未来5年，无锡房价4万+，你信吗？

　　文/许梦娇

　　一眨眼，今年拍下的几块万元地都已经入市，价格一个比一个喊的高，典型如融创壹号院，放风价3.5万+！还有几个楼盘直接报到了4万+！

　　就连乡镇板块的价格也在往1.8万甚至2万冲，市场一度很兴奋：无锡终于可以摆脱长三角房价洼地之说了！

　　可就在集体嗨歌之余，昨天一场失败的土拍，往这个市场浇了一盆凉水。

　　舆论开始往另一个极端走去：无锡楼市是不是要凉了？房价是不是要降了？！

　　我不是很理解为什么舆论总是会从一个极端到另一个极端。我只看数据：有35块万元地支撑，无锡的房价降不下去！

　　01

　　土拍凉，房价会降？11块万元地要入市了！

　　数一数，现在大多数万元地项目已经陆续入市开盘，还剩下11块没有开盘。

　　滨湖区作为地价和房价高价区之一，共有17块万元地，整体拉高了无锡的地价水平。

　　现在，中锐星公元、绿城凤起和鸣、太湖金茂逸墅、蠡湖金茂府、万科翡翠东方、信义山水嘉庭等高价地已先后开盘，售楼处对外报价在2.7-3.6万/㎡（整体大概在这个区间）。

　　还没有开盘的有华侨城和风路地块、融创壹号院、首开太湖如院和江苏金领水产地块，根据这4块地的地价，预计未来售价都超2.5万+。

　　融创壹号院沙盘图

　　其中，融创壹号院预计11月初首开，将推出1#、13#、17#楼小高层，户型有4种，建筑面积约89、110、127、和136㎡，带装修房源，售楼处对外的放风价达3.5-3.8万/㎡。

　　而另将推出的4#、5#楼叠墅，对外的报价高达4-4.5万/㎡。

　　小开发商江苏金领水产地块的地价也不低，卖3万左右可能性很大。

　　我们接着来看主城梁溪区，共有8块万元地。

　　中洲崇安府、融侨悦府、华发首府、恒大悦珑湾和富力运河十号已经在售，售楼处对外报价2.1-2.5万/㎡。

　　没有开卖的蓝城曹张路地块地价18000元/㎡，而且自持面积450㎡，未来要是卖的话肯定是3万左右，拉高了梁溪区老南长这边的房价。

　　而崇安新城包张路地块、融城新苏路地块有城投拿地，未来说不好，但单单从地价来看的话，2万+还是可以有的。

　　近年来，迅速崛起的锡山区则有5块万元地。

　　其中，荟聚的恒大翡翠公园、东亭的红豆天一华府和玺悦珑庭已经在卖，售楼处对外报价1.7-2.6万/㎡。

　　前段时间，恒大翡翠公园因为“高层15888元/㎡起，洋房17388元/㎡起！”的价格宣传造了一波势，卖得还不错。

　　现在只剩了几套高层在卖，建筑面积约152㎡，对外报价1.7万元/㎡。

　　还没有开盘的就是东亭的绿城诚园和锡东的甘肃建总地块了，根据地价，这两块地卖2.5万+妥妥的。

　　绿城·诚园沙盘图

　　据了解，绿城·诚园10月26日已经公开了售楼处，有装修高层和低密洋房产品。

　　高层建筑面积约99、108、118、138㎡，对外放风价2.3-2.5万/㎡；洋房建筑面积约142、164㎡，对外放风价2.5-2.6万/㎡，预计2019年年底首开。

　　就这个价格而言，区域客户对此还是蛮认同的，无疑是绿城粉了。

　　而在惠山区的3块万元地中，融创惠山映已经开盘，在售精装高层，价格约20000元/㎡，预计11月还要加推洋房和叠墅产品。

　　另，德信云溪名著和长城美的地块还没有入市，根据地价，未来预计卖2万+。

　　德信云溪名著效果图

　　现在，德信云溪名著惠山万达和苏宁广场城市展厅已公开，预计会在近期公开售楼处，预计12月首开。

　　02不要不相信，已有楼盘要卖4万+！

　　现如今，随着各区地价的不断攀升，乡镇板块的地价也逐渐被拉平。

　　从栖霞硕放地块（栖霞天樾府，地价7669元/㎡）、碧桂园羊尖地块（碧桂园铂悦铭邸，地价5888元/㎡），到新力胡埭地块（新力翡翠湾、地价6048元/㎡）。

　　再到金融街鸿山地块（地价7239元/㎡）、路劲鸿山地块（地价6343元/㎡），乃至金融街梅村地块（地价9646元/㎡）、华广洛社地块（地价8014元/㎡），无锡偏远板块的地价正在一步步被刷新，价格洼地也在不断被填平。

　　地价的整体走高，确实提升了无锡各区域的房价格局，但对刚需购房者来说，选择的机会越来越少。

　　现在的房价格局如下：

　　· 滨湖区：经开区2.1-4万/㎡，蠡湖新城2.2-4万/㎡，雪浪2.1-3万/㎡，河埒口3万/㎡左右，渔港2.5万/㎡左右，胡埭1.2-1.6万/㎡；

　　· 梁溪区：南长1.6-2.6万/㎡，崇安1.7-3万/㎡，北塘1.4-2.5万/㎡；

　　· 新吴区：太科园1.7-2.3万/㎡，长江路-旺庄1.4-1.6万/㎡，梅村1.6-2.2万/㎡，鸿山1.6万/㎡左右；

　　· 锡山区：锡东1.8-2.5万/㎡，荟聚1.5-3万/㎡ ，东亭1.5-3万/㎡，东北塘1.2-2.2万/㎡，锡北镇1.2万/㎡左右，羊尖1.36万/㎡左右，鹅湖1.3-1.85万/㎡；

　　· 惠山区：天一新城1.7-2.2万/㎡，惠山新城1.4-2万/㎡，洛社1.25-1.6万/㎡，钱桥1.2-1.5万/㎡，城铁1.35万/㎡。

　　在当前的房价格局下，无锡早已有盘卖4万/㎡。

　　比如，蠡湖金茂府2017年首开时，有部分房源卖4万/㎡。

　　而现在，

　　融创壹号院的叠墅放风价达4-4.5万/㎡；

　　绿城无锡桃花源传出的放风价高达4.5-5万/㎡。

　　这不禁让我想到2017年，苏南龙湖天玺产品发布会上，一张

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　　的照片刷屏朋友圈的盛况，当时引起热烈讨论。

　　2年过去了，4万已来，只是少罢了。

　　现在无锡各区域的房价都在逐渐被拉高，之后随着高价万元地入市，房价一定会涨吗？

　　
03高价地入市，房价就要涨？还得看市场脸色！

　　经历过房价大涨的购房者，普遍会弥漫着一种对房价的焦虑，于是便有了高价地入市，房价一定会涨的肯定。

　　这句话乍一听，好像没什么毛病。因为面粉贵了，面包必然会贵。
开发商成本的上升，必然会传导到消费终端，也就是购房者身上。

　　但站在客观的角度上看，这句话，要基于完全市场化的前提。

　　如果之后有调控政策了，限价了，那就不是完全的市场化条件了，这时候，这句话就要打折扣。

　　我们也不是没有见过高价地项目遇冷的情况，即使卖的价格相较偏低，也有可能是降标减配，所以购房者要擦亮眼睛，也不要恐慌。

　　但是，如果高价地项目个个都卖的特别好，这个时候购房者就可能坐不住了。
现在应该不会再出现像2016年楼市那样的疯魔状态，一有房子推出就被抢空。

　　如今的无锡楼市可以说凉，但还是冷热不均的。
低价是王道，那些低价盘卖得还是相当好的，比如时代城、美的中骏雍景湾；而高价盘却参差不齐，有的一言难尽。

　　你了解的高价格，也许是有折扣、回扣的；你看到的现场开盘抢房氛围，有可能是营造出来的。

　　你听到的报名人数，有可能是掺了水的；甚至最终的成交情况，也未必都是真实的。

　　这里面有太多的门道，大家心里清楚就行了。自己多去售楼处跑跑，对比产品、价格，有适合的房源就上车。

　　其实，有人买，再高的房价也是低的；没人买，再低的房价也是高的。

　　只是，目前各区域的房价格局苦了刚需客！