丰台集体土地首试青年公寓，现在开放城市展厅！可以预租啦！

日前，位于北京市丰台区高立庄的万科泊寓项目城市展厅正式开放。该项目不仅是北京万科的第11座“泊寓”，更是在集体建设用地上打造长租公寓的一次探索。据北京万科相关负责人介绍，项目将于年底完工，目前已开始向周边企业和个人预租，预计在2020年二季度正式开业上市。

开间定价3000元至5000元/月 低于周边同品质市场价

此次亮相的泊寓·高立庄社区位于北京市丰台区花乡高立庄606号，介于丰科园和西红门两大商业办公区之间，是北京万科开发的100%租赁型综合体。

在近日开放的城市展厅中，展示出了不同于以往的“泊寓”特色。在这里可以看到泊寓高立庄社区的沙盘模型和主力户型样板间；专业的运营人员会为客户详细地介绍项目各类优势；不仅如此，还有云中图书馆、游戏娱乐区、小泊剧院、恋爱厨房这些基础设施，充分满足年轻人的租住需求。

据北京万科相关负责人介绍，项目开间产品定价为3000至5000元/月，约为周边同品质一居室租金70-80%，既能够保障居住品质，也能降低租赁成本。

聚焦年轻客群 构建新型共享复合社区

租赁住房不等同于传统的住宅社区，人流量更大、人员组成结构更复杂，因此新型的租赁社区中需要更加科技化的社区管理体系，保障租赁社区中居住人员的安全；也需要更加精细化的服务体系，提升租赁客户的居住体验；更需要在充分考虑周边产业配套的情况下，保证区域的职住平衡状况。 以高立庄社区为例，项目实现了产业园区从简单企业聚集到产业集群，再到创新集群的华丽蜕变。在高立庄社区，坚持着以产业、研发的核心功能为主，以城市功能为辅的初心，秉持着以“人的尺度”为核心，力图为年轻人打造集时尚潮流和便捷生活体验于一体的新型共享复合社区。 在社区的各个区域中提供不同层次的共享空间，形成完善配套系统，实现全方位共享。 高立庄社区中，打造了一个云中图书馆，这是一个公共空间，在云中图书馆中大家可以看电视、读书、分享、交流，每个节日都会组织活动，让同一个社区的住户形成一个社群，有互动有故事发生。

未来三年 每年计划新增租赁住房7000间

2017年11月，北京市规划国土委、北京市住建委联合印发了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》（以下简称《意见》）。根据《意见》，集体租赁住房是农民集体持有的租赁产业(租赁物业)，可依法出租获取收益，不得对外出售或以租代售。租金将参考周边住房租赁市场水平，鼓励签订长期住房租赁合同，但单次租期不得超过10年。

万科作为全球五百强企业，在推进城镇化和城市发展过程中，确立了城市配套服务商的战略定位，致力于为我国城市建设与发展持续提供全面、系统的优质配套服务。租赁住宅业务作为城市配套服务的重要一环，也是万科主营业务之一。目前，在北京市内，万科旗下租赁住宅品牌“泊寓”已经有11家门店正式开业运营，总房间数2132间，共计6.6万平米，整体出租率在95%以上。

据相关负责人介绍，在北京市的集体土地租赁住宅建设方面，北京万科也始终和各区、镇、村三级政府一起，积极研究路径，经营合作。目前，在北京已经获取了6个集体土地建设租赁住房项目，总建筑面积75万平米，能够提供总计21498间租赁住房，总投资额约90亿元。未来三年，万科每年计划新增约7000间新增租赁住房项目开业。

北漂“停泊”的港湾

北京万科丰台高立庄项目是一个超大的复合性社区，建筑控制规模为地上135000㎡，包含办公、酒店、商业、公寓等多种功能。

也就是说，泊寓是整个复合社区的一部分，享受配套的购物中心、底商、小公园，单这一点已经与常见的单独楼栋式公寓有所不同。

目前，项目的公寓已经封顶，预计明年4月开业，首批开间700多套。主力户型为30㎡的开间，定价为3000-5000元/月，约为周边同品质一居室租金的70-80%，预租期还有优惠。

由于该项目是北京万科与丰台科技园管委会的合作项目，管委会将进行青年长租公寓定点合作推荐，定向群体享受租金优惠。

根据北京万科的调研，项目周边多是回迁房，且以两居以上户型为主，租金对于刚毕业不久的年轻白领而言，不够实惠，往往需要进行合租。

而泊寓的产品面积完全针对年轻人群设计，既能够保障居住品质，独立私密，也能降低租赁成本。

就房小评从现场示范区来看，万科在长租公寓打造上已有非常成熟的体系，并在高立庄项目实现落地。

公共厨房、社交互动区、云中图书馆等硬件场地，配以定期组织的活动，构建丰富有趣的社区生活。

伴随社群化的运营，不仅提升住户的居住品质，更能丰盛他们的精神空间。真正实现那句话“房子是租的，但生活不是”，社区式的长租公寓真正给北漂一族提供“停泊”的港湾。

项目采用全装修交房、全家具电器配置，适合拎包入住的年轻上班族。可自由组合的衣柜、投影OR电视机的选择、装修配色套餐等等，从细节处体现人性化的关怀。

此外，绿色科技的社区管理系统，环保节能；全程刷脸和指纹入户，方便生活；AI识别体系核准每一位住户的身份，实时监控联网，应对各种突发情况，保障园区居住安全。

整体参观下来，高立庄项目给房小评的感觉，就是一座先进的万科式社区，只不过是以租赁的形式提供居住服务。

长租公寓的健康模式

目前，北京万科泊寓已开业的总房间数为2132间，共计6.6万㎡，整体出租率在95%以上。

而如高立庄项目这样的集体土地建设租赁住房项目，北京万科已经获得了6个，总建筑面积75万㎡，能够提供总计21498间租赁住房，总投资额约90亿元。

除了高立庄，北京西南三环边上的成寿寺项目也将在年底完工，明天2季度初正式开业。届时，可以提供965套房源，以大部分长租公寓主推的开间为主，面积包括22㎡、32㎡两种。

此外，草桥、瀛海、旧宫、台湖的4个项目基本上都会在今年正式开工，2021-2022年陆续上市开业。

也就是说，未来北京万科泊寓的体量中大部分都会是由集体土地长租公寓构成。

这与北京市整体的长租公寓市场发展趋势相吻合。目前，长租公寓市场供应可分为新建与改造两大类，在运营项目（全市约4万间）多为改造类。

2017-2018年，北京集体用地清单供应约320万㎡，其中已形成成熟市场化运营方案项目约130万㎡，预计可形成供应约3-4万间租赁住房，而且还将持续增加。当前集地土地建设的租赁住房会在未来1-2年间，极大补充北京租赁住房的供给，这是“租购并举”时代的一大步。

长租公寓一度接连爆雷，让这个行业负面新闻不断。随着新物种的到来，其所面临的前期成本投入大、利润回报率不高、回报周期长等痛点，或将寻找到更好的办法。

对于集体土地建设租赁住房，北京市已有国家开发银行、农业银行、建设银行、华夏银行作为首批试点出具贷款方案，可向符合银行评级条件的农村集体经济组织、与国企合作的联营公司提供长期、足额贷款，贷款金额可达到总投资的80%。

一旦推进，这将有效缓解长租公寓业务的资金回笼问题，并与其稳定的租金收益节奏相契合。

此外，对于集体土地建设租赁住房项目不可转让退出的要求，北京万科也在率先尝试寻求突破。

央行正式对外寻找首批公募股权reits项目，此政策正好可以为集体租赁住房项目保障正常退出。万科大兴瀛海租赁住房项目，作为全国集体建设用地公开上市流转的试点项目，属于央行重点支持范围，目前已提交完整申请材料，等待政策明确后的审批意见。

长租公寓在一线城市，存在大量客观需求，不仅是提供供应数量，更在于提升租房品质。其稳定可持续的租金收益，也是房企在一线城市后开发时代下的全新增长点。

可以说，供需端都期待着长租公寓市场更加专业、标准、市场化的发展。一旦长租公寓形成进入-推出闭环，并获得稳定的资金支持，这个健康成熟的市场，也将为租房者们提供更安全的租房体验。

项目所在位置

来源：新华网、房小评 中国房评报道，新丰台整理，转载请注来源

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