开发商煎熬期，408家房企宣告破产！

2019年下半年是房地产开发商的煎熬期，甚至有多个小房企熬不过这个“寒冬”。

据人民法院网站消息显示，截至10月27日，已经有408家房企宣告破产。

破产的背后是房企不为人知的销售压力以及资金压力。

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楼市冷场背后的焦虑与煎熬

今年已经迎来了最后一个季度。

在已经过去的三个季度里，楼市所展现的是各种销售冷场和打折促销，就连历来销售火爆的“金九银十”也变得冷谈了很多。

而在楼市冷场的背后是房企的焦虑和煎熬。

在今年前三季 度中房企完成年销售目标完成率均值为70.77%。

其中目标完成率在75%以上的房企有：九龙仓、宝龙地产、龙光集团、阳光城、佳兆业、中海地产、世茂房地产、中国金茂、景瑞地产、招商蛇口、金科集团、龙湖集团、滨江集团、中粮控股、雅居乐、建业地产、中骏集团等。

中国恒大、保利置业、新城控股、融创中国等知名度较高的房企的目标完成率则不足75%。

更为严峻的是朗诗绿色集团、绿城中国、泰禾集团等房企在今年前三季度的销售完成率竟然不足50%。

像朗诗绿色集团目标完成率只有34.25%，泰禾只完成41.28%。可见接下来房企销售压力之大。

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房子卖不出，钱又难借

从融资金额的角度来看，2019年9月份企业的融资金额已经相比8月份有所提高，但是实际上的金额相比今年上半年而言还是偏少。

另外有一点值得关注的是，虽然9月份房企的融资金额有所提升，房企却没有将钱花在买地上。

按照正常的经营逻辑，房地产开发商的主要收益来源是来自于房地产开发。而想要制作面包就必须要购买面粉，所以当房企资金充裕的时候，首先会做的就是拍地。

根据中原地产研究中心13日的统计数据显示：十一后首周全国土地市场明显降温。按照热点地块前50宗情况计算，共有31宗、占比高达62%的地块是底价成交。

土地溢价率低的一个重要原因是因为没有更多的房企去抢地，这也就是说拿到钱的房企并没有用来拿地。其中关键原因就在于房企是用新债换旧债，所以没有多余的钱来拿地。

2019年上半年，43家头部房企的有息负债是4.7万亿，其中单个房企有息负债主要集中在500-100亿元左右，其次是1000-2000亿元左右。

可见从房企的角度资金压力确实很大。

今年下半年整个房地产企业分化的迹象越来越明显，越是缺钱的房地产开发商就越难借到钱。

在今年各房企发布的中期业绩报告当中，大部分房企的融资难问题还是很明显。

三季度很多房企的融资成本已经从以前的8%左右上升到10%左右，甚至是13%左右。融资成本提升的背后体现的同样是房企融资难。

3

钱不是没有，只是不给房企

最近央行也向市场输了不少血，央行在短时间内多次开启公开市场业务操作，其中最为主要的操作为逆回购。

从2019年10月16日到2019年10月25日，仅仅10天的时间，央行就操作了8200亿元人民币的资金。

10月16日：2000亿1年期MLF10月18日：300亿7天逆回购
10月21日：500亿7天逆回购
10月22日：2500亿7天逆回购
10月23日：2000亿7天逆回购
10月24日：600亿7天逆回购
10月25日：300亿7天逆回购

上周仅仅一周的时间，央行就操作了5900亿元的资金，剔除到期的300亿元，实际上上周央行已经向市场净投放5600亿元。这样的资金量还是比较庞大的。

一边是资金不断投放，另一边却是房地产融资受限。这说明国家对于市场资金的流向管控严格，严禁资金流向房地产。

为什么，因为水涨船就会高，要防止房价再一次疯狂上涨，钱就必须要管住。

但是今年整体的宏观经济环境一般，银行投钱给房企能获得更高的回报率。

因此总有一些银行通过同业投资或者是修改理财协议文本等方式，变相将资金贷给房企。

那么在以前，通过这样的途径可以变相将资金流向房地产，现在就要难了很多。

最近国家监管部门频繁开出罚单，包括兴业银行北京分行（罚款600万元）、浦发银行北京分行（罚款290万）、中信银行杭州分行（罚款195万）、平安银行义乌分行（罚款50万）等。

这些银行的罚款原因基本上都是因为违规将资金流向房地产。

这说明楼市调控的漏洞已经逐渐被打上补丁，资金想要违规流向房地产业是难上加难了。
今年楼市已经进入了横盘期。对于高杠杆的房企而言，横盘期间往往非常考验房企的抗压能力。

对于一些太过于高杠杆的企业、本身经营就很脆弱的房企、融资能力差的小房企而言，更是压力山大。

承受不住资金压力就只能宣告破产，剩下的也唯有绞尽脑汁卖房、卖项目。