景区置业需谨慎，细数峨眉山度假房现有的弊端

　　峨眉山的度假物业虽然发展时间较早，但与国内占据一线度假资源的成熟度假物业仍有一定差距。大多数度假物业，仍有以下明显弊端：

　　功能不足——无法满足酒店经营

　　前期是住宅规划，后期调整成为酒店经营，住宅功能显然无法满足酒店经营。住宅物业更注重居家感受和基本生活功能满足，如客厅、卧室。

　　▲休闲度假/意境图源于网络

　　度假酒店则更强调公共休闲、度假康养等非居家功能，如星级餐厅、会议室和温泉泡池等。

　　服务不力——跟不上酒店运营需求

　　住宅物业管理服务，后期完全跟不上酒店高强度的运营需求。住宅物业管理和酒店管理服务总体上的差异是对硬件和软件的要求有所不同。其中，住宅物业服务更多满足社区管理和业主基本生活服务。

　　▲星级酒店服务/意境图源于网络

　　酒店管理服务则要求硬件能满足客人吃、住、行、娱、商务等需求，软件要有标准化、规范化、专业化、超常化的服务。

　　选址不佳——缺乏酒店选址和经营思维

　　按照住宅选址开发，远离交通枢纽位置，缺乏酒店选址和经营思维。住宅选址逻辑强调交通、配套等日常生活便利性，根本出发点在于提供方便舒适的居家生活。

　　▲交通枢纽/意境图源于网络

　　酒店则是针对旅行者需求设计，尤其度假酒店，更侧重环境清幽雅境，旨在提供零干扰、休闲放松体验，对外部日常配套反而不太看重。

　　公区太小——酒店公区环境要求更高

　　住宅公摊更低，住宅的人也更少，酒店则要求更大尺度的公区环境。住宅公摊更低，人流量也更少，而酒店则要求更大尺度的公区环境。住宅核心功能在于“生活”，以厅、卧等居住空间为支撑。

　　▲公共区域/意境图源于网络

　　而度假酒店的核心功能则在于“度假”，以酒店公共区域度假体验设施为载体——聚焦SPA、休闲、游泳、运动、健身、餐饮等，某种程度上，投资度假酒店，核心即投资酒店公区的度假资产。

　　配套不足——酒店的配套要求更高

　　住宅大都无酒店配套功能，比不上对配套要求更高的专业酒店。纵观峨眉众多传统度假物业，多数按住宅产品逻辑规划设计，缺乏从终端度假体验角度构建整个度假体系的考量与设计。

　　▲特色餐饮/意境图源于网络

　　缺失诸如商务会议、特色餐饮等商务旅行、休闲旅行的多维度服务配套，后期运营的吸客能力大大降低，收益预期与完备配套酒店不可相提并论。

　　运营无序——住宅改民宿后期价值贬低

　　住宅改民宿会导致社区运营无序，多变的经营模式会让物业价值大幅度贬低。度假型物业的投资收益，一半来自租金，一半来自物业增值。除去选址、资源、产品等影响因素，后期高质量的运营管理将决定酒店本身的吸客指数与物业增值幅度。

　　▲斯维登酒店意境图/图源于网络

　　相比自住、民宿、酒店等多元业态并存的物业，纯酒店物业出色的管理彻底杜绝了业态混乱带来的差评式体验，有力地助推酒店物业的日常运营和物业升值速度。

　　赠送太少——高容积率降低赠送空间

　　多数物业为了追求商业利益，做足容积率，极大降低了赠送空间。度假物业尤其度假酒店，则更注重度假场景的营造。一处空间，多种场景构建，亦即多重度假体验享受。

　　▲私家庭园/峨眉悦缦意境图

　　正常空间之外的赠送，将极大的提升后期度假场景的延伸性，打造超出客户预期的心动旅行，丰富与升级客户最终体验。

　　设计传统—— 无法满足新的度假需求

　　普遍的类住宅式产品设计，无法满足消费升级下的新度假需求。当下峨眉山度假物业，多数仍遵循传统的套路化标准化设计，中规中矩的建筑造型、立面、空间和户型。

　　▲峨眉悦缦外观设计/项目意境图

　　在当下网红级度假物业广受追捧的背景下，毫无特色、理念保守、空间缺乏惊喜……的产品，很难在未来获得长足的度假客户青睐，毫无疑问，其投资价值将大打折扣。

　　新场景少——无法满足酒店经营

　　缺乏新意的传统类住宅，错把度假物业当做城市住宅设计。反观峨眉山现有度假物业，多数物业更像是把城市居住物业摆在了峨眉山而已。

　　▲生活场景/峨眉悦缦意境图

　　在体验至上的年代，场景还是场景，决定了未来度假需求粘性，也决定了物业的价值。

　　品质不足—— 后期无法打动客户

　　高容积率、高密度的物业，在后期无法打动客户。这样的度假产品，对投资者而言，是极难得的机会。

　　▲峨眉悦缦/项目意境图

　　值得庆幸的是，目前峨眉山出现了如峨眉悦缦这样领先市场、完全从未来客户度假需求出发、完全按照别墅理念全程设计、研发和实施的度假物业。

　　峨眉悦缦- 世界的峨眉 · 悦缦的院里

　　消费升级时代，本质是认知观念升级。移动互联网和全球游极大地冲击和改变了人们固有的认知水准，高品质、个性化、特色化的新型度假体验的需求日渐成为主流。

　　▲峨眉悦缦/项目意境图

　　正如靠近高铁站的峨眉悦缦一样，以酒店标准打造，满足斯维登高端酒店的经营。在规划设计、景观营造、空间场景设计等方面极其考究，为居住者营造墅质化的精奢度假生活体验。