拍地溢价率高达25.77%，新机场附近楼盘潜力无限？

虽然今年的金九银十格外冷，很多房企都放弃拿地，纷纷使出浑身解数，甚至全员卖房跑路。而9月25日，北京土地市场三宗地块十分火爆，现场了吸引数十家房企到场。三宗地总建设用地面积约15.53万平方米，总建筑规模约33.73万平方米，共收揽土地出让金93.9亿元，透露出了不为人知的宝贵机遇。

这次拍卖中，大兴区瀛海镇YZ00-0803-0802、6021地块R2二类居住用地，建设用地面积45889.503 平方米，规划建筑面积≤100957平方米。最高销售单价不得超过57694元/平方米。该地块挂牌起始价为26亿元，吸引了金融街、合生、中海、保利、绿城、金隅、首开+建工+金茂等地产公司的参与，竞争十分激烈，经过30轮的拍卖大战，最终由中海以32.7亿元夺得，溢价率高达25.77%，

地王、高溢价地段在以前屡见不鲜，但在现今低迷的地产行业显得格外扎眼。看来在一线城市，好地段还是有一定的增值潜力，商机往往就在很多人没注意的时候出现。据了解，该区域万和斐丽52000元/平方米左右，瀛海府52000元/平方米左右。虽然该区域内已经有多个限竞房项目，但第一个入市的限竞房瀛海府项目更是在开盘当日全部售罄，虽然很多小城市的房子无人问津，但一线城市的购买力不可小觑。

而这是中海今年以来在瀛海镇成交的第二宗限竞房地块，成交楼面价约32529元/平方米。根据要求商品住房销售均价不超过52449元/平方米，且最高销售单价不得超过57694元/平方米。而目前该地块周边二手房价格在40000元/平方米左右，地处义和庄商圈、西红门商圈、亦庄商圈；周边配套有龙湖时代天街、凯德MALL、泰禾里购物中心，荟聚购物中心、世界之花、火神庙购物中心，绿地缤纷城、大兴区红星医院、瀛海医院、亦庄同仁医院、南海子郊野公园等。

该地块临近京台高速等多条交通路网，能够快速串联大兴新城、亦庄新城、丽泽商务区、南苑-大红门南中轴发展区，交通比较便捷。区域医疗、教育、生活配套也较为完善，周边有大兴区中西医结合医院、南海子公园、德茂中学等。同时，万和斐丽、瀛海府、海晏春秋等热门项目都离该地块距离不远。

而丰台区南苑石榴庄0517-L02不限价地块为F1住宅混合公建用地，建设用地面积21023.4 平方米， 建筑控制规模 ≤63070平方米，挂牌起始价为26.69亿元。最终被金茂+合生以28.2亿元夺得,溢价率为5.66%，成交楼面价在44712元/平方米，根据要求需要代建约 10440 平方米公交设施和 300 个社会停车位，以及建设3000平米机构养老设施和1000平方米文化设施，因此纯住宅面积不高，且竞拍条件较为严苛。

从地块的地理位置来看，该地块地段优质，而且是城区内为数不多的不限价地块。临近钓鱼台美高梅、北京金茂府等高端项目，目前周边二手房均价在60000元/平方米左右。地块附近拥有以三环、榴乡路、南中轴路、广渠路、长安街等多条城市主干道构成的“两横、四纵、三环线”交通网络；毗邻5号线、10号线、亦庄线三线地铁交汇宋家庄站，形成的丰富轨道交通，能快速串联崇文门、CBD、金融街等各大商圈。石榴庄地块也是北京2017年来，第12宗不限价商品房住宅地块。

此次金茂联手合生再次拿下此地块，预计是要整合资源，打造多种产品类型，形成规模效应。目前在售的北京金茂府别墅总价在2500万/套，住宅均价在105000元/平方米，此次地块大概率会打造高端改善以及别墅产品。

在报价阶段就出手霸气的保利，此次土拍三宗地块均有报名，终摘得北京市大兴区庞各庄镇DX06-0103-6001、6002、6003地块R2二类居住用地、A33基础教育用地，建设用地面积88404.401 平方米，建筑控制规模 ≤173209平方米，成交楼面价33亿，底价成交，经营性楼面地价约19774元/平米。

该地块为限竞房地块，商品住房销售均价不超过42158元/平方米，且最高销售单价不得超过46374元/平方米。该地块周边二手房价目前在30000元/平方米左右，周边配套有首都医科大学附属医院、北大医院南院、仁和医院、华堂商场、世纪联华、北京龙熙温泉度假酒店、东方绿洲生态园等。该地块曾于2018年12月29日挂出，为共有产权地块，由于无企业报名，地块流标。

值得注意的是，该地段此次再次入市，地块性质由共有产权房改为限竞房，楼面价从29000元/平方米上涨至42158元/平方米，地块虽位置较为偏远，但位于北京大兴机场北中轴西侧。

而根据规划，北京新机场工程投资799.8亿元，规划建设7条跑道，满足年旅客吞吐量1亿人次需求。一期工程按2025年旅客吞吐量7200万人次，货邮吞吐量200万吨，飞机起降62万架次的目标设计，建设4条跑道，70万平方米航站楼及相应的货运、空管、航油、市政配套、综合交通枢纽等设施。在新机场建设的带动下，也将促进这些环北京城市的快速发展。

比如以前首都新机场核心区之一的廊坊，其房价就出现过持续上涨趋势，而且半年内涨幅居然达一两千元！而这次北京新机场的“蝴蝶效应”早反映在周边楼盘的涨价和热销上。毗邻新机场的廊坊市固安县，目前多个楼盘报价较之前前涨了1000元/平米；廊坊市广阳区的楼盘，目前的报价更是比今年1月上涨了近2000元/平米。

而在2006年，大兴一手房的成交均价在5531元/㎡左右，到2015年，均价27485，2017年均价已经过6万，翻了10多倍。而2016年的黄村地王，绿地以楼面价超过4.7万的价格拿下，预售价达10万+，再次刷新了大兴房价的顶点。

随着北京新机场的建设及配套交通的完成，大量的机场、餐饮、交通等新增就业岗位和配套设施，会产生了更多的购房需求，对周边的房价肯定有推动作用。有投资需求的小白可得擦亮眼了，发展红利等之不易，有的甚至是千年等一回。撑死胆大，饿死胆小，现在还是适用的。