2019年经济下行给商业地产运行带来了前所未有的挑战，如何应对写字楼空置率上升，成本剧增的困局？如何接受科技创新给行业带来的变革？
2019年11月14-15号，由COMIN中国建筑运营管理学院主办，明源云空间、国贸中心等协办的2019年中国建筑运营&资产管理峰会在北京举行。写字楼运营商、资本方、五大行等商办市场的参与者齐聚一堂，讨论解决之道。
大咖们一致认为，尽管写字楼市场在寒冬，但是冬天过去了，你若不能做第一颗发芽的种子，春天来了跟你也没有什么关系。所在现在写字楼运营商要改变思维，锻造自己的硬实力，以便在春天来临之时，顺利发芽。
商办市场中
园区办公楼正在从CBD“偷人”
写字楼的绝对需求面积在下降
据报告显示，2019年前三季度，北上广深的空置率分别为13.8%、12.5%、3.7%、21.2%。相较于第四季度，除了广州，剩余三个城市的写字楼空置率均上浮，其中深圳上浮最为严重，当然这也和深圳写字楼租赁新增供应量最高有关。
从市场端的变化来看，产业园区的办公楼、联合办公均在不同程度上吸引CBD办公人群，且因科技的发展，企业整体办公空间需求在降低。
一、经济下行，很多科技企业开始迁往产业园区办公楼
科技型企业现如今越来越青睐产业园区办公楼，这一比例从20%上升到30%，几乎每3个客户中，就有1个选择产业园区。
一名资本界人士谈到一个很现实的情况，一个科技企业可以上海松江租1.5块的写字楼，也可以在浦江镇找到3块的办公楼，当经济不好，有压力的时候他为什么要坚守在7块钱的写字楼。且郊区产业园区，容积率1.0，庭院式办公。
所以很多企业基于自身发展和员工留存率考虑，开始逃离中心CBD，选择到位置稍偏，但是交通还不错的郊区产业园，办公环境好，租金便宜，他们何乐而不为。
另外高力国际华北区总经理严区海表示，据自己的观察，租户对共享办公有一定需求，因为于很多租户来说，经济不景气的情况下，他们急需减少现金流，而共享办公满足了他们的需求。
二、科技发展引发办公形式转变，写字楼的绝对需求面积在下降
中央财经大学柴铎教授认为，除了经济下滑压力、市场竞争压力，写字楼空置也受市场需求的影响，随着科技的发展，企业办公形式更加灵活多样，导致市场绝对写字楼面积的需求下降。高力国际严总也认同这一看法，他认为整体来看，企业办公面积在降低，各家企业都在思索怎样才能更有效率。
CBD仍是一些企业的首选
写字楼产品有结构性需求
空间灵活高效性
体验感将是租户关注重点
写字楼空置率高已是不争事实，但这看似糟糕的行情下，仍有一些希望可以捕捉，有一些结构性需求可以捕获。
一、金融、投资仍钟爱CBD写字楼
每个行业客户对写字楼的要求不一样，虽然有些科技企业开始逃离CBD，但是金融、投资公司却仍然希望待在CBD，甚至想要租在超甲级写字楼，环境高大上，符合金融气质，利于塑造企业形象，接待客户。
上文提到3个科技客户中，1个跑到园区，仍有2个留下来。写字楼运营商关注这些租户的办公需求，提升他们的黏性。
二、无论是金融还是留下来的科技企业，租户期待办公空间更高效、灵活、体验感强
无论是哪一类租户，写字楼运营商需要明白，如今职场人对办公环境的要求跟以往大不一样。只有抓住他们的痛点，才能不惧空置风险。且这种需求痛点包含客户和客户员工两者。
戴德梁行大中华区租户研究主管Shaun Brodie认为不同时代的人对于办公场景的需求大不一样。
（租户的办公需求变化）
且国内写字楼运营商需重点考虑千禧一代的办公需求，因为他们在总人口中占比高达25%，为3.51亿人，数量多于美国的人口总数。
（中美千禧一代人数对比 图片来源：Shaun Brodie演讲PPT）
他表示这一代人，注重办公体验，追求办公环境的优质、健康，期待社交、文化和情感连接。
同时对于租户而言，他们对写字楼空间有这些需求：
①能提升员工效率，激发员工创造力；
②提升运营管理效率和空间使用率；
③更低租金，更短装修时间，更低能耗，降低成本；
写字楼市场确是愁云惨淡，但是不容忽视的是在这层阴云下，仍有结构性的机会。比如提升办公空间体验，创造好的产品。
同时也可结合当前产业园区好的发展态势，创新招商方式和经营方式，这些都是写字楼运营商可考虑的思路。
打造高效、灵活、敏捷的办公空间
为企业和员工全方位提升服务
运用产业园思维运营写字楼，让客户不想走
客户来不来你家写字楼无法强求，但是你可以利用自己的价值“勾引”他，留住他。
一、关注结构性产品需求，打造好产品和服务，将自己的竞争优势上升到价值层面
一些企业的绝对用工面积在降低，更加注重办公空间的灵活性和效率。但同时企业也在追求更灵活的空间，节约成本，提升员工效率。
此外写字楼业主也应该脱离空间载体，提供一些能增加企业黏性的企业服务和员工服务，使自身的竞争优势上升到价值层面。
1、提供灵活、高效、敏捷的办公空间，满足企业需求
减少空间的隔断，增加空间灵活性。考虑到一些写字楼客户需要更为灵活的空间，一些新的建筑形式也发生了改变。
比如华润前海大厦的一个标准层，属于十字核心筒设计，有多达四面企业形象展示墙。承重柱紧贴幕墙，创造出几乎无柱的室内空间。也就是说，整个室内接近空无一物，客户想怎么布置就怎么布置，平面使用效率和灵活性非常之高。
高效的空间打造，提升工作和开会效率。比如字节跳动的空间内，每一个休息的地方都会设置大量的白板和马克笔，简短的时间都可以写写画画讨论工作，很多工作问题并不一定在办公位上解决。
（字节跳动的采访间和公区白板设计 图片来源：知行晓政蔡家伟演讲PPT）
又如百事集团，专门设置了30分钟的会议室，进去之后就开会倒计时，30分钟之后灯关掉，也没有座位，大家站着开会，这样来提升员工的开会效率。
（图片来源：知行晓政蔡家伟演讲PPT）
敏捷性办公，提升办公空间的使用效率。高力有个数据显示，他们监测到有一个办公空间，平均的办公使用率只有56%，峰值的时候是66%，谷值的时候是32%；且会议室的总体平均使用率只有29%，非常低；他们绝大部分的工作（差不多80%）需要跨部门的合作；且60%的同事不想在以前的工作方式工作。
（图片来源：高力国际严区海演讲PPT）
基于这个数据，表明办公空间内并不需要那么多办公座位，特定岗位比如财务人员、HR有固定的的座位，具体哪些岗位可以流动，主要根据企业的性质而定，且不能一味强调全流动，这样也会产生损耗。
比如之前明源君看到的一个科技办公室，采用的是移动办公形式，所有的员工没有固定工位，敞开办公区的工位是按照1：1.5的数量进行配比，即100个工位可以满足150人的办公。
这种办公的形式，一些观念偏传统的企业一下子还接受不了，但鉴于其契合当下新兴经济形态下组织的变革，未来一定会有越来越多的企业接受。
2、人性化的空间小细节，体现对员工的关怀
空间里有非常多值得研究的东西，比如颜色、湿度、通风、灯光，茶水台怎么摆、挂衣服的地方怎么设计……
纳什空间CEO张剑表示，对于怎么使办公环境更加人性化，纳什空间从一把椅子开始，因为椅子是一个屁股决定脑袋的问题。
比如在北京招一个稍微好点的程序员月薪要3、4万，但你只给他坐三百块的椅子，并不舒服，程序员坐久了，容易得颈椎病，会影响工作效率。因此，纳什空间一律采购国际一线品牌的椅子，虽然价格贵，但对办公效率的提升非常有帮助。
3、为企业和员工个人提供全方位服务，让他们感动到哭
①针对企业的服务，孵化服务或者对接服务
因为写字楼运营商作为大楼的管理者，可以可以针对自己对租户情况的了解，帮忙对接资源，促成客户之间的合作。比如某写字楼运营商撮合一保险租户A和一设备制造商B合作，B买了A的保险，A用这笔险资再来投资B，两者形成一个良好的企业合作关系。
或者有资金实力的运营商可以选择孵化一些企业，华润置地内部就设立了“润加速”专门做这块业务。
②针对企业员工，生活和工作均不辜负。
关心员工的生活。有高端写字楼运营商针对写字楼里白领，往往因工作繁忙无法顾及家里老人和孩子。从此着手，为客户提供服务。
比如高端客户家里的老人生病需要住院陪护，小孩子上学需要接送，提供相应服务，免去客户的后顾之忧。
此外，考虑到很多年轻女性不敢生孩子，害怕生了没人照顾。或者女性生了孩子职场不能延续，会长期请假，在写字楼内打造关爱女性的0-3岁市场的幼稚园，白领们上班的时候，可以将小孩托管中心。
此外，针对一般公司的高管会配有司机，一栋楼几十上百个高管，可提供共享男女司机为高管服务，省去了一个公司需要配备若干司机的成本花销。
关心员工的成长。比如针对白领员工，华润经常举办一些干货讲座、圈层社交活动和艺术观赏（如电影话剧）等多元服务，践行“快乐工作，优雅生活”的理念，打造良好的工作氛围。
二、写字楼运营商须有产业园思维，重视入驻企业关联，同时学会抓大放小
柴铎教授认为我国城市发展已经进入到了第三阶段，高端产品需求成为推动未来市场发展的主要动力。而写字楼在此过程中要注重筛选客户，因为好的客户跟你之间会形成良性的互动，互相提升对方品牌价值。
1、写字楼运营商需要拥有产业园思维，重视入驻企业关联
这种筛选并不是简单的要某些企业，不要某些企业，而是在筛选企业的时候植入产业园思维，重视企业之间的关联，集聚效益和规模效益。
毕竟于企业而言，他到你的写字楼，在发展壮大过程中，接受这个写字楼内的各类专业服务，从100发展到500人，他会觉得除了这个地方，其他地方都不太适合自己。这样你就有了自己的核心竞争力，更利于招商和企业留存，提升企业黏性，降低空置风险。
2、租户管理上要学会抓大放小，关注重点租户
某高端写字楼运营商表示，写字楼的经营方式跟商业很不一样。特别是租户的安排，大有学问，在经济下行下，更是要有着重点，需要牢记“汉堡理论”。意为一般大客户都会往高层走，但是大户未来的扩租过程中，并不能加层。比如说这个楼有20层，上面4层是一个大户，往下走还是大户，那这样大户扩层就很难受。
一般来说，17—20层是大户，15、16有意变成小户，等未来大户扩存的时候把小户想办法替换掉，以此保有大户的黏性。
三、利用数字化，搞清楚自己有多少资产，资产具体情况，定期维护更新
一些开发商早些年因自持要求，或主动或被动的持有一些商办物业，早些年好租，后期并不注重保养维护，甚至有的还搞不清楚自己的资产情况，所以一些资产的空置率很高，租金也提不上去，资产价值无法提升，无法实现有效退出。
所以开发商一定要实时洞析自身资产情况，有效管理其资产。使用一些资产管理软件比如明源云资管就显得尤为重要。它可以让所有数据在线，可以做到资产到人、资产到库、资产有数，从而实现定期维护更新不疏漏。
小结
作为“经济晴雨表”的写字楼，空置率高有经济的影响，但更多应立足自身，寻找原因，毕竟资本市场永远不会辜负优质资产。要做到如此，一套完整的资产管理逻辑必不可少，前期选择好物业，后期重视物业的运营管理，这样才能收获好的出租率，实现自家物业的保值增值，实现有效退出。
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