脱胎换骨！看9个存量商业改造项目如何起死回生

面对新型购物中心不断崛起、市场竞争日益激烈的现状，国内甚至是国外的存量项目开业个三五年，就不得不面对无数次调整。

随着消费升级、以及商业存量时代的到来，消费者越来越注重消费体验以及购物中心的色彩、变化和可玩性，而大多老旧项目缺乏吸引力和核心竞争力，因而“城市更新”、存量商业改造正成为了商业地产行业新的发展主线。如何让存量商业项目“起死回生”？在这些国内外成功升级改造的案例中，或许能窥探出一二。

国内项目

▌北京坊 极具中国风的开放式体验型街区

北京坊位于北京城市中央，与天安门广场直线距离约100米，属首都核心区，是备受瞩目的二环内开放式商业街区，被誉为“北京文化新地标”。

京味儿十足的建筑风格：北京坊共邀请了王世仁、朱小地等7位建筑规划师来完成北京坊8栋沿街的单体建筑设计，通过集群设计，恢复了排子胡同等原有的胡同肌理，实现新老建筑的互生共融，并整体呈现“一主街、三广场、多胡同”的空间格局。

艺术与文化融合的体验型街区：植根于大栅栏600年文化历史街区，地处北京中轴线，文化底蕴深厚，同时毗邻故宫博物院、中国国家博物馆、国家大剧院等众多著名历史文化场所，是一个将文化、艺术、设计、生活方式、中国元素等相融合的体验型街区。

两大超级品牌入驻：星巴克臻选北京坊旗舰店和MUJI HOTEL在北京坊首次集结，吸引了行业内众人的目光。两者将各自的品牌理念与北京坊整体的设计理念完美结合，打造了属于北京坊的中国式生活体验区，处处的美景与独特的体验感刷爆朋友圈。

▌北京万科时代中心 北京万科“曼哈顿改造计划”的首个作品

北京万科时代中心前身是十里堡西单商场，北京万科以先进技术、合理功能、艺术空间及可持续环境为理念，将其改造成极具建筑设计、艺术文化、空间美感于一体的新型城市综合体，该项目总建筑面积约4.7万平方米，商业体量约1万平方米。

朝阳路上的艺术新地标：加入具有现代感的设计元素，用超现代的艺术线条致敬工业文明，让艺术与商业相结合，将北京万科时代中心打造成一件建筑“艺术品”。

▲图片来源：商业地产V评论

融入自然与灵性的生态主题：将高空连廊、空中会议盒子、屋顶花园巧妙引入建筑，体现自然生态主题，并选取了山丘、动物、天梯等元素进行艺术化再创造，借用具有生命力与灵性的“鹿”元素作为造型主体，向消费者传达出了整个购物生活的“灵魂”。

泛CBD商业生活新名片：在场景、主题构造方面，围绕“新时代，艺生活”的主题，北京万科时代中心打造了“TIMES艺术”北京首展、沉默星球自闭症儿童公益画展、“耳机森林”喜马拉雅线下最强音等活动。

具有明星效应的品牌业态组合：强势聚集了由吴尊、吴建豪、辰亦儒三位明星共同创立的贝肯庄和奶爸吴尊私房菜ROYAL STACKS两大明星品牌华北首店。此外，还引进了健康轻餐引导wagas、美式咖啡代表Starbucks、时里书店、数码集合店Up+等餐饮品牌及潮流休闲品牌。

▌上海世茂广场 南京东路步行街的城市新地标

2018年9月28日，经过了一年半的漫长改造期，投入了3亿多的改造成本，南京东路步行街的起点——上海世茂广场终于正式拉开了“城市剧院”的全新序幕。

▲图片来源：上海世茂广场

“城市剧院”的建筑设计：全新建筑外形采用了“剧院式”的巨构门头造型，十多根白色长柱支撑三角凹状顶面。全幅玻璃墙面让多层店头都在玻璃轻盈通透的衬托下若隐若现。数米的红色飞天长梯更是打破了客流困局，并给予了搭乘者非凡的仪式感。

▲丝芙兰亚洲首家概念店 图片来源：上海世茂广场

潮玩盛世的立体品牌格局：上海世茂广场引入了各色潮流品牌与特色商铺入驻，其中包含拥有耐克全球旗舰店、M豆巧克力世界亚洲唯一旗舰店、丝芙兰全亚洲新概念店、Dior迪奥香水化妆品全国首家精品旗舰店、世茂HelloKitty上海滩时光之旅、上海首家Champion旗舰店等等。

▌上海西康189弄 升级打造音乐+社交主题馆

位于上海普陀区西康长寿商圈的上海西康189弄前身是大自鸣钟广场，占地面积6157㎡，总建筑面积3.88万㎡，共有11层。经过升级改造后的西康189弄于2017年开业，主打社交及生活体验。辐射周边3-5公里的消费群体。

▲图片来源：商业与地产

演绎上海风格和海派情怀：将老上海弄堂生活和社交场景引入购物中心的设计与招商中，用时尚的手法对上海风格和海派情怀进行现代演绎；同时增加商场内的小场景与小景观打造，以绿色小清新为主色调，增加商场的空间体验感。

声音体验馆：从经典的海派生活意象出发，引入全球领先的四维全息声技术，将声音打造成体验生活的载体。让播放的音乐经过环形投射之后，能产生最好的环绕式的效果，让建筑本身更为灵动。

▌深圳天虹Discovery 33年老百货变身“网红百货”

位于深圳华强北商圈的天虹Discovery，已经有33岁高龄，是天虹系统中最早的一家店铺，这家营业面积仅2万㎡的百货商场，以“为80后力量女性定制时尚”为目标，进行了华丽的变身。

提升颜值打造网红拍照圣地：增强商场外立面与中庭的可辨识度，通过黑金色的标识设计，让商场大门与中庭形成统一风格；以绿色小清新为主色调，增加商场的空间体验感；以各类型的主题空间来设计商品陈设区域。

打造都市时尚生活馆：围绕着80、90后这一消费群体，创新主题体验馆，主题馆采取高颜值的空间设计，并通过对不同场景所需商品的主题性编辑，打造了六大生活方式主题馆。

提供个性化服务：每个主题馆都针对性为客户提供增值服务，如在鞋履馆内设置了专业的足部护理商品专区以及足部测量器，在运动休闲区引入了跑步机和体脂测试仪，在女装馆引进3D试衣互动体验项目等等。

▌广州永庆坊 文艺青年打卡的网红地标

永庆坊是广州旧城微改造项目，其街区坐落于广州百年历史的恩宁路，更新建筑物面积7000平方米。不同于推倒重建，广州万科永庆坊微改造项目采取原地升级的做法，引入新型产业、精品商业、特色民宿等业态。

▲图片来源：万科周刊

充满岭南风格的建筑风貌：基本保持原有建筑的外轮廓不变，对其建筑立面进行更新、保护与整饰，强化岭南建筑整体风貌特色，保留岭南传统民居的空间肌理特点；沿袭传统工艺，修复屋瓦面、青砖墙、红砖墙、灰雕、彩塑等传统元素，再现建筑传统风貌；然后打通片区西侧的步行流线，形成“两横两竖”的井字形步行网络。

▲图片来源：万科周刊

融合知名历史文化元素：项目位处充满西关韵味的片区，周边是“粤剧艺术博物馆”、“八和会馆”等历史文化建筑，区内拥有李小龙祖居、神秘政客故居。周边为广州传统建筑“骑楼街”，有着丰富的特色与强辨识度。

▲改造后的李小龙祖居 图片来源：万科周刊

引入特色产业办公和精品商业业态：入驻企业多为文化、设计、广告、传媒、艺术等，配套精品咖啡店、美食烘焙等商户，其中一家为老字号状元坊戏服，创始人为粤剧非遗文化传承人，一家为叶问师弟岑能咏春传承人创办的咏春文化交流馆。

国外项目

▌曼谷Siam Discovery 奇思妙想将百货转变成生活实验室

泰国曼谷Siam Discovery是建立于1997年的百货，2015年，Siam Discovery 项目所有者 Siam Piwat 集团决定对其进行彻底的改造，并与日本新锐设计师佐藤大合作，用了整整一年时间使它改头换面，并于2016年5月重新开业，总面积达40,000平方米，营业楼层分为 G、M、1-5层。

▲图片来源：RET睿意德

打造生活方式实验室：利用建筑设计营造氛围，动线走向引领过程，商品作为核心知识，引导消费者将购物视为寻求新知的过程；同时，中庭设计加入了贴合定位主题的格子墙壁元素，每个格子都具有放置内嵌显示屏、产品展示等功能，打造了良好的科学探索氛围。

空间划分更高效的业态组合：Siam Discovery摒弃了每个品牌占据一个独立区域的做法，将每一个区域/楼层售卖一类专属商品，打破了品牌带来的商品局限性。从G层开始，Siam Discovery 的每一层都有独特的零售主题：例如，G层被命名为 “Her Lab” 她的实验室，专注女性用品的潮流时尚品牌；M层 “His Lab”， 则顺应了男士个人管理重要性凸显的趋势。

千禧一代的潮流品牌聚集地：根据自身客群的特点及喜好，引进400多家潮牌、定制、买手店和最新最潮的娱乐设施，为城中潮人带来新一波的风尚之选。

▌GINZA SIX 感受“和之美”的日本殿堂级艺术空间

2016年4月20日，日本银座地区最大商业设施GINZA SIX开业，在此之前，它是一个拥有88年历史的老牌百货店松坂屋。

▲图片来源：GINZA SIX官网

邀请日本艺术家强势宣传：GINZA SIX聘请了包括谷口吉生、原研哉等在内的蜚声国际的建筑或艺术大师强势加盟，使得项目在开业之前就已经成为了“风口所向”，此外，开业时还聘请了日本名导和当红明星制作出了一支带有百老汇风格的梦幻MV广告等。

把百货做成美术馆：GINZA SIX在建筑物的上层办公区每层都设置了水平统一的屋檐，而对照地下层的商业空间将六个主要国际品牌做了表面拼接，并称之为“暖帘”，垂直划分空间，体现了其艺术感和空间美学。

▲图片来源：GINZA SIX官网

六大奢侈品牌与240多家店铺的超强阵容：引入的招牌的六大品牌是：DIOR、VALENTINO、CLINE、FENDI、SAINT LAURENT、VAN CLEEF & ARPELS，它们各自都邀请了顶尖设计师们进行了店内设计，占据商场的2-5层。此外，还有共 240 余家品牌店铺入驻GINZA SIX，涵盖了杂货、时尚、美容、美食各方面。

▌巴尔斯顿街区 打造多元化主力店+超人气美食阵容

位于弗吉尼亚州的巴尔斯顿街区，前身是一个区域性购物中心——巴尔斯顿公共购物中心。2016年暂停营业后计划将自身改造成一个四层多功能的新兴商业区项目——巴尔斯顿街区，2019年春季全部开业。

开放式休闲生活场所：原先商场三楼的梅西百货家具店，被改成集户外庭院、休闲与景观于一体的露天聚会空间，打造成集居住、购物、餐饮、观景为一体的开放式生活休闲中心。

多业态主力店入驻：包括豪华电影院REGAL STADIUM 12、运动健身中心ONELIFE FITNESS、冰场MEDSTAR CAPITALS ICEPLEX、镭射激光游乐场5 WITS、混合了酒吧和多种娱乐内容的社交空间PUNCH BOWL SOCIAL等，这些业态将焕发整个商业的活力。

打造区域内最大的美食中心：巴尔斯顿街区拥有集合了18家本地颇受欢迎餐厅的美食区，包括被美食杂志《Bon Appetit》评为全美50佳餐厅的「Timber Pizza」、被杂志《Food & Wine Magazine》评为「美国最佳冰淇淋店」的「Ice Cream Jubilee」，以及多家亚洲特色风味餐厅。

存量改造深入骨髓

存量商业的激烈竞争，迫使越来越多的购物中心从传统形式转变为“未来的购物中心”，无论是从传统的百货跳脱出来打造多元立体的生活场所，还是融入艺术、文化、生态等多元的建筑和空间设计，亦或者是紧抓客群需求从而引入知名、网红品牌来优化业态组合，但存量商业往往都需要遵循相关逻辑，将改造“深入骨髓”，把握住自身的优势和机遇，才能赋予项目一个新的活力与生命力。