李宇嘉：“周末式”降准再现 楼市无需太悲观

来源：金融界网站

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从开会到降准，48小时

说来就来！“周末式”降准再次出现。动作出奇的快，从9月4日晚，国务院常务会议释放全面降准信号，到央行降准，不到48小时。也不奇怪，一周之内，高层会议接二连三，9月4日国务院常务会议，提出“及时运用普遍降准工具”。而此前此后，金融稳定委连续2次部署。

首先是8月31日，国务院金融稳定委员会开会，相比之前有大变化，一是明确要加大逆周期调节力度，二是下大力气疏通货币政策传导，三是不再强调防范化解风险；四是银行要全面加大实体扶持。也就是说，在“稳增长”和“防风险”的拿捏上，天枰转向“稳增长”。

紧接着，9月5日，国务院金融稳定委员会再次开会，内容与8月31日会议、9月4日国务院常务会议，完全一致，但语气更加坚定：金融机构要克服顺周期思维，与实体经济同舟共济，对资金紧张但前景好的企业，积极予以信贷支持。随机，9000亿的降准到来了。

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经济和楼市都在下行

“加大逆周期调节力度”，这是近期高频词汇。政策思路也很清晰，经济下行、银行惜贷，通缩与经济下行循环。确实，经济下滑超预期。最新出炉的8月官方制造业PMI为49.5％，连续4个月位于枯荣线下方，不及预期。贸易摩擦的影响显现，瑞银估计，美国对超过5200亿美元中国出口额外加征5％的关税，估算在未来12个月额外拖累中国GDP增长30个基点。

不以房地产刺激经济，调控转向融资端，信托、债券、开发贷全面受控，楼市下行或将超预期。目前，开发商全面缩减拿地，7月份拿地面积和金额同比下滑30％，开发投资已连续3个月放缓。今年前7个月，棚改开工207万套（完成全年目标72％），比上年同期的407万套减少近50％。

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先建防火墙，后降准

不大水漫溉，不以地产刺激经济，这是不能踩的红线。全面降准之前，防火墙已建好了。LPR取代基准利率，让央行货币市场操作（MLF）与LPR挂钩。同时，建立“新两轨”，一轨是一年期LPR，它将随着MLF利率下降而下降，这是给实体融资的；另一轨是“5年期LPR”，这是给地产融资的，二套房贷将至少在LPR上加60点，热点城市（如苏州）或加200个点。

国务院会议同一天，官媒人民日报也发了篇文章，题目叫，“多地房贷利率调整”！清一色的上调利率：杭州首套房、二套房利率分别上浮10％、15％；苏州首套房、二套房分别上浮25％、30％；温州首套二套一起上调，房贷利率接近3年新高；南昌首套房上浮20％，二套上浮25％。信号很明显，降准即将来临，“两轨”已将资金归类，别指望楼市会很大受益。

LPR推出，目的是降低实体经济的融资成本。8月20日，新LPR报价出炉，1年期为4.25％，低于原先利率；9月20日，最新LPR报价又将出炉，预计还会随着降准和MLF利率下行而下调。作为先行示范区，自9月5日起，深圳房贷已开始部分挂钩LPR报价。招行深圳地区首套房利率为5.15％，二套房利率为5.45％，分别较原利率上浮提高0.005％和0.06％。

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实体“双降”，但开发商资金面紧了

形势明了，实体“双降”（降准、降息）、楼市“双紧”（收紧融资、加息）。近期，房地产融资收紧超出预期。信托、债券等4月份就收紧了。现在，开发贷、按揭贷，一起“规模管制”，不超新增贷款的40％。开发贷不能超过3月余额，要从目前的11.04万亿压缩到10.85万亿。

所以，开发商资金命脉，悬于一线，只能寄托于销售了。2018年，销售回款（预付款+按揭贷款）占比第一次过了50％。今年融资收紧从6月份开始，上半年相对宽松。1-7月份，这一比例为49.3％。但7月份，销售回款已经占到资金来源的53.3％，创下历史新高了。

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对房企来说，销售=融资

对房企来说，销售=融资。所以，我为什么觉得“金九银十”会有看点，就是因为开发商已读懂大势，抓紧一切机会卖房。“金九银十”是营销战，战火已提前燃烧。恒大抢跑，全国532楼盘闪购7.8折；广州番禺某新房项目直降7000元，没什么比现金流重要了，割点肉也行。

也就不奇怪，为何有房企强迫员工卖房。从普通员工到总监、总经理，到总裁，都有卖房指标，与奖金挂钩，不完成者甚至要被裁员。前期拿地激进、拿高价地，杠杆加的多的企业，都要受到处罚。考验“房住不炒”算不算数，首先要处罚这些企业，他们将在金九银十割肉卖房。

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降准和楼市的关系，理性看待

对于央行降准，正如业内一致所认为的，不是针对房地产的，而是给民企、小微、基建等。但是，不可否认，也有稳定地产的意图。别忘了，9月4日部署这次降准的国务院常务会议，主题就是“加大力度做好‘六稳’工作”，而“稳房价、稳地价、稳预期”也是内容之一。

1-7月份，土地出让面积和金额，下降30％，棚改开工下降50％；金九银十提前，珠三角很多新盘，纷纷启动降价。楼市前端投资、后端销售，都有下滑趋势，这与“稳字当头”的大局不符。因此，降准释放低成本资金，所谓“大河涨水小河满”，资金面利好楼市稳定。

随着MLF下降和降准，预计首套房利率有望止涨，助推情绪稳定。同时，去年以来都市圈规划利好一波接一波（示范区、自贸区等），核心区域和大城市楼市将保持向上态势，楼市底部是清晰的。未来，政策会保持房价一定涨幅，让需求在高位，但幅度非常有限，投资需求则索然无味。