商业地产的投资和销量持续下滑，公寓类擦边项目未来走势如何？

公寓和店铺都是属于商业地产，对于商业地产的投资我一直持谨慎的态度。要知道我国商业地产的一直是处于供过于求的情况，就拿今天的小公寓来说，多数也是钻了空子，在住宅与商业之间选择了一个平衡，未来的走向还很难确定。

商业地产的投资和销量持续下滑是业内众所周知的事情

公寓投资已经成风

根据国家统计局公布的１－８月份全国房地产开发投资和销售情况的数据来看，1—8月份，商品房销售面积101849万平方米，同比下降0.6%，降幅比1—7月份收窄0.7个百分点。其中，住宅销售面积增长0.6%，办公楼销售面积下降10.8%，商业营业用房销售面积下降13.9%。商品房销售额95373亿元，增长6.7%，增速加快0.5个百分点。其中，住宅销售额增长9.9%，办公楼销售额下降11.7%，商业营业用房销售额下降12.8%。从这个数据我们可以看到除去住宅地产的销售面积和销售额在增长外，商业地产（办公和商业用房）的销售面积和销售额都在下降，而且这个比例已经超过了１０％；这个数据就很能说明问题了。几点观察给大家分享：

第一、无论是从供需还是市场反馈来看，商业地产的不景气是未来持续存在的情况。不仅仅的２０１９年包括过去的很多年都是这样，尤其是随着互联网电商的到来之后，大家对于商业地产的青睐度不断下降，哪怕是这两年互联网企业纷纷布局线下，也很难改变线下实体经济难做的事实。实体经济不佳的结果就是造成商业地产出租难，要知道租金收入是绝大多数商业地产投资的主要收入。

商铺投资

第二、公寓（商住两用）的位置比较尴尬，未来走势不明朗，急需要确定。虽然说从２０１６年开始已经有不少省份鼓励适合条件的商业地产改为住宅或者具备住宅属性，包括今年合肥刚刚公布鼓励商改租和工改租（商业和工业用地房屋），其实都可以理解为对于商业地产的一种放松；但是因为北京等城市２０１７年一纸禁文，禁止商改住后，商改住类公寓未来的出路就成谜了。在这种背景下，很多房企都把商改住项目（公寓）转移到了二三线城市。作为个人观察来看，北京出台禁止商改住其实有“赶人”的意思，毕竟北京这类的城市大城市病已经十分突出，２０００多万的常住人口已经超过了这个城市的负荷。但是对于二三线城市来说能否在高房价和高需求中间选择用商业住宅公寓来满足人们的住房需求，未尝不是办法。而且中部省会城市长沙今年已经放开了公寓落户的限制，会不会引起其他城市的效仿？买房最怕预见的情况之一——烂尾，哪怕是商业烂尾也不行

以租金收入为主要收入的公寓和商铺，如何选择还是要看具体情况

第一、商铺租金一直在涨的城市基本都是一二线，其他城市因为本身人口流失的原因本身的商业氛围愈发弱。从２０１８年开始经常听到这样一句话：一铺养三代变为一铺坑三代！除去商铺本身难租之外，因为商铺本身的购房成本也在不断提升，作为很多投资商铺的朋友来说本身希望房租能够抵消掉房贷的愿望落空，这也是为何很多朋友说一铺坑三代的原因。

商业

第二、公寓类的投资目前来看还是划算的，关键是未来走势不明。如果说其他城市未来对待商业地产的态度跟合肥和长沙一样不断的放松，那么公寓类产品的投资肯定是赚的。因为如今很多的小生意因为商铺租金的暴涨都开始向写字楼（工作室）转移，能住能商的公寓看起来确实是不错的选择。但是凡事都怕个万一，一旦有城市禁止商改住那么公寓的冬天就来了。

综上，房产最佳投资期已经过去了，这是我从２０１８年底到现在一直提到的一个事实。无论是住宅还是商业地产都是如此，房产投资的建议是：有钱随意，没钱千万不要再趟这摊浑水了。各位觉得呢？