深析日本民宿进化史：现在入场，还来得及吗？

随着日本民宿越来越受游客的欢迎，到日本经营民宿的人也越来越多了。同时在过去几年，日本民宿也存在诸如出现很多灰色地带、非法经营性质的民宿；民宿市场价格不规范；缺少统一的经营准则等问题。而日本政府也意识到此类问题，并在2018年6月15日正式推出《日本民宿新法》，开始对日本民宿行业的洗牌整合，今天，日本民宿市场再次迎来全新的发展空间和机遇！

新法颁布，重塑日本民宿空间，为日本民宿带来了二次生命力。但是很多经营日本民宿或者想要跟随进入民宿市场的人也许对下面的一些问题想有了解，尤其是针对新法中的「民宿特区」仍有疑问：“如何在日本民宿特区申请牌照经营？”“在民宿特区经营民宿是否能赚到更多，福利多于普通民宿区呢？”“跟风经营日本民宿，有钱可赚吗？民宿经营如何才能争得一席之地？”

今天，让我们来一一突破这些疑问。关于《日本民宿新法》的「民宿特区」，我们给大家详细解读一下。

▲《日本民宿新法》

《日本民宿新法》又称《住宅宿泊事业法》（下称民宿新法），于2018年6月15日正式实施，使得民宿这个长期处于灰色地带的行业终于得到了日本官方的认可。各大订房网站已经更新内容，将无取得执照的房间(房源)下架，虽然日本住宿选择大减，但保证了上线民宿均为合法运营民宿。

▲ 直接影响是什么？

1. 新法规定民宿运营上线为180天

民宿新法管理和规范民宿市场，但首当其冲的一点是，原本可以全年经营民宿，但新法出台后，一年只能经营半年左右，另外还有很多的条件限制，这对市场冲击巨大，业内非法房源不断流失。

2. “小打小闹”式经营者或出局

据日本民宿数据网站AirbDatabank统计显示，到今年全日本房源已增长超6万，且主要集中在东京和大阪。居民区内民宿的快速扩张，也引发了当地居民的一些不安和怨言，新法出台后，小打小闹式的经营方式肯定是不能做了，未来需要团队化、规模化、标准化的民宿经营。

3. 国内民宿经营者合作寻出路，更多大资本入场

在新法之下，想要合法合规地全年运营民宿，就需要取得简易宿泊（简易旅馆）牌照，投资门槛也会相应地变高，可行的房型也缩减到了一户建（即独立住宅）和小型公寓楼；随着日本民宿市场的全面解禁，一边是小本经营的民宿从业者面临出局，另一边则是“大资本”开始入场。比如日本互联网巨头乐天在2017年3月与当地房企合资成立了民宿公司，另外还有大型旅行社JTB和大型私铁公司也加入了进来。

▲「民宿特区」和「普通民宿区」有何区别？

民泊新法与合法民宿不同

合法民宿/旅馆

置业者取得的是「旅馆营业证照」，这类合法民宿不会受到新的民泊法影响，可以365天营业没关系。如果你订的是已有取得营业证照的民宿，那不用担心此次的影响。常见的例子：温泉旅馆、商务旅馆、有柜台服务且为老屋改建的青年旅馆、町家传统民宿。

国家战略特区法（特区民宿）

基本上与合法旅馆民宿是相同的，只是这三个地方因为位于国家重要区域，所以在2018/03特设法令，地区为：东京大田区、大阪府大阪市、福冈县北九州市。而这三个地区可以进行365天的合法民宿运营。

民泊事业法

也是此次民泊新法的实施要点。这类房型通常为房东购屋后或者是有空屋想多做利用，在还没有民泊法明文规定前，会直接在网上提供房源给旅客住宿，散布在各大订房网站。但6/15日实施后，没取得「营业证照」的房间就会归类于非法民宿，且各大订房网站也将会把这些房源下架。常见的例子：住宅区内的独立套房、出租套房、小家庭式的房间类型。

合法营业执照范例，取得许可书就是合法民宿(简易宿所)。

新法一年多，民宿申请数据是怎样的？经营日本民宿，有钱可赚吗？

2018到2019年这一年来的民宿申请数据：就在新民宿法实施的这一年间，民宿申请的数量猛增这是一个不争的事实。

根据日本观光厅数据：新民宿法实施开始时，数量为2210件；在逐月上升到今年六月份后，数量已经达到了惊人的达到了15663件，而包括正在申请的民宿数量也已经达到了17301家。

根据数据来看，日本民宿的趋势正在呈现引爆式增长，民宿的这种旅行居住模式，应该将成为今后住宿方式的主流。而且对于民宿主和游客来说，民宿本身就是一种双向获益的住宿形式——民宿能让游客深度感受日本文化，也能让民宿主获得可观的回报。

风口正盛的日本民宿，还有钱可赚吗？

同样，我们先来看一组数据：

日本观光厅于今年3月份新发布的一组民宿数据显示，截止到2019年1月底，7个半月的时间日本民宿住宿人数合计达到198万6417人次。虽然只是住进城市酒店人数的4%，但每两个月进行的统计显示，民宿的住客一直在增加，现在似乎已经超过了400万人次。

入住率表现如何呢？爱彼迎日本民宿入住率从去年6月到今年1月为48～59％。据日本观光厅统计，超过2018年达到39％的旅馆，已经与58％的度假酒店持平。

可见投资日本民宿这个行业仍然潜力无限。

另外，民宿行业还迎来日本未来经济发展的“黄金十年”：

日本政府决定在大阪开放博彩业，计划在大阪兴建包含赌场的综合度假区；以及2025年大阪还会迎来世博会、即将到来的东京奥运会，这些都保证了日本未来十年的经济发展势头。

预计2020年访日游客人数会增长到4000万，相当于目前访日游客基础上增加三分之一，日本旅游热度持续看涨，连带着民宿行业也能够水涨船高式增长。

小结

可以肯定的说，虽然日本民宿行业已经经历了一次增长，但是开始的那次增长也包含着“野蛮”的基因，即民宿行业的野蛮生长，并没有在日本获得规范化运营。

随着新法颁布，日本民宿行业的重新洗牌，在淘汰一部分民宿经营者以外，同时也为新的民宿经营模式腾出更为广阔干净的运营空间，包括上面提到的民宿合作经营、大资本进入市场的现象涌现。虽然某种程度上增加了日本民宿行业竞争的激烈程度，但也倒逼民宿经营者更加规范、更好更完善的运营他们的民宿。

这种健康的竞争和经营环境为日本民宿经营带来新的更有生命力的生长环境。

同时，随着各种国际盛会的举办，日本迎来经济发展的黄金十年，旅游业的发展也将引爆日本民宿行业，促进更加规范健康的日本民宿生态的形成，可以说，第二次日本民宿增长即将来临，在这些还在“酝酿”的时候，要求置业日本民宿的经营者有果断且富有洞察力的决断，抢占先机，以免错过即将到来的“日本民宿的第二次生命”。

民宿利好条件下，在民宿特区经营是否能赚到更多，福利多于普通民宿区呢？

我们说这个观点是略带片面的。因为决定民宿是否能赚到更多，除了经营天数，还有你的民宿在哪里经营，因为这将直接影响到你的租金多少。

因为就有一些在普通民宿区的民宿，因为所在区域核心，民宿做的很有自己的定位，或者定位到某些高端特定人群上，租金即使只有180天营业也是很可观的。

客观来说，「日本民宿特区」的特点就是可以在制定区域内365天营业。我们能做的就是如何利用好这个客观条件，而不是断定「民宿特区」就一定赚的更多。如果您有意置业民宿特区，关于「民宿特区」的牌照申请，我们也为您做了整理。

如何申请日本「民宿特区」牌照

很多人想申请民宿特区牌照，但是具体需要什么条件资格以及流程还是很模糊。现在给大家来整理一下。在这之前，有必要给大家分享一个位于大阪民宿特区，可以365天经营的民宿案例，以做参考：

位于大阪交通枢纽、商圈及景点附近的大阪-优墅（独栋别墅）环境实拍

位处大阪置业热门、人流密集的区域，附近集中了教育机构、商圈、商业区、景点以及交通枢纽，交通便利，步行可达地铁站，1km圈内直达心斋桥/难波/日本桥/通天阁/新世界等优质商圈及景点。

有路的优墅项目可申请办理民宿牌照，拥有民宿牌照可365天合法经营，在airbnb，booking等各大互联网平台上出租。那么，民宿特区牌照有何优点呢？

▲ [特区民泊]牌照优点：

特区民宿一年365天都处于经营盈利的状态，目前特区民宿只有大田区和大阪市可以。

1.位于[国家战略特区]的民宿可以申请「特区民泊」；

2.运营天数原则是不设上下限。无论你是做满365天还是1天都不运营，都是不违规的。对民宿有研究的朋友一定听说东京大田区，因为这里是日本开始的民宿试验区，在这个区运营的民宿都是合法的。这里的特区，指的是日本的“国家战略特区”，有点类似国内的[经济开发特区]。在615民宿新法实施后，特区内的民宿也会有相应的特殊待遇，比如不受180天限制。

▲ 哪些地方可以取得[特区民泊]的认定

直到今天位置被划分为[国家战略特区]的有如下地方：东京圈，关西圈，新泻县新泻市，兵库县养父市，福冈县福冈市、北九州市，冲绳县，秋田县仙北市，宫城县仙台市，爱知县，广岛县、爱媛县今治市。

这些区域在国家层面，都是允许实施民宿营业。但各个自治体可以自行决定是否要制定「特区民泊」法案。

目前只有东京都的大田区，大阪府的部分地区以及福冈的北九州市自行制定并实施了[民宿条例]，条例内容也都不尽相同。千叶县千叶市马上也会解禁[特区民泊]。

▲ 关于申请[特区民泊]设施认定的注意点（以大阪府规定为标准）

1 设施面积不少于要在25㎡以上

2.租客不少于要停留3天2晚

3.房屋的大门以及窗户都要可以上锁，如果有多间卧室必须每间都可以上锁。

4.设施内必须对应有外国语的指示牌，可以对应一种或多种语言。但必须在预订界面标明都对应哪些语言。需要用外国语注明各个设施的位置，使用方法。

5.要设置有2４小时对应周边邻居投诉的窗口，必须将运营者的联系方式告知周边邻居。

如何在民宿经营中争得一席之地？

民宿在日本是个需求旺盛的生意。而民宿在日本是一种差异化的住宿题材，弥补了酒店无法满足的市场需求。

举个例子，由中国团队创办的日本民宿托管公司kcarvelife分享过一则数据，在日本购买一间住房大约需要一千万到三千万日元，如果改作民宿经营，年化率能达到15%，民宿新法出台后，由于修缮费、管理基金等成本上升，年化率降到8%到12%，但是仍远高于长租的年化率。

很多人也因为民宿的高现金流而纷纷踏入民宿这个市场，激烈的竞争中，要脱引而出，就是充分发挥民宿的“差异化”特点。总体来说，就是要学找准自己的市场定位，差异化经营，同时深度体现日本本土特色。

因为大多数游客选择居住日本民宿，都是为了能够体验原汁原味的日本民俗风情。而比酒店更有特色和人性化的服务装修，为旅游增添了不少光彩。这也是游客普遍追求的。

具有借鉴意义的民宿经营，一定要能够找准自己的定位，然后深耕这个特点，在日本民宿经营竞争力大，各家有各家的优势下，找出细分市场中的细分市场，定位需求非常重要，也往往蕴藏商机。

总结

个人买几间房，装修一下挂在网上就能轻松赚钱的日子结束了，但日本民宿这门生意仍有很大潜力。

日本旅游热度预计还将持续：去年，日本政府决定开放博彩业，计划在全日本兴建不超过三处包含赌场的综合度假区。加上即将来临的东京奥运会，预计2020年访日游客人数会增长到4000万，相当于目前访日游客基础上增加三分之一。

如果你有经营日本民宿的打算或者想了解日本民宿的经营方法，希望有路能够给你一些帮助。

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— 文/ 有路 —