观点直击 合景泰富：全港最贵地皮与更重要任务（实录）

观点地产网 离八月结束还有两天，上市房企陆续在香港举行的中期业绩会，也临近尾声。

8月29日上午，合景泰富在四季酒店举行业绩会，孔健岷率领一众高层出席现场。不久前刚辞任公司CFO的徐锦添同样现身，只不过是以高级顾问的身份，坐在了主席台的最左侧。

对于这位陪伴公司十余年的老将，孔健岷自然是感情深厚的。问及徐锦添将在公司任职多久时，孔健岷看起来有些急着回应的感觉，说道：“其实徐总有更重要的任务，徐总一直都在公司，只不过是担任其他角色、做其他业务。”

更重要的任务是什么？孔健岷回应得不多，只能从只言片语中得知，合景泰富旗下或又有一个上市平台的计划——分拆物业。

此外，最近传出由洋房改为兴建分层住宅的香港鸭脷洲项目，也成为关注的焦点，这个曾为“全港最贵地皮”的项目，由合景泰富与龙光于2017年以总价168.55亿港元成功投得。

孔健岷简单解释称，改建计划对于园林质素是有帮助的，这并不影响他对于香港市场的发展信心，“未来在香港，我们看机会，如果有很好的发展机会，我觉得都可以考虑。”

“全港最贵地皮”

合景泰富近两年的步子明显快了不少，在保持了多年200亿左右规模后，基于充裕的土地储备，合景泰富在去年预售额累计完成655亿元，同比增长七成。

2019年，合景泰富的销售目标是850亿元，同比增长约三成。

从半年交出的成绩单看，上半年合景泰富在营收、净利、毛利指标上均有超一倍的增长，其他指标也表现上涨。但在销售上，上半年累计销售360亿元，完成全年销售目标的42%。

是否下调销售目标？孔健岷对观点地产新媒体表示，全年销售目标没有变，下半年相对货量充足，推货节奏比较快，所以有信心完成全年目标。

投资者关系副总监黄怡珊则称，下半年公司大概推出1000亿货值，而7月份合同销售金额已达到428亿元，完成全年目标50.3%。

虽然规模往上增长，但合景泰富权益销售比重却有所下降。据观点指数榜单，前7月合景泰富权益销售金额为272.3亿元，权益比重约为64%；去年，合景泰富全年平均权益比重则在80%左右。可以看到，合景泰富正在加大合作比例。

在全年850亿目标里，香港鸭脷洲项目占了重要的一部分。

对于合景泰富来说，鸭脷洲是其在香港一战成名的重要项目。

于2017年2月，合景泰富与龙光以总价168.55亿港元成功投得该项目，当时曾为全港最贵地皮，比市场预期高出30%左右，占地逾12.65万平方呎，可建总楼面逾76万平方呎，以打造成顶级豪宅为主。

据年初业绩会披露，今年鸭脷洲项目提供货值是30亿，预计推出来可能是年底的时候，所以不会卖得那么快。

“始终公司是第一次在香港做，希望提供一个好的产品给香港市民。”孔健岷说道。

近日消息，为加快资金回笼，香港鸭脷洲项目弃建别墅，改为兴建分层住宅。观点地产新媒体就此求证，孔健岷现场回应称，不建别墅的原因，主要是觉得那块地比较长、窄，改为建6栋高层对于园林的质素是有帮助的。

“预计明年会推出市场。”孔健岷改变了之前的说法，继而补充，鸭脷洲拿完预售纸应该有机会在年底到明年初推出。

至于同样计划于今年推出的启德项目，孔健岷表示，目前启德项目准备申请预售证，没有影响的话预计也是今年推出，至于推多少货，公司迟点再决定。

孔健岷一再强调，香港两个项目会按照自己的节奏来走。

对于今后在香港市场的计划，孔健岷仍长期看好：“在香港，我们觉得整体上的需求还是比较大，未来在香港，我们看机会，如果有很好的发展机会，无论是投地还是并购，只要合适公司发展，只要价格不是太贵，我觉得都可以考虑。”

“更重要的任务”

除了鸭脷洲项目，现场还对端坐在主席台最左侧的徐锦添感兴趣。

据悉，徐锦添其于2007年加入合景泰富，担任首席财务官一职，并于当年11月获委任为公司执行董事。过往十余年，徐锦添主要负责财务管理及监督财务申报、企业融资、库务、税项、风险管理包括内部监控及其他财务相关事宜。

今年8月11日，合景泰富发布公告称，徐锦添将出任该集团高级顾问，并于2019年8月12日辞任公司执行董事、首席财务官、公司秘书等职位。

值得一提的是，合景泰富并未披露新的首席财务官接替人选，而是宣布由财务副总裁黄妍萍负责有关财务管理的职务；资金副总裁姚志敏先生负责有关融资管理的职务；财务副总监陈健威则获委任为公司秘书。

在业绩会现场，提到调任徐锦添一事时，孔健岷显得有些着急地说道：“其实徐总担任合景泰富的CFO有十年以上，公司对于他做出的贡献非常肯定。”

他继而说道，其实徐锦添有更重要的任务，“公司其它板块的业务也很重要，所以徐总安排在更加重要的业务里，徐总一直都在公司，只不过是担任其他角色、做其他业务，不影响公司的经营。”

现场很敏锐地捕捉到信息点，询问道，更为重要的任务是分拆物业吗？孔健岷没有直接回复，仅表示，类似于这些。

据了解，在物业管理方面，合景泰富早在2004年成立了相应的物业服务管理公司宁骏物业，随着母公司业务覆盖各区域。截至2019年6月30日止6个月，合景泰富物业管理收入约3.6亿元，较去年同期同比增长约43.6%，主要由于管理的物业数目增加。

早在去年业绩会，问及是否分拆物业以及接管第三方物业时，孔健岷便表示，公司以前一直管自己物业，今年要求接一些政府或者是一些中介的物业管理，包括其它第三方的物业管理。至于分拆，合景泰富暂时没有这个计划。

如今，孔健岷的回答更加开放了些，对于分拆物管等物业，公司将持开放态度，但要看适当的时机等各方面。

而在会后，有媒体追问物管的话会选择商业还是其他部分进行分拆时，管理层仅称看形势、看情况，如果市场合适的话，在合适的时间也会做。

另悉，就商业的轻资产管理方面，上半年合景泰富以轻资产的模式在广州和深圳一共开了四家木莲庄酒店，预计下半年会有大概10家木莲庄酒店陆续开业。

未来，合景泰富将继续通过轻资产模式，运营并推广自营品牌木莲庄酒店，计划在全国主要一二线城市开业。

以下为合景泰富集团控股有限公司2019中期业绩发布会现场实录：

现场提问：销售目标上半年完成了42%，下半年的销售会不会有压力？注意到公司的权益比重有一定幅度的下跌，管理层可否说下为什么？另外有报道说，公司在香港鸭脷洲周的项目，不会再用别墅作为设计，变成兴建6座分层住宅，为什么会有这个改变？目前的进度如何，什么时候推出市场？

孔健岷：销售目标没有变，整体来说，下半年相对货量充足，推的节奏会比较快，所以下半年有信心完成今年的全年目标。权益比跌的原因，是由于我们与其他发展商的合作更多了。

关于鸭脷洲方面，不建别墅的原因主要是我们觉得那块地比较长、窄，建高层对于园林的质素是有帮助的，所以后来决定不建别墅，预计明年会推出市场。

现场提问：原本提到鸭脷洲项目三四季会推，现在延后推出的原因可不可以说一下？请问徐先生高级顾问的职务多长？会帮公司多久？

孔健岷：去年说的第三四季度推是指启德项目，鸭脷洲项目应该迟一点。其实鸭脷洲拿预售证的话，应该有机会在年底到明年初这段时间推出，也是维持公司的节奏来推售这两个楼盘。

徐总方面，其实徐总担任合景泰富的CFO有十年以上，公司对于他做出的贡献非常肯定。

徐总有更重要的任务，例如公司其它板块的业务也很重要，所以徐总安排在更加重要的业务里，这方面不影响公司的经营和发展。徐总一直都在公司，只不过是担任其他角色，做其他业务。

现场提问：是不是由于市况和香港的影响，延迟了推货的部署？怎么看后市的情况？关于投地方面，下半年土地储备的发展方向如何？接下来是不是还可以维持长短债的比例？境内外债是不是还会维持这个水平？

孔健岷：香港方面，公司还是根据自己的节奏时间，现在启德的项目公司准备申请预售证，其实还是按照自己的节奏来走，没有影响的话，预计也是今年推出，至于推多少货，公司迟点再决定。

其他方面，在香港，公司觉得整体上市场的需求还是比较大，看到近段时间的楼市还是不错的，虽然价格有一点调整，但是推出的盘还OK，香港的市场需求还是比较强的。

未来在香港，我们看机会，如果有很好的发展机会，无论是投地还是并购，公司的态度都是只要它合适公司发展，只要它的价格不是太贵都可以考虑。

债务方面，其实公司一直维持在比较健康稳定的财务政策，无论哪个时间发债还是按公司的需求，比如有些运作资金和调整结构，比如有些时间短一点，我们希望拉长一点，看到利润还是OK，可以接受的，我们会做适当的调整。

整体来说，公司的长债比例比较多，所以公司的发展是相对比较健康一点。

蔡风佳：公司的战略有两方面，一方面叫有质量的增长，所以合景泰富一直以来、成立以来，有合适的项目我们一定会出手，不合适的时候，价格高的时候，我们是坚决不拿的，这是一点。你说下半年会不会拿地，我们还是一样，如果有合适的项目，我们还是会拿，这是第一。

第二，我们公司叫做会赚钱的公司，所以公司不仅做销售物业，也做持续性经营的物业，所以未来如果有比较好的商业，可以运营的好地段、好位置，公司也会做这方面的投资。国内的形势对商业物业、可持续物业、运营能够赚钱的物业，在融资方面、政策方面，现在国内包括政策、银行都比较支持，对公司有比较稳健的现金流的收入。

大家都可以看到我们的租金收入有比较大的增长，这也是公司未来发展的一些战略方向，所以我相信未来3到5年，合景泰富有一个稳定的增长，有质量的增长。