楼市房贷新规解读来了！新发放个人住房商贷因城因人而定

中国人民银行25日发布消息称,自今年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。这一变化主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

央行官网发布公告表示,定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR计算为4.85%)；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。

央行有关负责人表示,这一调整是为了落实好“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,确保定价基准平稳有序转换,维护借贷双方合法权益。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。

公告表示,人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。银行业金融机构应根据加点下限合理确定每笔贷款的具体加点数值。

据了解,借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年,最长为合同期限。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

LPR是啥

要想搞清楚这次房贷政策是如何调整的,得先明白LPR说的是啥?

LPR是贷款基础利率(Loan Prime Rate)的英文缩写,指商业银行对其最优质客户执行的贷款利率。8月17日,中国人民银行发布公告〔2019〕第15号,决定改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制。

简单来说,以往银行给企业贷款时,参照央行制定的基准利率进行一定的浮动。LPR机制改革之后,则是根据全国18家报价银行每个月提交的报价,去掉最高和最低报价后进行算术平均得出LPR。银行发放贷款时,就要以每个月都有可能变化的LPR为参照,设定贷款利率。

这种调整好在哪里呢?以市场化报价的LPR作为定价参照,能发挥LPR对贷款利率的引导作用,推动降低实体经济融资成本,对企业来说,有可能拿到更低的贷款利率。

定价基准变了,利息支出基本不变

8月25日下午,央行调整新发放商业性个人住房贷款利率,这一调整将对房贷市场产生一定影响。不过央行负责人表示,与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。

利率下限确定

房贷“打折”难再现

新政规定了银行新发放的个人住房贷款利率的“下限”,即最近一个月相应期限的LPR利率加点,而加点的“下限”则由两部分组成,第一部分是央行规定的全国最低标准,第二部分是央行省一级分支机构根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内商业性个人住房贷款利率加点下限。

这意味着过去及现在部分城市还存在的首套房利率降至基准以下的“打折”情况将难以再现。

据融360大数据研究院监测数据显示,2019年7月全国首套房贷款平均利率为5.44%。其中最低的为上海,今年7月首套房贷款平均利率为4.84%。上海地区监测的30家银行分支机构中,7家银行在7月下调了首套房贷款利率。调整后,执行基准利率95折(即4.655%)的银行数量增加至17家,有的银行甚至可以做9折(4.41%)。

10月8日起,如果按照4.85%(按8月20日5年期以上LPR)来执行,那在全国范围内,发放的首套房住房贷款利率最低也要4.85%,相当于基准利率4.9%的99折,所以比基准利率还打折的房贷利率难现市场了。

如果双方同意

利率每年都可调整

在LPR改革的政策背景之下,居民房贷利率的一大变化就是定价基准的变化:此前是以央行制定的基准利率(5年期以上的贷款基准利率4.9%)为定价基准,进行上下浮动；而改革之后,是以每月更新的5年期以上LPR品种作为定价基准,进行浮动。

“只是参照上浮的基准不同了,在具体的房贷利率上不会比此前有太大的波动。”一位驻济国有银行房贷业务主管介绍,相比以前签约时的利率可以执行20年来说,利率重定价会是新版合同的一个修订重点,如果双方同意,可以每年都对定价基准进行调整。长期看,对减少借款人的综合利息支出或是利好。

“房贷利率一般会根据买房人的情况有所差异化调整,在我看来,新政更强化了房贷利率的差别化。”济南的房产中介宋女士经手过大量的房贷业务。据她介绍,根据合作楼盘、中介、个人征信等情况不同,房贷利率和房贷放款期限也不同,具体执行利率有时会依据客户自身情况而定。

而根据新政,每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。

同时人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

山东财经大学房地产研究所专家张振勇表示,新规对于落实中央“房住不炒”“分类调控”有促进作用,对于完善房地产信贷政策、促进房地产健康发展有积极作用,而且对于利率形成机制是一种有益探索,差别化利率是长远趋势。