焦虑的地产商

作者：大帅去伐柴

说一个地方的房价“平稳”，实际就是微跌了。 北京的二手房价已经稳如老狗很久了。 北京住建委披露的二手房数据，9月份截止22日网签为7685套，同比2018年下降接近4成。 如果你去看总价千万的二手房，那么请开口先还个8折。 最终的价格怎么着也得比挂牌价低个10%。 而总价在500万以下的“低价”房，目前也自觉地降价3%左右，成交价当然可以再商量。 如此开局，“金九银十”看来是注定要吃土了。 细心如我，北京二手房的行情其实自从2017年中就进入了“平稳”通道。 一线城市从2016年起二手房的成交量就已经达到了新房的2倍，因此二手房的行情基本反映了一线城市房地产行业的现状。 而二三线以及其他城市房地产的日子，也好不到哪去。 原因无他，房住不炒。

一

2016年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。 此后，相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等方面，全面收紧。 再不收紧，将会带来大麻烦。 前几年棚改货币化叠加宽松的融资环境，使得人们纷纷举债买房。 这掀起了国内第三次加杠杆过程，主要体现在居民部门的债务激增。 2008—2018年，我国个人住房贷款余额从3万亿元增至25.8万亿元。 而中农工交建等五大银行2018年年报数据显示，在个人贷款中，住房贷款是绝对主力。 2018年全年，五大行个人住房贷款占个人贷款的比例，最低的一家都超过了60%，最高的一家直接超过80%。 全国居民部门债务与可支配收入之比更是高达93%，很快收不抵债[1]。 高房价不仅绑架了努力生活的居民，更是绑架了地方政府。 很多靠土地财政过活的地方已经忍不住变相放开政策，试探反应。 结果，到了今年下半年，从中央到各部委又再次密集喊话。 7月30日，中共中央政治局会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。 于是，从银保监会，到发改委再到央行，纷纷控制房地产的融资渠道。 资金全面收紧后，对于国内高周转玩的飞起的地产商可谓当头一棒，光是债务利息，足够大大小小的地产商喝一壶的了。 一向敢言的黄奇帆说： “今后十几年，基于房地产业高质量转型要求和开发总量降低的趋势，房地产开发企业必然会有一个大幅度减量萎缩的过程。 会减掉多少？ 我认为，至少会减掉三分之二，十几年后中国房地产开发企业的法人数不会超过3万个。 ” 而能“活下去”的地产商，自然生存能力一流。 他们早早就嗅到了异样，开始了一场内外兼修的变革。 二 今年5月，沈岗辞职了。 他不是地产人，却在地产圈引起了骚动。 在那之前，他是广东智博林机器人有限公司的总裁。 而智博林，是碧桂园为实现产业转型而倾力打造的产业机器人公司。 彼时，距杨国强力邀沈岗加盟，只有10个月。 2018年对于碧桂园来说，是个悲喜交加的一年。 全年利润346亿元，营收激增使得在今年出炉的“世界500强”榜单上上升了176名，成为上升最快的企业。 但接连的工程事故，让碧桂园受到了全国人民的口诛笔伐。 于是，2018年7月，杨老板决定成立智博林，5年内在机器人领域投入至少800亿元，并计划引进一万名全球顶级的机器人专家和研究人员，打造机器人全产业链高地。 从博士毕业就一直为全球工业机器人的领头羊日本发那科工作的沈岗成为合适的人选。 跟随而来的是全球经历五到六轮面试的几千名硕士博士。 可是好景不长，当高周转的碧桂园遇到潜心机器人研究十七年的科学家，碰撞出的不是火花，而是矛盾。 随着机器人公司成立一周年的脚步临近，公司除了会炒几个基本菜的炒菜机器人外，根本就没有东西可以拿来献礼。 在军令如山的碧桂园内部，沈岗的结局可想而知。 而接替他的周小天，则是原科龙的总裁，从来没有做过机器人。 和碧桂园的机器人梦一样，头部地产商产业转型的梦还有很多。 改革开放前沿阵地的广东，也成为了地产转型的排头兵。 随着近年来环保力度的加强和政策的支持，让“广东地产五虎”之一的雅居乐嗅到一丝商机。 2015年，雅居乐成立环保集团，并切入了细分的危险废物处理领域。 比碧桂园好点的是，雅居乐切入的危废处理行业，都是小、散企业。 全国排名排名前十的企业，年处理量还不到全国市场的10%。 而雅居乐三年百亿的“地产式”投入简直就是降维打击，迅速整合了上下游的多家企业。 进行截止到2018年9月份，雅居乐环保集团入手危废处理资质超230万吨/年，安全填埋场库容超1200万方，旗下项目公司达33个，各项数据均处于行业前列。 与转型业务成功形成鲜明对比的是，2018年雅居乐地产债务压顶和海南限购遭遇的困境。 本来还打算再投200亿延伸环保产业链，也不知道还有没有钱了。 其他“小虎”的转型都风风火火，怎能缺少了“首虎”——恒大呢。 恒大的转型更早，在万科郁亮喊出“楼市进入白银时代”的2014年就启动了多元化战略。 但早期恒大的转型似乎都不顺利。 先是2016年卖掉了高调切入、低调亏空的矿泉水、粮油和乳制品业务。 后来又在“万宝”之争中摸鱼被罚，最终成人之美成就了深圳地铁。 再后来，就是去年4月与中科院合作，十年投入1000亿元进军高科技，似乎也没了什么进展。 硕果仅存，或者说恒大铁了心要干的副业，只有新能源汽车了。 2018年6月25日算起，恒大健康宣布以67.46亿港元收购贾跃亭的FF 45%的股权。 本来想半道上捡个便宜收个成品车，没想到遇到了贾布斯。 半年后，双方合作告吹。 没办法，许老板开始了他的独立造车之路。 他全世界飞，与科尼塞克、NEVS、博世、采埃孚、FEV谈合作，又收购了Protean。 到了九月，干脆趁着法兰克福车展宴请了60多位全球顶级汽车工程技术龙头企业、汽车零配件龙头供应商的董事长和 CEO，号称汽车业一场史无前例的“最强饭局”。 一系列动作，仅上半年就花掉了140亿，而下半年还要投入60亿，加强研发。 所有这些，都是为了完成许老板制定的恒大造车的宏伟目标： 力争在3-5年内成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团，10年内实现年产销500万辆。 这才是真正的“为梦想窒息”。 三 战略转型和多元化发展只是龙头房企向外的主动探索，“攘外必先安内”，当一个产业进入低潮期，就要秋后算账了。 万达的王前首富最近火气很大，原因是武汉汉街万达广场出现了贪腐窝案。 在8月30日万达总部召开的廉洁与遵章守纪教育大会上，老王发表了长达半小时的讲话。 按照老王的话说，涉事的商管集团高层用“手段非常低级、毫无技术含量”。 而涉事金额虽然不到一个小目标，但对于万达这样的大集团，尤其是商管线上的招投标、租金这样的反腐前线来说，可谓杀一儆百。 在此一年前，万达的总裁助理就已经被警方带走，原因是在安徽某项目中利用职务之便低价购房，然后自己当了一回中间商，赚了一把差价。 同样的伎俩还出现在复星。 复星旗下海南亚特兰蒂斯酒店的运营副总裁把配套的公寓和别墅加价卖给了客户，一进一出，就是快两个小目标。 郭广昌于是直接把涉事人员移交了相关部门。 我们只能感叹，有钱人赚钱真是快。 还有，互联网二手车企业加紧进入房地产吧，“没有中间商赚差价”是多么美好。 无独有偶，前几年在二三线城市风光无限的泰禾也在反腐。 曾经泰禾南京的负责人最近失联了，有消息说是已经移送司法机关。 在2016-2017房地产最后的疯狂时期，所有二三线房产公司都把自己的营收目标扩大一倍多，仿佛谁胆小谁就输了。 那时候，只缺优质的项目，不缺钱。 泰禾的方法和其他企业差不多，就是并购，好的坏的项目统统吃进来，什么尽调都是个过场，毕竟时间不等人。 而一切猛扑都会留下破绽，南京的青龙湖和句容鹿山项目就是其中的破绽。 泰禾在两个项目上花了将近80亿，没想到这两个项目都有扯不清、道不明的规划和债务问题，现在深陷泥潭。 而这位时任南京城市总的负责人却在这两个项目之后，挥一挥衣袖，跳槽了。 至于现在地产圈流行的考勤打卡、降低补助、人员精简等等降成本的方法，都与反腐一样，是内部降成本的手段和方法之一。 更重要的是，反映了地产商们的心态——焦虑。 尾声 中产的焦虑在于住房、教育和医疗，没有人会想到地产商也有忧愁。 这样的焦虑链并不能引发人们的舒适感，而是让人们嗅到了一丝异样。 很多时候，人们相信大佬们的成功之道，许老板、杨老板、王老板他们的故事被人们津津乐道，深深钻研。 仿佛每个人的一个决定，就一举定乾坤。 而放到历史的长河里，不过是我们处在上升的周期里，水涨船高，更不必说那些有故事的老板们。 只是这样的上升周期有多久，是太阳黑子周期？ 康德拉杰耶夫周期？ 朱格拉周期？ 基钦周期？ 没有人能说得准。 还不如看看地产商都在干什么。 毕竟，我们的身家性命，都在房子上。 参考资料： [1] 大帅去伐柴，《杠杆的前世和今生》，伐柴商心事，2018。

全文完，感谢您的耐心阅读。如果觉得有意思，就点个在看吧:)