昆明五华区22条新规防“烂尾”，强化商品房预售资金监管

由五华区住房和城乡建设局代政府执笔起草，并经论证、听证和政府批准后形成的《五华区商品房建设工程监督管理办法（试行）》近日出台。

新规通过进一步加强商品房预售资金监管，能更好地规范预售资金的收存、支取、使用等环节，确保商品房预售资金支出符合工程进度，保障商品房预售资金使用安全和项目顺利竣工，有效防止资金被随意挪用、过度开发、造成资金链断裂而形成“烂尾”。

预判风险进行专项监管

新规共计22条。凡在五华区从事商品房预售的房地产开发企业中，存在较大问题的房地产项目（如施工单位反馈超期支付工程款的、项目建设工程进展缓慢无法按期交房的项目、购房人反映问题比较集中的项目、存在拖欠农民工工资的项目），由五华区住建局、辖区街道办事处做出预判，由五华区政府梳理存在问题清单和潜在风险报请市住建局，申请对报送项目按照本措施进行商品房预售资金监管，其商品房预售款的收入、支出、使用、及其监督管理工作适用本办法。未例入监管范围的其他辖区内房地产项目，按照昆明市商品房资金监管相关工作办法执行。

预售人在申请商品房预售许可证前，房地产开发企业应在银行设立商品房预售款专用账户。一个预售证设立一个专用账户，一个房地产开发企业有多个预售证的，应分别设立预售款专用账户，该账户实行专款专户、专款专存、专款专用。

商品房预售款的使用原则上采取封闭式的管理模式。未设立预售资金监管账户的项目，且未经五华区政府出具相关意见的项目，申请市住建局暂缓发放《商品房预售许可证》。

购房款直接存入监管账户

新规要求，房地产开发企业应当在商品房买卖合同中注明监管账户等信息，协助购房人将房价款直接存入项目监管账户，不得直接收取任何性质的房价款。购房人应当按照商品房买卖合同约定的交款方式及时限，凭新建商品房预售资金缴款通知书，将房价款直接存入商品房买卖合同中载明的监管账户。

承购人支付的预售款项，应当凭预售人开具的《商品房预售款缴款通知书》，存入监管银行的专用账户内，凭缴款通知书回执及银行进账单（缴款回单）向预售人换领缴款票据。预售款是通过其他方式收取的，预售人应当在每月5日以前将上月预售款全额归集至监管银行专用账户，承购人在监管银行以外其他金融机构申请商品房按揭贷款，预售人在取得按揭贷款后，预售人应当在每月5日以前将上月收到的按揭贷款按要求足额归集至监管银行专用账户。

当期预售款未足额缴纳至监管银行专用帐户的，申请市住建局不得发放后期商品房预售许可证。

减少捂盘惜售

新规还对区住建局负责对五华区商品房预售款收取、使用实施监督管理的具体内容进行了明确；收取预售款的监管银行负责对商品房预售款的缴存、使用等事项进行日常监管的内容进行了明确；以及明确了开发商使用商品房预售款的办理程序和条件。

新规还要求，项目竣工交付期开发企业未督促业主缴纳维修资金便直接交房，或开发企业违规收缴及挪用维修资金的，预售资金尾款部分优先用于项目维修资金的缴纳。

据了解，通过新规的实施，除规范企业开发行为，防范烂尾工程以外，还可以规范企业销售行为，营造良好的房地产市场环境。

通过预售资金监管将使开发企业按照项目的建设情况及资金需要调整销售节奏，使企业加快项目施工形象进度，采取降价促销的方式加快周转，减少捂盘惜售的现象，对平抑房价起到积极作用。

此外，还可以保护购房人合法权益，增强购房人的风险防范意识。通过促使开发企业按照工程进度计划建设，按期为购房人交房，加快办理产权，保护购房人的合法权益，促使购房人增强风险防范意识。而开发企业在房屋销售时，不仅要公示《商品房销（预）售许可证》，还要公示监管账户。

（昆明规划建设）