调控房价的核心应该是增加土地供应

如果说过去的调控更多的是从调控房价入手，那么如今的调控应该说是在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位指导下，在稳定大局下，市场的归市场，保障的归保障，也就是说，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，最终实现人们的住房梦。

也就是说，单纯靠调控房价而且是稳定房价的情况下，在大城市很多人可能根本就无法解决住房问题，指望房价下跌买房也不现实，所以，调控才在民生这一块做出了调整，比如说有些城市已经开始把保障的比例放到了最大化，似乎这才是最佳解决百姓住房问题的思路，买得起的可以通过商品房或共有产权住房实现，实在无力承担的可以享受保障性质的房子。

所以，调控的倾斜度变了，更倾向于双向调控，一方面是从需求和供给，一方面是从保障和市场。

以前，一提到供需矛盾，相信多数人也跟着开发商和专家的思路跑，而且也几乎似乎没啥争议，那就是多供地不就好了吗？土地供给上去了，房子供给不就上去了吗？房子多了房价不就稳定了吗？

日前，《2019年新型城镇化建设重点任务》指出，在符合空间规划、用途管制和依法取得前提下，允许农村集体经营性建设用地入市，允许就地入市或异地调整入市。“允许农村集体经营性建设用地入市会增加供地面积，使得土地价格下跌，从而达到稳房价的效果。”中银国际研究有限公司董事长曹远征表示，当前调控房价主要是从控制需求入手，但更核心的调控应该是增加土地供应。

我觉得这位专家的话还是大部分有道理的，只是很容易被误导。比如说农村集体建设用地入市的确会增加供地，很多人通过集体建设用地解决住房或租房问题，将很大程度上缓解商品房市场压力，理论上房价是会下跌的。

于是很多人开始不分青红皂白天天嚷嚷多供地多供地，可是地供上去了，然而还是缺口很大，那房子到底去哪了？并没有真正解决房地产市场问题。

况且我们要知道，土地是真的可以随便供给吗？你想要多少就可供多少吗？显然不是。更何况如今的真正刚需还有多少？如果不是，那房子就被炒房和投资给消化了。

地产大佬潘石屹表示，20年前，中国城镇人均住房面积只有5.7平米，舒适度不高，因此，房地产是刚需。随着中国经济的发展，我国人均住房面积已达到37平米，“到今天为止，无论是住宅地产，养老地产，旅游地产，都不是刚需了”。也就是说，刚需时代已经结束了。

7月31日，国家统计局发布报告，2018年，城镇居民人均住房建筑面积39平。大家不喜欢听平均数，因为自己被平均了，这就说明了问题。为何大家并没有享受到这么高的面积？那就说明一定有人享受到了更多的面积。

炒房者大量存在着表面上增加了市场需求，却极大稀释了真正的住房需求，更多的是靠资本运作或加杠杆来实现了炒房。有人说过，靠人是塞不满房子的，但靠钱可以，供需关系是次要的，主要是限制炒房，如果炒房不限制，增加土地供应只不过是让那些炒房的体量更大。

说白了，供给再多的土地，能不能盖成房子是未知数，盖了房子能不能真正到了你手里还是另一回事。因为在炒房市场下，已经无法用所谓的供给多价格低来评判了。因为，多大的供给只要人们买房的观念没变，都能被炒房者的资本所消化掉。之前的国土部就说过，在投资性需求没有得到有效抑制的前提下，单纯增加土地供给并不能直接平抑住房价格。

所以，增加供给是必要的，但是更要严格管控好供给的输出方向，如果都是让炒房者囤房，那么再多的房子也不够她们囤的。如果是多供地就能解决高房价问题，这么简单的道理，真的就没必要有专家的存在了。

中银国际研究有限公司董事长曹远征还表示，用地并不一定要盖成商品房，完全可以租赁房的形式出现。长此以往，后续公租房、廉租房市场的供给会增加，会对商品房价格带来一定压制。另外，未来也需要增加租赁房的融资安排，这区别于传统商品房的开发融资渠道，需要创造新的金融工具。

对于那些幻想着多供地然后炒房的主可以死心了，未来即使供地也要考虑到不能全盖成商品房，在长效机制建立起来时，租购并举一定是其中重要组成部分。这样，想炒房的也不能再指望多供地达到自己的目的，从而把房子再炒一番。想买房的普通购房者也可以根据自己的实力去选择不同的居住形式了。

增加土地供应是对的，但是要增加什么样的土地，或者增加的土地有没有真正到刚需或改善购房者手里，这是教训，更是目标。