重磅！大批“限价”公住房供应，深圳楼市风向变了

日前，深圳市政府召开有关公共住房专题会议传出好消息：

原特区内的公共住房项目最高售价低于5万／平方米；

原特区外的公共住房项目售价低至2万－3万／平方米左右，均远低于同类地区商品房售价。

总结本次专题会议的几个重点：

1．价低：原关内地区罗湖、福田、南山、盐田的人才房、安居房最高售价低于5万元/平方米，原关外地区龙华、龙岗、宝安、坪山、光明的人才房、安居房售价普遍处于2-3万元/平方米，也就是说，人才房和安居房普遍为周边地区市场房价的5-6成；

2．量多：2020年底全面完成“十三五”建设筹集40万套公共住房目标，深圳住建部门有关数据显示，截至目前，深圳已建设筹集公共住房31万套，预计到“十三五”期末，深圳建设筹集的公住房将达到42万套，超额完成“十三五”规划目标；

3．可持续：到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

大力推进公住房建设和房地产长效管理机制，深圳再一次用实际行动证明了落实“房住不炒”战略的决心和勇气。同时，深圳的行动举措对于国内一二线城市的房地产改革，无疑产生了巨大的示范效应。

读到这里，相信大多数人会产生相同的疑问，深圳土地严重稀缺，能否完成100万套的目标？符合哪些条件可以购买这些“限价”公住房？大量公住房入市，是否会造成深圳楼市的长期横盘甚至下跌？

• 深圳土地严重稀缺，能否完成100万套的目标？

答案是可以完成。

到2035年，新增建设筹集公租房+安居房+人才房共100万套。这里的100万套并不都是新建设的，除了拿新地建设，做城市更新和棚改外，还有一大部分房源是筹集而来。

例如，城中村拥有超过600万套住房，可选择性地转化为保障房，未来深圳大多数城中村由“拆”变“治”，那些产权手续不完善、但经济关系已经理顺的“违建”，未来几年将纳入到了住房保障体系。

同时，深圳虽然没有太多可以开发的土地，但是临深有大量的可开发土地。

去年10月，深圳人才安居集团有限公司经过2轮竞价，以楼面价14655.67元/㎡，夺得塘厦3.9万㎡商住地，首进东莞市场。

以这样的趋势，深圳未来很有可能会继续在临深片区凤岗，塘厦，黄江等区域继续拿地，兴建更多的人才安居房。

• 符合哪些条件可以购买这些“限价”公住房？

购买前提：

安居房：深户+10年社保+无房+符合收入财产线+无享受其他住房优惠政策

人才房：深户+10年社保+无房+无享受其他住房优惠政策

1、深圳户口、10年社保、无房证明是硬性指标，同时要没有享受过其他住房优惠政策，如廉租房、经济适用房、公租房、住房补贴等。

2、购买安居房有收入限制，月薪过高可能买不了。针对安居房，发改委在今年都会画出符合深圳实际情况的收入财产线，确定相应的限额；而民政部门安居房申请、分配以及后续监管中，会反复对申请人的收入财产进行核查。以确保社会公平、确保安居房精准分配。

3、什么是符合条件的各类人才？

在《深圳市人才住房建设和管理办法》中，人才是指本科及本科以上学历，或拥有二级及以上国家职业资格证书，或是高层次人才和紧缺人才，而且，以上认定政策可由区政府根据自身需要做出适当的改变。

这样看来，区政府可以根据自身的情况来评定哪些人是需要的人才，如西丽片区以科教为主，那就多评定教师为人才，坪山区以新能源产业为主，就多评定新能源从业者为人才，这样可以起到促进专项人才聚集，加快产业升级的效果。

• 大量公住房入市，是否会造成深圳楼市的长期横盘甚至下跌？

答案是不会。

首先，深圳实际居住人口在2200万，住房自有率仅为34%，深圳每年人口净流入50-60万人，而按照保障房的供应规划，每年可以供应人才房+安居房+公租房约5.5万套，在这样大的人口基数和人口净流入下，商品房仍是稀缺品。

其次，无论是安居房还是人才房，购买的硬性条件都是10年社保，这在短期内有效的分化了购房需求，深圳房产具有投资属性，有条件购房的人会优先购买商品房求升值，不会等到10年后再去买人才房和安居房。

最后，是人才房和安居房的去投资化。

人才住房的“封闭流转”大大削弱了它的金融属性。人才住房在一定年限内实行封闭流转，通俗来讲，自购买人才房当日起，要持有至少15年才能获得完全产权，才能上市交易，如果在这15年期间，购房家庭从任何渠道拥有了自用住房，都要将人才房交给另一位符合条件的无房人才。同时，15年后想要获得完全产权，还要向政府缴纳增值收益才可以。

因此，人才住房的金融属性非常弱，无法像商品房一样，可以抵押贷款、买卖变现，在相当长一段时间内只能用来居住，投资属性非常低。

对于生活质量有要求的人来说，还需要购买商品房，因为购买人才房的面积不能超过90㎡。

总结

近些年来，深圳的担忧是高企的房价对部分企业和人才的挤出效应，对于以科创和金融为核心的深圳来说，人才的流失会极大的影响城市的竞争力和吸引力。

此次深圳大力推进公住房建设，并且持续供应大量的“限价”公住房，为的就是留住那些完全没有能力在深圳买房的城市建设者。

以后有两个群体会比较受益，一是以本科生为主的基础性人才，应届毕业生和高学历人群最好加入金融、高科技、文化、新兴产业等重点领域的企业，或者是区级机关事业单位，区政府会向这些用人单位配租人才房；二是给深圳提供公共服务的低收入人群，如环卫工人、公交司机等，政府会为这类人群的用人单位定向配租公租房。

“大量”的公住房入市，对深圳商品房的影响其实不大，一是深圳的住房需求太大，安居房排队轮候家庭已超过13万，供求关系紧张，新建公住房和商品房加在一起都可以轻松消化，二是安居房和人才房的金融属性非常弱，不具备流通性，申请条件又有一定的门槛，所以公住房占领的市场并不是深圳有能力购房的刚需，而是那些本就买不起房的刚需。