这一次，让你重新认识蔡家

蔡家东北部板块位于蔡家组团东北部，板块功能定位为“以高品质居住、商业商务、科技研发、滨江休闲等功能为主，以山水、文化、康养、智慧为特色”的嘉陵江湖新城，城市建设用地934.52公顷，经营性建筑总计容规模约800万㎡，规划人口约13万人，空间布局为“一带、一轴、多廊、多片、多心”。

本期克而瑞将从板块区位、周边配套、市场表现等方面对蔡家东北部板块进行多维度分析。

板块区位

【蔡家组团—整体区位】

北碚区承接城市北拓的第一站，地段及景观优势明显

蔡家新区幅员面积88平方公里，有条件建设区面积75平方公里，已编控规48平方公里，主要包含12平方公里的重庆同兴工业园区，为全市首批16个特色工业园区之一，是重庆市LED产业基地和国家功能材料产业基地，城市新区36平方公里，规划人口61万人；

功能定位重庆先进制造业集聚区、未来新增人口宜居区，计划到2020年基本建成“先进制造业基地，两江半岛宜居新城”。

【蔡家之于北碚】

地处北碚南下角，西靠中梁山，东、南、北三面环江（嘉陵江），地理位置及环境资源优越；

作为北碚区距离主城腹地最近的组团，蔡家距离市中心20公里，是北碚区的核心板块及经济发展中心，也是北碚区目前价值最高的区域；绕城高速、渝武高速、国道212横跨区域，区域内部在建轻轨6号线及歇马隧道，拟建综保物流通道，内部通达性正在逐步改善中。

【蔡家东北部板块—板块区位】

包括蔡家组团F、J、K、L、R标准分区，是目前蔡家组团内土地开发程度最低的板块，东临嘉陵江，跨江毗邻国博中心及仙桃数据谷，地块优势较明显，后期拿地价值较高。

【东北部板块之于蔡家（F、J、K、L、R标准分区）】

位于蔡家组团东北部，东临嘉陵江，与蔡家森林公园直线距离2.5公里，与悦来国博中心跨江直线距离2.5公里，与仙桃数据谷跨江直线距离3.5公里；板块目前开发程度较低，大部分土地处于原始状态，零星分布少许自建房。

【周边配套】

东北部板块内部由于人居较少、土地开发率不高，因此配套能级较低；沿蔡家核心区域向西南拓展，配套逐渐完善，除无大型商业配套外其他配套基本满足日常生活需求。

【内部配套】

由于板块内部目前开发程度较低，配套较少，仅包括2个卫生室+2所中小学+2个汽车站+1个加油站，且以服务悦来及水土板块边缘的居民为主，整体能级较低，生活气息较薄弱；

【外部配套】

沿蔡家组团核心区域向西南延伸，配套逐渐完善，教育及医疗资源基本满足日常生活需求，存在问题为大型商业配套缺失。

【土地成交】

F、R分区及L分区东北部价值认可度高，后期溢价能力较强。
【片区规划】功能定位为“以高品质居住、商业商务、科技研发、滨江休闲等功能为主，以山水、文化、康养、智慧为特色”的嘉陵江湖新城，城市建设用地934.52公顷，经营性建筑总计容规模约800万㎡，规划人口约13万人，空间布局为“一带、一轴、多廊、多片、多心”。

【土地性质】除L分区南部商业性质用地较多外，其余分区土地规划性质仍以住宅用地为主。

【整体供地情况】板块自2010年开始陆续供地，近年来共计供应招拍挂土地24宗，其中1宗流拍（另有1宗流拍后再度挂牌，由渝高竞得），1宗正在交易中，22宗已成交，成交土地中8宗已入市，1宗即将入市。

【各分区供地情况】主要供应及成交区域为L标准分区西部，成交地块中16宗位于L分区，3宗位于F分区，3宗位于R分区，K及J分区处于板块最北端，受地段限制目前未有土地供应及成交。整体来看，目前F、K、J、R分区及L分区东部土地开发程度均较低，后期可开发性强。

【价值认可度】从目前拿地情况来看，F、R分区及L分区东北部地块频繁进入招拍挂市场，房企对该分区的价值认可度较高。已成交地块中位于L分区东北部的融创地块及位于F分区的红星美凯龙地块关注度最高，后期可能带动整个板块实现土地溢价。

近年楼面地价保持在1000-2000元/㎡区间，今年3月融创以楼面地价7532元/㎡拿下L分区1宗地块，大幅度抬升板块地价，后期土地成交楼面地价高达4000-8000元/㎡，板块价值被极大撬动。

【房地产市场】

东北部板块—蔡家组团整体房地产市场

近一年蔡家组团共计供应商品住宅194.66万方，成交183.95万方，供求基本保持平衡，月均去化15万方，成交均价11509元/㎡，整体呈稳定上涨态势；洋房别墅供销占比保持在30-35%左右，改善物业占有一定市场。

板块内在售项目较少，其中红星大都汇为商业项目；周边项目大部分在2017年底入市，物业类型涵盖高层、洋房、别墅，整体房地产市场环境较好。

【后市发展预测】

低密改善成关键词，后期有望依托江景资源实现板块溢价

2019年3月融创以7532元/㎡在板块内拿下一宗纯住宅用地，占地面积52822㎡，建筑体量11.39万方，容积率1.50，绿化率30%，规划打造纯洋房高端居住社区，22栋洋房（7-8F），共计655户，建面98-143㎡江南院子，目前该地块已全部开工，预计2019年10月底首开入市。

【中德·时光岭】

中德·时光岭位于蔡家南半岛，面朝嘉陵江畔，30米精工台地社区，能观赏到更远更美的风景；约7.5米奢阔横厅，客厅空间更加宽裕，餐客一体设计，吃饭也更加方便；纯板式洋房，南北通透，采光充足，非常适合居住。