大的商务综合体。

这个项目在被绿地收购之前，曾经是上海“地王”。如今，该项目被绿地内部称之为今年“最重要的项目”，也是其“投资规模最大的项目”。“超高层建筑几乎是每天一层的建造速度。”张玉良称，力争两年实现120万平方米综合体的全面交付。就在张玉良对上海外滩中心信心满满的同时，绿地在全国的多个超高层建筑项目正在陷入困境。

据媒体报道，近日，中建三局集团有限公司向绿地控股集团有限公司发出“工程联系函”，函件称武汉绿地中心因欠付巨额工程进度款，已经全面停工。绿地集团方面没有直接否认欠款停工一事，仅表示“各项施工仍在紧锣密鼓稳步推进”。

从函件内容来看，项目涉及的相关分包单位达到41家，包括中建钢构、南通丰润、尚水建筑、杨明建安、龙浩飞达、航宇劳务、湖北一安、成英钢构等，主要是钢构、机电、燃气、电梯等方面。

公开资料显示，武汉绿地中心是武汉市一座超高层地标式摩天大楼，总建筑面积为40万平方米，设计高度为636米，原计划建成后能超过目前的中国第一高楼——632米的上海中心大厦。

建造超高层建筑是绿地的拿手本领。公开数据显示，从2005年起，绿地集团已建和在建超高层地标达35幢，全国300米以上的地标性建筑，50%是由绿地集团投资建设。绿地通过超高层建筑，不断刷新多个城市的天际线。

和超高层建筑光鲜的外表相比，绿地的资金链却显得捉襟见肘。此种开发模式下，绿地在全国多地均出现了拖欠供应商款项，遭到维权、起诉的事件。绿地集团旗下多家子公司，包括上海绿地建设(集团)有限公司、南通市绿地置业有限公司等在内，因拖欠工程款，已被列为失信被执行人。

` 在北京，绿地也屡屡成为被告。2018年9月，北京市密云区人民法院就曾披露，2017年6月以来法院已经受理了绿地集团旗下北京京纬置业有限公司70余件诉讼案件。后者在明知密云法院对相关案件具有管辖权的情况下，仍执意提起管辖权异议，该行为违反诚信原则，浪费了司法资源。因此对其罚款50万元。

“工程款遥遥无期，绿地只能以房抵债，但房子多在偏远郊区，难以变现。”记者采访到的绿地一家合肥供应商表示。2016年之前，绿地集团一直是国内房企销售榜前三。不过绿地集团却屡被指“以质量换规模”，已有地标建筑面临停工或者烂尾风险，其商业模式和资金水平在市场上备受质疑。

第三季度销售大跌 传出“强制员工买房”

在房地产主业方面，在市场下滑的背景之下，绿地控股今年第三季度销售大跌。第三季度实现合同销售面积630万平方米，比去年同期减少42.1%，实现销售金额668.68亿元，比去年同期减少35.8%。

今年前三季度，绿地控股实现合同销售面积2117.1万平方米，比去年同期减少13.2%；实现合同销售金额2345.53亿元，比去年同期减少12.1%。中信建投的分析报告认为，业绩下滑主要因公司年内所推货值大多布局于三四线，而今年三四线市场整体去化压力较大的影响。

事实上，该数据远低于绿地集团及其董事长张玉良的预期。2018年，绿地集团曾表示未来三年要确保房地产年销售额超过5000亿元，但2019年前三季度仅完成销售目标的46.91%。

近日就有媒体报道了“湖南绿地强制员工买房”一事。报道称，据绿地集团湖南事业部技术研发中心员工反映，其被部门领导要求在12天内购买一套绿地湖南的房产，以帮企业完成年底业绩，否则将被公司“除名”。

可见绿地在销售上所面临的巨大压力，通过全员营销的形式成为迫不得已的选择。

在房地产这个核心主业以外，在绿地控股描绘的业务版图里，基建、商贸、酒店旅游等业务也是着力推动的重要部分。2018年10月12日，绿地控股就宣布，集团正式重组成立“三大产业集团”，分别是绿地大基建集团、绿地商贸集团、绿地酒店旅游集团，以通过推动“三大变革”来实现未来三年年均销售规模保持在5000亿元以上，形成一批300-500亿元发展能级的重点事业部这一目标。

但目前来看，完成这一目标并不容易。

资产负债率高企 现金流大幅下降

近年来，绿地资产负债率开始快速飙升，至2015年第二季度末已攀升至88.21%，至今已连续4年超过88%的高压红线。截至今年三季度末，绿地控股的资产负债率88.29%，较年初下降了1.20个百分点，扣除预收账款后负债率为81.50%，下降2.90个百分点。

大规模拿地进一步加重了现金流吃紧。2019年前三季度，绿地在全国共获取82个土地项目，新增权益建面 2623.52 万平方米，同比减少36%，权益地价649亿元。中信建投的研究报告指出，从结构来看，绿地今年年内新获取项目按建面口径，一、二、三四线占比分别为13%、12%、75%，相较2018年一线比例有所提升，二线下降，三线基本持平。

另据统计，2019 年至今绿地合计发行了6期合计21.5亿美元的海外债。

数据显示，绿地今年前三季度经营活动产生的现金流净额为91.27亿元，同比大幅下降70.53%。公司表示，变动原因在于工程款支付同比增加。加之投资活动产生的现金大额净流出135.71亿元的影响，前三季度绿地控股现金及现金等价物净减少了21.52亿元。

市场分析人士认为，一方面，绿地通过兴建超高层建筑地标、参与轨道交通大型公建等，在各地得以迅速打开局面，大规模扩张；但另一方面，激进扩张的很多项目，投资时间长，成本回收慢，吞噬其资金流，造成负债承压。持续快跑做大规模扩张后，绿地不得不面对过快扩张带来的后遗症。

北京市场折戟 巨量商办项目搁浅

几乎对于所有全国性房企来说，北京市场都是重中之重。在北京区域的布局往往是房企极为重要的战略，在北京市场取得的业绩也更被看中。

总部在上海的绿地集团，也同多数全国性房企一样，想把“北京份额”做大做强。无论从业绩和地位上，张玉良期望中的京津事业部都要和上海事业部看齐。从2007年至今，绿地已“进京”12年，但已被其他房企远远甩在身后。

以商办专家著称的绿地在北京拥有大量待售及待开发商办项目，其中绿地在2016年拿下的4宗大兴生物医药基地地块，就包含了大面积商办产品。2017年，北京出台商办新政，一度火爆的商办市场迅速降至冰点，手握巨大体量的商办项目，绿地陷入窘迫的境地。

大量商办项目搁浅，唯一一个住宅海珀云翡因错过窗口期而滞销。绿地在北京也曾想丰富产品线，弥补住宅短板。绿地在2016年拿下大兴黄村一地块，创造了区域楼面价新高。绿地将这一地块打造成旗下最高端产品系项目海珀云翡，并于2017年底入市。不过，绿地并没有抓住转瞬即逝的推盘窗口期。从2018年6月开始，北京调整供地政策，大批限竞房地块涌出，随后性价比较高的限竞房的出现令定价在7.5万元/平方米左右的海珀云翡竞争力几乎殆尽，想在北京住宅市场上“亮剑”的绿地彻底“哑火”。

在环京市场，几年前楼市火热之时，绿地在天津的盘龙谷、国宝21城等项目一度取得热销，为京津事业部贡献了不少业绩。但如今，环京楼市热潮退去，绿地在当地的销售也几乎被“锁死”。

就上述问题，记者致电绿地京津冀相关负责人，截至发稿并未收到对方回复。