会计-分期开发计算增值税销售额时如何扣除土地价款

会员：

我公司是湖北的一家房地产企业，一般纳税人，适用一般计税方法缴纳增值税，通过招、拍、挂方式取得土地使用权并分期开发商品房，请问我公司在计算增值税销售额时如何确定当期允许扣除的土地价款？

大成方略：

《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）（注：自2019年4月1日起调整为9%）。第五条规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

对于一次购地、分期开发的情形，财政部和国家税务总局并没有明确在计算增值税销售额时如何确定允许扣除的土地价款，但湖北省国家税务局对此问题有明确的规定。

湖北省国家税务局发布的《湖北省营改增问题集》第29问对于“房地产开发企业中的一般纳税人一次购地、分期开发的，其支付的土地价款如何分摊？”解答中明确，房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分摊的土地价款：（1）首先，计算出已开发项目所对应的土地出让金和拆迁补偿款，已开发项目所对应的土地出让金和拆迁补偿款=（土地出让金+拆迁补偿款）×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）；（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：当期允许扣除的土地价款=已开发项目所对应的土地出让金和拆迁补偿款×（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积），当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积；（3）按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算，且其总额不得超过支付的土地出让金和拆迁补偿款总额；（4）从政府部门取得的土地出让金和拆迁补偿款的返还，可不从支付的土地价款中扣除。

因此，你公司一次购地、分期开发商品房，销售开发产品时应按照湖北省国家税务局规定的顺序计算当期允许扣除的土地价款。

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