蛋壳公寓赴美上市，不暴雷的蛋壳，负面和风险一样都不少

据IPO早知道消息，互联网长租公寓运营商蛋壳公寓据称计划最快于今年赴美上市，募资金额为6至7亿美元，这或将为2019年处于平静期的长租公寓行业带来一丝波澜。

蛋壳公寓成立于2015年1月，是一家涵盖合租公寓以及整租公寓的互联网长租公寓运营商，目前已覆盖北京、上海、广州、深圳、苏州、杭州、天津、武汉、南京、成都、无锡、重庆、西安13地市场，管理房间数量接近45万间。

与前几年略显疯狂的资本涌入相比，今年整个长租行业冷清了不少。除了蛋壳公寓的5亿美元融资外，也仅有自如在6月前后融资5亿美元。

01 长租公寓的运营模式

一直以来，长租行业是一相对偏重、并高度依赖资金和地产资源的行业，在风口凸显的同时不可避免的产生了盈利模式不清晰、竞争壁垒不高等问题，进而在近两年内随着一级市场的资金收紧，长租公寓“暴雷”的现象屡见不鲜。

乐伽、寓见、鼎家这些长租公寓爆雷的案子暴露了三个风险：

1.租客信用被违规使用的风险。此类租赁业务，中间加入了一层消费贷业务。表面上是每个月付租金，但其实是每个月在还此类网贷。一旦中间资金链出现问题，导致房东不愿意出租了，这个时候租客就会很被动。但租客是必要要偿付此类网贷的。

2.租金收益的监管不到位。尤其是类似公司很多都是带有网络、科技、资产管理等字眼，类似资金是用于收购房源还是挪作其他用途，面临很多不确定性。

3.内部管理混乱。规模做大，就意味着相关的管理需要健全，一旦出现问题，那么很多违规乱象就会出现。租客的权益是第一位的，而房东、网贷公司、职工等权益维护，则应该让位于承租者的权益。

另外，融资渠道窄也一直是住房租赁业务面临的难题之一。目前，除了规模较大的房地产开发商融资相对还算容易之外，其他的运营商目前主要依赖三类融资渠道：银行贷款或表外融资，通过互联网金融平台发行理财产品，股权融资或股东借款以及私募融资。但这些渠道都普遍存在融资规模有限、成本高昂的问题。

做长租公寓的企业普遍采取直接从市场租入房源的模式，这种模式有利于快速扩张，但在需要融资时，由于其没有充分的抵押物来拿贷款，所以融资比较困难；而对于那些持有房屋产权的企业来说，他们的投入更高，一旦出租率不达标，回流资金较慢，也会影响自身的扩张。

“前期投入大、资金回收周期长、资产证券化产品尚不成熟、税收政策有待明朗”是行业普遍面临的问题，考验每一位入场者的运营能力。

可以预见的是，今后两年的长租行业将处于一个长时间的洗牌整合期，马太效应加剧，资本很有可能持续向头部企业靠拢。因此，蛋壳公寓此时选择先于自如前往资本市场试水，或许也有考虑在取得足够的资金支持后，进一步扩充自己的房源。

当然，这一赛道有足够的市场体量容纳不止一家巨头；与此同时，如今的长租公寓也已悄然进入了精细化运营的发展阶段，如何在租赁产品、运营效率、服务质量、盈利模式等方面取得更大的突破，都将是下一阶段决胜的关键。

02 蛋壳存在的隐患

今年315期间，浙江报道了一则蛋壳公寓发布虚假信息的案例。4月20日，黑猫投诉报道了一则有关蛋壳公寓虚假宣传的问题。该报道称，入住蛋壳公寓的消费者因为销售员所提及的减免活动才愿意租赁，结果后期并未兑现。这里所反映了绝不是涉及销售员的个别问题，更多的是体现蛋壳公司整个基层员工的现状。

关于蛋壳公寓的租房套路，我也亲自体验过，下载蛋壳后如果你收藏了喜欢的房子就会收到蛋壳打来的电话，不是一个电话而是多个，每个给你致电的蛋壳管家结尾都会和你说：“那你就和我联系看房就行，其他人就不要联系了。”差点让我以为自己深陷传销诈骗之中。可见蛋壳的内部管理存在问题，甚至存在恶性竞争。

见面后，管家带我看的基本是享受减免的活动房，在我表示看中一套房子并打算过两天再租时，这位管家向我展示了真正的演技。本来说离地铁站较远不推荐的房子，突然变得很抢手，在蛋壳公寓迅速下架，管家表示已经有人付了定金，如果我再考虑就来不及了，我可以先付定金，三天内补齐尾款。在快节奏的轰炸下，很多用户很容易就掏出订金，在他不停提示我来不及的时候我询问对方你们平台的房租是不是交给贷款公司，对方表示的确是这样的。

除了以上老生常谈的问题，蛋壳公寓也面临着严重的房屋安全问题。比如甲醛、隔断墙、通风问题等问题。另外，在看房过程中，房间的真实状况和图片不符，卫生间脏乱差现象也都非常严重。

长租公寓的发展代表着中国租房市场的一个重要发展方向，也处于一个摸着石头过河的市场初创期。如今蛋壳公寓的发展呈现出一幅蓬勃向上的景象，然而也夹带着行业背后的隐痛。如何跨越这些坑坑洼洼，正是其需要集中思考的问题，也真心希望其不要再成为下一个令人遗憾的寓见公寓。