超7000亿元的规模、超13%的管理面积增长、近20%的营收增速……一系列数据证明，物业服务行业正整体迈入高速发展的快车道。
10月15日，中国物业管理行业首次发布物业服务企业500强榜单，并发布《2019物业服务企业发展指数测评报告》（下称《报告》）。《报告》指出，2018年全国物业服务企业共约12.7万家，500强物业服务企业不到行业的千分之四，但在管理规模和营收方面占了四成以上的份额。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析认为：“从趋势上讲，物业管理短期内还不会出现行业规模高度集中的情况。物管行业发展刚刚起步，市场规模很大，不像房地产行业已经进入充分竞争的阶段，三五年以后可能会出现具备一定品牌优势的大型企业，但短期内并不会。”
2019物业服务企业综合实力TOP20 数据来源：中物研协
行业营收规模超7000亿
由中国物业管理协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合开展，中物研协具体实施的《报告》显示，2018年全国物业管理行业总面积达279.3亿平方米，相比2017年增加32.65亿平方米，同比增长13.2%。
巨量营收让物业服务行业充满吸引力。2018年物业管理行业经营收入达7043.63亿元，较2017年增加1036.4亿元，增长17.25%。物业管理行业经营业态随之不断丰富，物业管理行业的营业收入同步增加。
从企业数量看，2018年全国物业服务企业共12.7万家，比2017年增加0.9万家，增长率7.2%。从业人员数量方面，2018年全国物业管理从业人员约983.7万人，比2017年增加8.7%，新增79.0万人。
《报告》指出，受物业服务企业发展历史、区域经济等因素的影响，目前500强企业区域分布差异明显，呈现东南强，西北弱的格局。广东、江苏和浙江省位居第一梯队，物业管理面积均超过20亿平方米，分别为25.6亿平方米、25.4亿平方米、21.6亿平方米；上海、重庆、山东、安徽等省、直辖市物业管理面积超过10亿平方米。
此外，500强企业呈现区域聚集的趋势，重点城市集聚众多优秀物业服务企业，有助于区域物业服务企业合作与资源共享，共同促进区域物业管理的提升，助力服务居民美好生活。
严跃进告诉《每日经济新闻》记者：“本质上来讲，排行榜更体现企业的综合能力，但‘行业集中度’则更多是关注单一指标——业务量规模，而这一指标还没有某一家独大的现象，市场仍然有这充分竞争的空间。”
重点城市500强企业数量分布 数据来源：中物研协
4‰企业贡献行业超40%营收
与房地产市场格局类似的是，物业管理企业同样面临行业高度集中的问题。
万科物业、绿城物业、碧桂园物业位列500强前三甲。500强企业净利润总值226.22亿元，平均净利润4524.33万元。从盈利结构上看，500强企业物业服务净利润为158.42亿元，占总净利润比重为70.03%。
值得注意的是，500强以4‰的企业比例贡献了全行业超过40%的营收和在管面积：2018年500强物业服务企业营业收入2831.76亿元，占物业管理行业营业总收入的40.2%；在管面积上，2018年500强企业物业管理项目70403个，管理面积118.87亿平方米，占2018年物业行业管理总面积的42.56%。
事实上，500强企业自身也存在分化加剧的现象。《测评报告》显示，百强企业管理面积达80.08亿平方米，较2017年59.81亿平方米增加33.89%、占500强企业的67.37%，即百强企业占据市场总份额的28.67%，这一比例也较2017年增长了4.42%，头部物业服务企业的市场份额不断扩大。
2017-2018年百强企业营业收入及增速情况（亿元） 数据来源：中物研协
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱向《每日经济新闻》记者表示：“物业行业本身就是相对薄利行业，物业公司为了扩大收入，提高利率最直接的手段还是扩大在管规模。因此，当前物业市场的格局与房企一样，存在强者恒强、弱者恒弱的局面。随着头部房企将物业服务公司分拆上市，未来市场的竞争格局或是以品牌物业公司公司，中小物业公司或将面临生存难的问题。”
房企分拆物业上市成热潮
2018年以来，房企分拆物业上市成为热潮。截至目前，在A股和港股上市的物业服务企业共计15家。
进入2019年，物业分拆上市延续去年热度。今年上半年，滨江服务、奥园物业在香港成功上市；保利发展8月7日公告保利物业已向港交所递交上市申请；时代中国控股9月9日公告其附属公司时代邻里已向港交所递交上市申请；10月7日，蓝光发展发布公告称其下属控股子公司蓝光嘉宝已获保荐人告知，港交所原则上同意其上市申请；10月11日，鑫苑服务正式登陆港交所。
而不久前世茂房地产总裁许世坛透露，旗下世茂物业完成转型并更名“世茂服务”后，预计将于2021年分拆上市。
“物业通过上市主要有助于企业资金和品牌的提升，是有利于企业独立稳健地发展。但上市是企业发展的充分条件，不是必要条件。”王小嫱向《每日经济新闻》记者表示，“企业的独立稳健发展是多重因素决定，还需看企业如何经营，上市后企业还需聚焦主业，注重服务品质的上升，提高用户满意度，实现规模扩张和业务扩张。”
王小嫱告诉记者：“当前各种融资渠道收紧，房企资金压力倍增、负债率逐渐上升，加之楼市黄金时代已经过去，一线城市的土地稀缺，存量时代来临，各大房企开始考虑转型以谋求长期的发展。物业行业整体营收的上升也打通了另一条新路，房企可通过物业服务布局增加企业内的利润。”
每日经济新闻
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