再等20天，楼市“棋局”将结束！13个省市已就绪，20年来首次转折

这些年，楼市好像下了“一局棋”。

棋局刚“落子”时，是房改伊始，按揭买房的方式、高层住宅的居住条件，争相涌入人们的生活，把旧有的居住方式如筒子楼、宿舍楼、低矮瓦房、平房、小产权房全部打乱。

随后，是步步为营，从京沪广深起涨，到二线省会、新一线城市跟涨，最终三四线楼市补涨，高铁、新城区、规划、CBD、商圈，大开发商进驻，随便一个概念，都能成为房价抬升的理由。

购房者在这个过程中，也变得越来越亢奋。

比如，原来买房，生怕跑银行去借钱，听见负债就夜不能寐，后来觉得首付三成实在太高，恨不得用首付分期、零首付的方式高杠杆多囤几套房子。

有个数据，如实反映了这个过程。

截止2018年末，我国居民杠杆率已经达到了53.2%, 10年时间，上涨了35个百分点，增速最快的阶段是从2017年开始，短期消费贷增速首次超过了长期住房贷款增速。

从1998年房改至今，这盘棋，下了整整20年时间。

为什么持续如此之久？原因不外乎有两个，一是金融，二是土地。

金融方面，房贷利率参考基准利率浮动，M2增速上扬，房价必然跟随而动。数据显示，从2007年到2017年，M2（流通中货币）的均值增速为15%，同期房价上涨的幅度也趋近于这个速度。

也就是说，人们把房产当成了“金融投机品”，不是用来居住的大额消费品。货币在长期流通过程中消失的“购买力”，全部都沉淀到了楼市里。

土地方面，“招拍挂”和预售制，让“价高者得”这个朴素的规则，成为土地市场的唯一标准，由此，地王不断产生，房企不断下沉中小城市，高楼大厦，蔚然成风。

不过，笔者认为，站在2019年9月中旬的时间节点，再等20天，这盘“棋局”就要结束了。

解铃还须系铃人，原因不外乎还有这两个因素：土地和金融。

首先，房地产金融体系，将在下个月“大变样”。

在8月末，央行发布新规，自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。

定价基准转换后，首套房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上lpr为4.85%）；二套房利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按最新5年期lPR为5.45%）。

说白了，资金以后重点倾斜领域是制造业、实体、新经济、基建、工程机械、建材等行业，房企和购房者想利用低利率的环境撬动高杠杆，可以趁早放弃这个打算了。

换言之，20天之后，LPR开始实行，相当于给楼市竖起了“一面墙”，墙的一侧是实体经济，将拥有充沛的、宽裕的资金流动性，另一侧是房地产，将会在限购、限贷、限售等多道“枷锁”下，遏制投机资金流入。

其次，土地体系终于“破局”，未来租赁房、保障房的体量不可低估。

上个月，土地管理法修改获得通过，征地按照区片综合地价进行补偿，允许集体经营性建设用地入市，入市须经2/3村民同意，明确只因公共利益需要才可征地，鼓励自愿有偿退出宅基地，“基本农田”全部修改为“永久基本农田”。

重点在于：过去限制转让、出租的农村集体经营性建设用地，将在符合规划的前提下，可以出租、出让并可以转让、赠予、抵押使用权，与招拍挂的土地同地同权、同权同价。

也就是说，农地入市即将拉开帷幕，而且是从试点城市走向全国，这样的转变不可谓不大，对房地产市场来说，意味着巨大的增量土地入市，对租赁市场来说，意味着租赁房产的体量将会大规模提升。

都说租房难，租房贵，问题的根本，是土地招拍挂制度下，大部分住宅用地都被用作销售，少有自持物业的租赁房产出现。

究其原因，一方面是利润微薄，开发商不愿意做，另一方面是回款周期太长，没办法像卖房子那样满足高周转的需求。

但是，集体土地进入市场，就能解决这个问题。

原因很简单，土地性质不变，不会用于商业和住宅用房，这部分土地集中推出，要么是保障房，要么是租赁房，唯一的用途，就是满足刚需族的居住需求。

随着时间推移，这两件事已经箭在弦上，有13个省市准备就绪。

据中国青年报近日报道，目前房贷利率“换锚”工作平稳有序，截至记者发稿前，已经有13个省区市的市场利率定价自律组织确定了当地LPR加点下限，其余地区将于月底前陆续公布。

比如，目前北京已经明确，首套房利率在LPR的基础上上浮不低于55个基点，二套房不低于105个基点。某国有大行江苏分行在考虑江苏房贷利率下限后，该行南京地区首套房大约在LPR基础上加80个基点，二套房加105个基点；苏州首套房则至少加120个基点，二套房加150个基点。

有的城市已经先行一步，比如，招行深圳地区首套房和二套房贷利率，分别在最近一个月相应期限的LPR加30个基点和60个基点。

这两个变化，堪称20年以来楼市的“首次转折”。

房地产业内一直流行一句话：短期看金融，中期看土地，长期看人口。

人口的增速我们都无能为力，出生率也好，结婚率也罢，都决定了楼市无法长期维持高速扩张状态。但是，金融、土地这两个变量，却足以主导未来10年乃至20年的楼市方向。

掐住源源不断涌入房地产市场的资金，增加刚需族住房的土地供应，这“一增一减”的变化下，楼市这盘“棋局”明朗之后，也该宣告结束了。