房贷利率4年首降，刚需期盼现转机，2020年该不该买房还需关注3点

买房，对于普通刚需来说，无非关注两个核心点，一是价格，二是房贷利率。在价格一定的情况下，房贷利率高低直接关系到购房者的还贷成本，进而影响到家庭生活水平。一般说来，房贷按揭30年，总利息往往不比本金低。看着这么多银子持续流出，购房者不心疼那是不可能的。

就这几年来说，购房者面对房价和房贷利率双双上行，其实这也是没办法的事，国家通过楼市调控中金融手段，提高炒房者的成本，当然，也无形中“误伤”了刚需。笔者曾就此撰文谈过“国家为什么要一刀切提高房贷利率？对于刚需来说，房贷利率什么时候才有可能降低呢？”，对此，我们不妨再来简单回顾一下。

在楼市全面火热期，我们见证了房贷利率的一路上扬，全国首套房贷平均利率较基准差不多有15%增加，二套房则更高。此阶段，让市场平稳下来是头等大事，动用一切可以使用的措施，自然也包括提高房贷利率，当时笔者的推测是，只有当市场整体稳定下来，才有可能让房贷利率逐步回归正常，彼时，即使房贷利率降低了，也不会对楼市产生异常波动。那什么房贷利率什么时候可能调整呢？

关注楼市的朋友应该知道，早在去年底的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部提到“支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房”。后半句，我们都知道一直在做，在热点城市，一度出现部分银行停贷二套房现象，还包括限购政策持续，打击消费贷买房等等。但对于前半句“支持合理住房需求”却一直未有实实在在的下文。

我们还知道，利率不可能一直处于上涨中，特别是在世界主要经济体货币环境趋于宽松的大环境下，我们的利率水平也会进行相应调整，与国际接轨，也是经济发展需要。没错，我们在实行LPR利率新规以后，实体经济利率与市场利率接轨，在8月20日的首次报价中，5年期以上利率为4.85%，相比此前的基准利率4.9%有所下降。但时，房贷利率在国庆后与LPR正式挂钩也并未出现下降，因为央行说了，确保房贷利率不降低。

明眼人相信看出来了，这明显就是国家对楼市调控需要，说明什么呢？说明在国家看来，楼市调控还不能放松，说明房地产市场还有可能因为降低房贷利率引起反弹。但是，我们说，任何事物都是变化的，此一时彼一时。

在11月16日，央行发布了2019年第三季度货币政策执行报告，与第二季度的报告相比，“房住不炒”的表述不见了，但重申“因城施策”。在易居智库研究员研究总监严跃进看来，这并不是鼓励大家炒房，房地产市场炒房还是要管控的。同时认为，按照实际情况来看，如果明年房地产市场不好的话，确实有“放松”调控的可能性。

说到底，楼市调控政策能否调整，房贷利率能否降低，还是要看房地产市场情况。房地产过冷，甚至下滑过快，显然不符合国家对楼市“平稳”的定调。那么，当下市场具备调整的条件了吗？我们或可从近段时间以来的几个现象看出端倪：

一是在刚过去的10月份，出现了南京、天津、三亚等地楼市政策调整，针对人才限购政策定向放松。根据报道，这些地方楼市早没了往日的火热，而且局部区域销售压力变大，这也让人联想到，是不是在打擦边球？无论如何，说明政策调整应该是不足以引起市场波动，否则也不会松。

二是截止到11月15日，人民法院公告网发布的房企破产数已达439家，虽然说在全国10万家的房企总量中不算什么，但数量相比去年有较大增长，说明房企在销售经营上遇到了更为严峻的困难，否则，谁也不愿意被兼并重组。

三是11月20日，央行公布的LPR时显示，5年期以上利率降至4.8%，虽然相比此前的4.85%降幅不大。按照政策，房贷利率降迎来4年以来首次下降。虽然说100万的房贷每月只有30元的月供下降，但业内人士更愿意把这个数据看成降息周期打开。而这，无疑是刚需们最为期盼的。

从这3个现象中我们可以粗略发现，楼市火热行情不再，部分地区可能有下行趋势。这一点也可从开发商和社科院报告那里得到印证。在不久前的2019年中国房地产总裁峰会上，孙宏斌就表示，短期来说，跌的压力会特别大。在今年更早的时候，社科院报告也提到，防范三四线城市房价下跌过快。由此可见，如果说房地产市场平稳且房贷利率下降，不会引起楼市大幅波动是“房贷利率下调”的基础条件的话，那么，接下来时间，无疑是一个比较好的窗口期，刚需们日盼夜盼的房贷成本下降或现转机。

除了房贷利率下降外，2020年该不该买房还需关注3点

楼市发展这么多年，也形成了一些规律性东西。楼市走到当下这个“关口”，对于购房者来说，透过一些现象和数据，更容易踩准这个“点”，从而减少了对楼市患涨患跌的忧虑。

第1，当地楼市库存情况

不可否认，每一个城市都有一个楼市供需平衡线，当超过或低于这个线时，房价就容易上涨或者下跌。我们常常以新房库存作为依据，比如当A城市供需平衡线是6万套，新房库存超过6万套时，显示供应大于需求，一般库存还会增加，那么房价就有跌的趋势，新房库存低于6万套时，则房价则有抬头向上趋势。每个城市楼市供需平衡线数字都不一样，比如说南京的楼市供需平衡线大概在4万套。作为普通购房者，当地楼市库存有多少，查询当地房产局官网即可获取。

第2，二手房成交量

二手房市场冷热情况，往往比新房市场更能反应楼市的真实情况，特别是调控下的新房市场更是如此。换句话说，无论新房市场如何，要形成趋势，必须有二手房市场联动，跟股市一样，无论房价上涨下跌，都需要量配合。如果1个月成交量还不足以反应市场趋势的话，那么连续2-3个月就很明显了，这个数据同样可以从当地房产局官网获取。此外，就现象看，以二手房为主业的房产中介也是二手房市场冷热的“晴雨表”，中介门店人来人往，说明交易量也上来了，反之则说明房子没什么成交量。

第3，土地市场冷热

正如笔者此前一直说的，开发商说什么不重要，重要的是看他们是否愿意拿出真金白银进入市场。这段时间以来，一些热点城市土地流拍数量增多，一方面因房企自身资金压力大，没钱拿地，另一方也反应了对后市的谨慎，一些小房企往往因为一块地拿错了，就有可能面临“关门”风险。但是，如果我们看到不少开发商又积极入市拿地，说明销售市场有起色，有足够资金用来买地，同时也对未来市场预期看好。

综上所述，对于我们买房的个体来说，房贷利率趋势关系到还贷成本，需要关注，但房价直接关系到购入成本，更应该关注。所以，上面列出当地楼市库存情况、二手房成交量以及开发商拿地热情这3个指标因素，也需要我们购房者重点关注。您了解了吗？若有疑问，欢迎留言交流。

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