租了10多年的车位，开发商说卖就卖！

　　今天的故事关乎于车位强行推售，发生在广州番禺一个全国知名的高端小区里，它的名字，叫做星河湾。

　　买房时的承诺，“保质期”是多久呢？

　　10月11日中午，小董（化名）坐在自家的沙发上眯着眼睛刷手机。她的房子位于广州番禺星河湾的高层，阳台一线望江，拉开推拉门，凉风习习，十分惬意。

　　下一秒，她抬起头，被吓得大叫了一声——一个头戴草帽的人出现在她的阳台外面，手里还握着一把剪刀……

　　（图片来源：受访业主提供）

　　这是什么戏码？入室抢劫吗？小董差点按下了110。

　　然鹅，蜘蛛人并不是来抢财物的，只是想拆掉小董家和她的邻居们挂在阳台外面的横幅。横幅上写的是：抗议星河湾出售车位。

　　（图片来源：地产知识局实地拍摄）

　　这是怎么回事呢？

　　如果要追溯，这场闹剧的起源能追溯到十几年前。

　　当时，小董为星河湾的精品豪宅理念打动，打算在这个小区安家，唯一犹豫的就是这小区距离市区实在是有点远，必须开车才行。

　　那车位怎么买呢？开发商信誓旦旦，说为了给业主提供良好服务，车位“只租不售”，以低价长期出租给业主使用。

　　确实足够低价，入住之后，车位每个月只要270元，签的都是长期合同，小董看到一个邻居甚至签了80年的租约……

　　（图片来源：受访业主提供）

　　十几年车位租下来，已经习惯了自己爱车的位置，有的业主甚至连充电桩都给装在车位上了。虽然后来租金涨到了400元每月，业主们也都没有怨言地接受了。

　　没想到，这个“十一”假期结束，度假归来的广州星河湾业主们，发现自己小区的入口，一夜之间竖起了两块硕大的公告牌，最上面的标题位写着：6期车位公示处、4期（星座园）车位公示处。

　　下面是密密麻麻的园区车位公示信息，从位置到面积到价格，一应俱全。

　　旁边还贴着个销售方案，上面写着：楼盘共有产权车位4561个，建筑区划内车位配比1：0.65，本次出售位于4期、6期区域的1845个车位。车位产权50年，自2000年起算。

　　（图片来源：地产知识局实地拍摄）

　　看到这些，小董和邻居们顿时炸了……

　　“我们并不是反对卖车位。但是，当年我们想买的时候，开发商说‘只租不售’。交了十几年租金，（开发商）却擅自单方面变租为售了，我们实在是没有办法接受。”

　　然鹅，这个时候，他们才发现，说好的“只租不售”只是口头承诺，没有留下任何书面承诺和录音证据，换句话说，至少找不到任何物证支撑。

　　而就连租售合同，都从长期合同，慢慢变成了一年一签，半年一签，到三个月一签，再到目前的一个月一签。

　　局姐看到了一个近期的车位出租合同，有一个条款特别有意思：

　　（图片来源：受访业主提供）

　　那么，强行推售的小区车位，到底能不能买呢？

　　小董当然是倾向于不买的。

　　根据星河湾公示的车位价格，总共有三类车位在售。第一类是子母车位，58万/个，第二类车位是微型车位，30万/个，而95%以上的车位，售价38万/个。

　　“太贵了。”小董说。

　　局姐搜了一下，周边的雅居乐、万科欧泊等小区，车位价格大概20万上下。星河湾的价格确实偏高。

　　小董自己算了一笔账，现在车位租金每月400块，使用期限只剩下30年，如果购买车位的话，相当于每个月的成本是380000÷ 30 ÷ 12 = 1055元，比起现在，每个月贵了600多块。如果贷款，还要加上高额的贷款成本。

　　可是，如果不买，车又停到哪去呢？

　　小区一共有7期，其中4期和6期合计的车位配比是1：1.5，每家一个车位是完全可以保证的。但是，整个小区的车位配比只有1：0.65，每家只能分到0.65个车位。

　　刻意营造出来的哄抢气氛，让小董和她的邻居们陷入恐慌：

　　“开发商把4期和6期的车位拿出来，给整个小区的人跨区购买。如果我们不买，车停到哪儿去？”

　　小董和邻居们认为，星河湾违背了今年5月发布的《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法》。

　　“星河湾必须提供妥善解决一户一车位的方案，用公开透明的方式保障和满足业主的租用需求，多出来的车位才能销售。”

　　在和开发商沟通无果之后，小董和邻居们在自家阳台挂出了“抗议星河湾出售车位”的条幅。

　　于是，出现了开头的一幕。

　　故事还没有结束，当下，小董和她的邻居们还在四处求援的路上。

　　那么，跳出这个故事。如果有车位投资的机会，该入手吗？

　　局姐说几个简单的原则吧。

　　首先，要确定卖的是使用权还是产权。

　　比如某些声称20年产权车位，本质上就是一次买断20年使用权，但法律上，超过20年，就不再保障了。

　　这个坑，千万别踩。

　　其次，要计算车位的投资回报率。

　　车位的投资回报，可以分为两个部分：出租回报，以及升值回报。

　　就以局姐比较熟悉的广州某小区来举个例子吧。

　　根据链家的报价，这里的二手车位价格大概是25万上下，出租的话，每个月大概450元。

　　这样计算的话，大概46年才能回本，回报率大概是2%。

　　实在是不算高，还没跑赢支付宝。

　　那么，升值潜力怎么样呢？

　　如果作为纯投资品来说，不少城市经历了这一波近乎翻番的涨价潮后，房子涨了一倍，车位几乎还是原位。

　　纯粹作为投资品来说，车位不算是特别能赚钱的产品。

　　那么，如果你有车，该不该买车位呢？

　　那就要看小区的车位比。

　　车位比，是指小区“总户数”与“车位总数”之间的比例。通常来说1:1是供需平衡的临界，就是一户一车位。

　　如果车位比户数少，那随着小区成熟，入住的人越来越多，车位稀缺性就会凸显出来。

　　如果你们小区的车位比较多，达到1:1.3，甚至1:1.5，这种供给充足的车位不容易涨，确实可以考虑一直长租。

　　最后，就算要买，也千万别买多。

　　现在很多地方都出台了政策，购买车位必须有本小区房产。就这一条，车位在流动性上就逊于绝大多数的住宅和公寓——至少那些房子可以想卖给谁就卖给谁。

　　如果你不是钱多到可以垄断整个小区车位的话，买适合自家用的车位就足够了，不然很容易砸手上。

　　以上。