步行街吹政策新风 老街如何焕新颜？

　　经济观察报 记者 饶贤君 杭州河坊街曾经面临整个街区的大拆迁，这一片传承自南宋、历经千年的古老商业街区在1999年被列入旧城改造计划。河坊街管委会的一位工作人员表示：“当时推土机都已经开到了‘四拐角’，再往前推，半座杭城的千年历史就会夷为平地。”

　　所谓四拐角，是河坊街与中山中路相交路口的四个街角，因其上坐落着五幢老字号商店而成为近代杭州具有历史意义的地标，这其中，历史最悠久的原孔凤春化妆品店始建于1862年，自清至民国，融合了传统的本地建筑风格以及西学东渐过程中传播而来的西洋风格。

　　时间未曾因河坊街的独特而停摆，四拐角的百年建筑在风雨中老化破败，更多自南宋一路修缮翻新而来的古建筑更是已近危旧，在市民及学者的建议下，杭州政府做出了“修旧如旧”的决定，前述工作人员表示：“首先是全国范围的设计招标，然后是成立专门的管委会，最终在政府推动下，不到500米的老街改造花了两年的时间，开街之后引发了轰动。”

　　修旧如旧的难度远比全部推倒重建更高，在改造翻新阶段，管委会工作人员的日常是在各地石矿寻找合适的材料，“每一个原有的设计方案都要根据建筑的实际情况，不断修正甚至重做”。如今，河坊街已经成为杭州知名景点，每年吸引超过2000万的游客。

　　王府井、南京路、春熙路等其他国内知名的步行街，由政府牵头保护，依靠优质的历史、文化底蕴吸引往来游客的模式几乎如出一辙，走在这些步行街上，倏忽之间会令人有一种跨越了时间与空间的感觉，“老瓶”里装上了“新酒”。

　　如果将视野放大一些，全国各城市自2000年开始逐渐兴起向王府井、南京路学习的步行街热潮。

　　在烧烤架上滋着油飘着香的烤串、摆在货架上大同小异的文创产品和“地方土特产”、熙熙攘攘的人群嘈杂声夹杂着偶尔传来的音乐，一切在转眼间被复制到了各地，每一条街都似曾相识，得其形而未得其意。

　　今年以来，步行街作为一种特殊业态，成为了政策频频吹风的焦点，近日由商务部印发的《推动步行街改造提升工作方案》，提出利用3年左右的时间，在直辖市、省会城市、计划单列市重点培育30-50条全国示范步行街，推动步行街客流量和营业额累计增长30%以上。

　　步行街，将被灌入新的活力。

　　老树换新苗

　　如果门口有一棵老树，从爷爷辈就陪着一家人成长，突然有一天告诉你这棵树要被挖掉了，你是什么反应？

　　赵战当时给出的答案是：“只要给我钱，想怎么挖就怎么挖。”

　　利益至上，这是赵战一代青芝坞人曾经的共识。2000年，杭州将旅游业发展提上日程，以“旅游西进”战略打造“城市旅游”，西湖吸引着世界各地的游客纷至沓来，而北接杭州植物园、东临浙大玉泉校区的青芝坞成为了游客进入西湖景区的一个重要入口。

　　蓬勃向上的旅游业首先催生的就是大量旅店和餐饮需求，青芝坞独特的区位优势使村民们一拥而上，赵战回忆，整个青芝坞村简直成了一个菜市场，“路是坑坑洼洼的，村里的屋子东倒西歪，门口的电线密密麻麻，家家户户盖个违建、铺个床就是旅馆，门口多摆些桌子就是餐馆，夏天苍蝇到处飞，垃圾污水臭死人。”

　　赵战也是其中一员，2004年，为了在公共用地上多盖两间小屋，赵战和邻居大打出手，最终，赵战如愿盖起了两间小棚屋，而邻居则提出挖掉赵战家门口的老树，让他们能够在门口再摆上几套桌椅，双方算是扯平，“最后窗就对着窗，从我家窗口能给他递打火机过去”。

　　随着西湖游客数量逐年增长，收入贫瘠的村民们腰包也都鼓了起来，有人开始提出应该改善恶劣的环境，“当时我记得有个旅行团的游客，一直在质疑导游，说产品介绍里写着住宿在西湖景区内，这里明明就是哪个山沟沟里的破山村，怎么可能是景区里，我就大晚上开车带着他五分钟到了西湖边，那个游客回来之后和我说了一句，你们真是太浪费资源了。”

　　赵战琢磨了几天，就把这事抛在了脑后，“我又不是领导，我也不知道上哪去找管事的领导，所以怎么想都没用，还不如想想怎么挣钱。”一个意外的收获是，赵战为自己的小旅馆开发了“包车夜游西湖”项目，结果还颇受欢迎。

　　混乱的青芝坞粗放经济模式一直持续到了2010年3月，西湖区政府联合西湖风景名胜区管委会成立了玉泉整治工作领导小组，投入亿元对青芝坞进行改造整治。根据当时的整治文件，整治标准是“恢复诗画江南千年古韵”，整治工作包括拆除违建、危旧房改造、农居立面整治、河道综合治理、公建设施配套、历史碎片挖掘等。

　　赵战两层的老旧危房，在2013年变成了四层的崭新农家小楼，白墙黑瓦，门口又种上了一棵大树，树下的道路目前已经被划为了交通管制车道，在规定禁止行车的时间内，这里就是步行街区域，景区游客蜂拥而至，大量网红餐厅如朴墅、南山南、怀谷分列其中，排队时间都在一小时以上。

　　赵战把小楼做成了一家民宿客栈，今年8月，十一期间的房间已经被订满，周末房间提前客满也是常态。在整个青芝坞的“网红氛围”下，他也会拿着手机刷抖音和小红书，看看现在的年轻人都喜欢什么，“客栈一楼每天都会放歌，都是我按照抖音上最火的歌选的，最近我比较喜欢放的是‘everybody在你头上暴扣’那首，很多小年轻走进来就夸我潮。”

　　在青芝坞管委会的鼓励下，赵战还学会了活动营销，2016年至今，青芝坞管委会与多个体育品牌合作举办越野跑等比赛，青芝坞成为了越野跑、马拉松爱好者的乐园，赵战称：“现在基本上没有淡季了，游客、运动爱好者每天都有，空不出几间房。”

　　打造城市印记

　　青芝坞的改变，政策及管理占到了主导地位，事实上，由于步行街对交通的硬性要求，所有的步行街从形成到发展，都具有极强的政策主导性。

　　前述河坊街管委会工作人员告诉记者，步行街表面上看，是对区域内的交通进行管制把控，禁止非营运车辆进入区域，但事实上，一个完善成熟的步行街对整个区域的交通网提出了极高的要求，“步行街一般都是非常核心的老城区，本身交通资源就有限，再把一个区域的交通限制住，如果没有合理的规划，很容易造成交通网的堵塞。”

　　佟大有每天为杭州学士路上的一家大型餐厅运送食材，每隔几天就有所变化的道路状况让他头疼不已，每天早上和长生路路口的道路施工工作人员抽根烟，了解到的情况比地图更靠谱，“长生路、湖滨路、白傅路等，周边密密麻麻的都是单行线，有些在手机地图上都还没更新，前段时间长生路有一段又不让走了，不熟悉路的能在这个圈里转半小时。”

　　杭州湖滨步行街是商务部今年年初提出的11个步行街改造提升试点之一，而佟大有的送货目的地学士路是湖滨步行街区域内正在改造的步行干道之一。2019年4月，整个湖滨步行街区域内的道路开始了改造，干道内的非工程车辆行车被全面禁止，交通道路、指示灯牌被拆除，人行道路、绿植取而代之，地上的管线全部改到地下，总长度超过2000米的道路将在改造完成后成为机动车的“隔离区”。

　　湖滨步行街的一期工程将在十一国庆节之前正式开街迎客，在那之后，佟大有的送货时间将从早上九点提前到凌晨五点，“我们要走支路把大货开到商业街的左上角区域，然后卸货用小推车推进去，我已经和餐厅说过了，要么给我加钱，要么想办法让我开进去。”

　　隔绝一整片区域的机动车交通，是为了给游客更好的体验感，湖滨步行街的整片区域紧邻西湖边包括湖滨晴雨、音乐喷泉、风波亭等众多景点，而靠近这些景点的湖滨路现在已经是步行街区域，根据湖滨步行街的改造提升规划，仁和路、平海路、东坡路将与现有的湖滨路步行街区相链接，湖滨银泰IN77街区、利星名品等商业综合体将直接由步行街区衔接上西湖景点。

　　西湖是无可置疑的杭州标签，互联网之城的基因也将是湖滨步行街的招牌，网易考拉、网易严选、盒马鲜生等线下实体都已经在湖滨步行街区域落地，湖滨步行街的工作人员称：“新零售、新商业的业态将是步行街的创新点，我们要打造零售创新的标杆、文化融合的样本。”

　　据工作人员介绍，湖滨步行街在实现WIFI全覆盖的基础上，还将是杭州的5G应用示范区，街区将按照高标准的智慧街区打造，无人售货、智慧展厅等业态都将逐一呈现。

　　与湖滨步行街类似，北京王府井、上海南京路、重庆夫子庙等其他试点步行街也在做出改变，例如，王府井已经正式宣布向北延伸344米，北端从金鱼胡同延长到灯市口街和灯市口西街，将王府井教堂纳入步行街区域，并根据延长的步行街区域制定了交通组织的优化方案。

　　老街难题

　　一二线城市的热情，似乎还没有向下传导沉淀。

　　秦明芳在一座三线城市的步行街上做着女装生意，每日的顾客依旧稀稀落落，挂着招租牌子的隔壁店铺仍然无人问津，“人家又是北京上海又是西湖解放碑的，有的是人去逛，想怎么折腾就怎么折腾。”

　　这是一条建于2004年的步行街，街上最多的门店主营服装，剩下的大多是餐饮，秦明芳2007年从朋友手中接过了自己目前运营的这家门店，“那时候这里还是挺火的，每天都有不少人来逛，觉得步行街挺新鲜的，但是没几年就开始难做了，大家都开始淘宝了。”

　　另一方面，2012年之后，当地的大型商业综合体数量逐渐增加，银泰、万达广场等的出现让步行街的处境尴尬，秦明芳说：“买高端品牌货都去银泰了，喜欢便宜的呢有小商品市场还有淘宝，我们被夹在中间。”

　　尴尬的市场定位来源于政策的青黄不接，秦明芳回忆，从2004年至今，市里的领导班子已经换了五批，除了主导步行街建成的第一批领导班子，后续再没有任何的政策对步行街的运营发展做出规划。

　　长期无管理状态下，街区逐渐失去了活力和吸引力，“每个月和管理单位唯一的一次互动就是交租，也没有什么好的商家被招商进来，有些中高端的品牌跑过来做调研，一看街上都没什么人气，摇摇头就走了，消费者也很现实，人家新开的商场品牌又多又好玩，谁愿意来这里逛？我自己都更喜欢带小孩去万达。”

　　2014年开始，秦明芳的“邻居们”开始以数月一次的频率更替，步行街上超过30%的门店长期处于招租状态，而她自身则依靠淘宝、微信线上店铺的盈利以及多年熟客的支持一直做到了现在，“其实2015年的时候就想过撤了，这个店就是亏的，不过线上发货本来也需要一个仓库，而且熟客也都认识这里了，最后就拖到现在都没走。”

　　业内人士认为，政策断层以及由此导致的管理断层或许是强政策导向的步行街业态存在的通病，即使是一二线城市，冷门区域的步行街也存在类似问题。

　　商务部在2018年3月发布了一次对全国范围内步行街运营现状的摸底调查，最终的结果并未公示，但商务部最新发布的《推动步行街改造提升工作方案》中特别强调了“不搞政绩工程”，在发挥政府主导作用的同时，发挥市场在资源配置方面的作用，吸引社会资本参与步行街的业态调整和经营创新，共同推动步行街持续健康发展。

　　在明确管理部门上，方案也提出，省、市、区人民政府要在步行街改造提升工作中发挥主体作用，建立横向协作、纵向联动的跨部门协调机制，成立专门的步行街管理机构，负责改造提升具体任务的落地落实。

　　目前，方案主要鼓励一二线城市对存量步行街进行改造升级，为全国打造示范步行街。

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　　饶贤君经济观察报记者

　　不动产运营报道部记者
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