2020年“非征收”拆迁改造应对秘籍披露，不看真不行！

导读：我们在此前多次提及，即将到来的2020年，拆迁领域“去行政征收”将成为大势所趋。老百姓最熟悉的棚户区改造、老旧小区改造、旧村改造等项目都将不再以征收的模式开展，转而采取市场主导、居民自愿参与、自治组织决策这一新操作方法推动。那么，面对这样的“不征收”却有可能拆房或影响居民物权的项目，大家究竟该如何应对呢？本文，在明律师简明扼要地提示大家几点。

要点一：明晰房屋、土地权属及合法性，确保获取补偿资格

权属问题始终是所有改造项目的第一个大问题。在征收领域里，被征收房屋的所有权人、公有房屋的承租人是法定的获得补偿主体。而在“非征收”类项目中，谁有资格获得补偿、参与改造则主要看涉案项目的补偿安置、实施方案。

总体而言，对于无证、缺证的房屋和土地而言，面临的形势只会更加严峻。老百姓一要在项目启动前就尽量补齐证件，二要尽量确保家庭成员之间的团结和睦。否则都有可能被项目方钻了空子，压低了补偿。

需要指出的是，在一些拆迁、改造类项目中，同意签约搬迁的条件之一就是要自行拆除无证的自建房，将拆“违建”作为领取补偿安置的前置条件。这么做究竟值不值，自己的房屋究竟有没有违反城乡规划，被拆迁人心里还得有个准数。

要点二：拒绝签订任何形式的“先行搬迁拆除协议”

“非征收”项目因不受590号令等法规规章的调整，故其在“先补偿，后搬迁”这一原则的执行上往往容易打折扣。

先行搬迁拆除协议不是一个准确的法律术语，而是一类协议的“统称”：要求被拆迁人先签约后限期搬迁，补偿安置事宜过后再等通知。

无疑，这种做法类似于“空手套白狼”，被拆迁人的权益完全无从得到保障，就将自己的房屋、土地拱手交出，其后果不可谓不严重。

故此，对于这类明显违背拆迁补偿原理的协议，拒绝是被拆迁人唯一正确、理性的选择。即使有奖励金等“诱惑”承诺，也不要轻信。

要点三：重视提出意见、征集民意等程序，充分表达意见

所有的“非征收”类项目都打着“村民自治”“社区自管”等旗号，通过“少数服从多数”来给不愿签约搬迁的被拆迁人制造舆论压力。

这样做既规避了“拆迁方逼签”的风险，又形成了“拉一片打一片”的局面，可谓是用心良苦。

需要指出的是，在一切拆迁补偿过程中，少部分人的权利也是权利，不得随便被多数人所剥夺。“公共利益”这个概念是由一个一个个体组成的，丢掉任何一户都不能称之为理想状态。

好在，这类项目一般都设置了征集民意的程序，有的采取开大会的形式，有的则用民意调查问卷的形式，还有的可能会有人组建微信群，进而通过小程序发起在线投票、表决等。

无论是哪一种形式，大家一定要记得积极参与，充分表达意见。切勿认为“事不关己高高挂起”，到最后拆到你家门口了又说什么都不知道，什么都没看见。

要点四：做好取证、守房工作，对“帮拆”说不

在这类“自治”中，帮拆是最令人头疼且深恶痛绝的违法行径。若主导拆迁项目的民事主体决定走强拆这一步，也需要依法提起民事诉讼，要求当事人限期腾房。进而在当事人拒不履行法院生效判决的情况下，申请人民法院强制执行。

无论是村委会、居委会还是村民代表、热心吃瓜群众乃至于不明身份社会人员、疑似黑恶势力团伙，都不能以“大家的利益”等理由肆意组织实施所谓“帮拆”，否则就构成对当事人物权的严重侵害。

对于被拆迁人而言，在项目启动初期做好取证准备，在房前屋后的重要且隐蔽位置安装针孔摄像头（网购可得，可以小到让您自己都找不着，强拆逼签人员就更看不见了），或使用行车记录仪、无人机等高科技手段进行取证，以确保房屋遭强拆、打砸后能采取具体的依法维护自身合法权益的举措。

同时，预先对房屋内物品进行拍照以固定证据也十分必要，若有贵重财物可考虑事先搬离房屋。

在明律师最后想提示大家的是，“非征收”类项目中被拆迁人可供使用的救济抓手从表面上看是被削减的，很多村委会作出的“决定”“方案”全都难以复议和诉讼，即使起诉也极易被法院以“村民自治”不属于行政诉讼受案范围为由裁定驳回。但只要大家遵循590号令中的征收补偿原理，与专业律师一起想办法，还是能找到许多迂回但巧妙的解决问题之道的。但上述这4点，请不请律师你都要做好，自身补偿权益的保障才会有希望。（王小明/文）