商业地产研判中的动线问题

商业地产研判中的动线问题

市场上很多投行和不良资产在疯狂的找商业地产项目，也收购了不少一些烂尾多年的商业盘。结果拿到手里却发现存在着改造成本大、周期长或是种种反商业经营规律的情形存在。包装一下再卖？还想着发Reits？这些项目能做好已经是很了不起了。市场上多数的商业盘都是住宅团队设计的，加之对于项目运营根本没有理念，只想着盖的漂亮，对于使用性在前期没有考虑，这种盘怎么能盈利呢？收购来只会让自己变成房东。

商业动线

商业地产中的动线，在购物中心、商业街、写字楼、文旅项目中是一项极其重要的规划，通常是指人移动的路线，即如何设计使得消费者在产权方或使用人的意图下尽可能的看到项目，以促成交易。商业动线主要分为外部动线和内部动线。由于购物中心、商业街、写字楼、文旅项目等项目的形态不同、理念不同，所以设计时考虑的底层逻辑也不同，为了不啰嗦，此处仅以常见的购物中心为例。

商业动线的种类

外部动线规划是指整个项目外部的展示性、通达性、便利性，包括了项目区域车流动线、项目区域客流动线。

1、联系外部道路

通常说购物中心的外部道路极其重要，在项目拓展时就应当考虑到外联道路现有的交通状况、主入口及广场可面向主道路（此处的主道路指日常客流、车流通过的道路，可以是主干道路，但不能是城市快速道路、高速路等）。此种道路才能吸引客流及方便进出，应当尽量避免以过境交通量很大的道路作为其唯一联外道路，外联道路应做到可以很方便迅速地接上地区性主要干道或快速道路，以保障不会形成客流、车流拥堵，保障项目的通达性。外联道路与完善的交通运输网连结能扩大购物中心的辐射范围，扩大其商圈且能方便购物者到达及货物运送。

国内常见的优质购物中心，多数均有着优良的交通便捷性。整体设计时与市政步行系统、车行系统、公交系统均存在着较好的结合，充分考虑了展示性、通达性、便利性这三性的基础。所以在项目立项、建设、运营或收购时必须要对项目的整体大交通动线进行充分考虑。包括周边客流潮汐、车流潮汐、瞬间最大通过数等等因素综合调查后才能得出一项准确结论，其结果将作为项目价值、租金依据、运营难度的核心数据之一。

2、停车场进出动线

购物中心的停车场进出口的位置如果规划不当，不仅会影响停车场的进出效率，也会造成车流回堵导致影响周边道路上的车流，所以应注意的有以下几项：

1）出入口应设于交通量较少的非主道路上，如只能设于较大车流量的道路上，则应当将出入口处尽早入地或分流，以便车辆进出且不会在道路上造成拥堵；

2）尽量将道路设置为单向导入，避免在同一个出入口，否则容易造成安全隐患或拥堵；

3）采用效率较高的电子收费系统以节省车辆进出时间，收费点不要设在地面，避免进出停卡，斜坡起步等情形；

4）如项目周边存在学校、医院、消防队等机构，则出入口应保障30米以外。如存在公共汽车站、铁路平交道起15米以外。如存在十字口、穿越斑马线、横越天桥、地下道上下口起10米以外；

5）消费者车流出入口与购物中心货物卸货平台出入口尽量分开，如不能分开则应充分考虑安全性与便捷性，以避免安全隐患及拥堵，同时应当按照符合货车要求的通道来设计，如承重、层高、坡度、弧度等。

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