深圳城市化40年：城区发展与房地产业相互成就

打开深圳城市化进程的历史画卷，房地产行业一直扮演着先锋者的角色。从全国土地第一拍，到全国第一家物业公司，从全国第一间中介公司到全国第一栋商品房，从全国物业第一法到全国第一个业委会，从全国第一个小区会所到全国首个合资建筑师事务所、全国首个招标工程……过去40年，深圳地产业在居住、商业、工业、写字楼、旅游等领域打造了行业标杆，也向全国传播了先进的开发理念、规章制度、设计思想、物管精神。深圳城市化的进程，为房地产企业带来参与城市运营的机遇，而优秀的房地产企业也同样从多个角度推动了城市化的前行。

如今，地产业正经历变局，有着开全国先河的积极创新精神深圳房地产品牌，需要创新、融合，更需要发展、传承。重温深圳40年发展过程中的典型记忆画面，推动白银时代的深圳房地产品牌再度砥砺前行。

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城起罗湖 “深圳速度”的最早由来

在深圳发展的过程中，罗湖的角色和定位始终贯穿着两个字——“起点”。作为深圳最老的城区之一，罗湖见证着深圳飞速发展的历程，保留着深圳的最初记忆。无论是商业启蒙，还是交通纵横，或是工业盛况，罗湖汇聚着早期深圳丰富多彩的发展尝试，也承载着深圳改革开放以来无数人为之奋斗的城市记忆。

1979年3月，中央和广东省决定撤掉宝安县，建立深圳市，在与香港紧邻的地方开展经济建设。当年8月26日，《广东省经济特区条例》获五届人大常委会批准并公布，随着特区建立，深圳城市建设工程全面启动。面对热火朝天的深圳，中国建设总局第三局局长张恩沛作出了“到深圳发展”的决定。4年后，中建三局在罗湖区人民南路与嘉宾路交会点东北侧的国贸大厦建设工地上，创造了“三天一层楼”的“深圳速度”。这也是日后已发展为国际性大都市的深圳时常被惊叹的“深圳速度”的最早由来。

1987年12月1日下午，深圳会堂，时任深圳市规划局局长刘佳胜敲下了新中国历史上土地拍卖第一槌，位于罗湖的占地8588平方米的东晓花园地块被当时直属于深圳市房地产管理局的深圳市经济特区房地产公司(深房集团前身)在17分钟以内，以525万元最高价夺标，并建成当时深圳最大的商品房住宅小区。而这片土地，也因此成为了中国第一块公开出让使用权的宗地。以深圳特区房地产公司总经理骆锦星为代表的第一代地产人摸石头过河，第一次尝试了土地使用权的有价转让，成为深圳乃至中国房地产发展史上浓墨重彩的一笔。

“1984年，小平同志第一次来罗湖，在渔民村看到了一排排的小楼房，即兴致勃勃。他从这里看到了中国人民走向富裕的希望；1992年，小平同志第二次来罗湖，当他登上国贸旋转餐厅，俯瞰深圳全貌，眺望香港远景时，更是兴奋万分，他从这里看到了改革开放的成果。以罗湖为主要标志的深圳特区的建设风貌，竟能给这样一位世纪伟人带来一种内心的慰藉。这是一件多么了不起的事情……”上述发言来自时任罗湖区委书记1998年所作区第三次党代会报告。

作为中国改革开放最早的策源地和开发地之一的罗湖，已经迅速崛起成为深圳这座充满活力的现代化国际城市的核心城区之一，被不少人称为“最为完备的区域综合体”。

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福田CBD 特区“规划先行”的最重要“试验田”

提起福田，你会想到什么？是高楼林立，还是车水马龙？今天的福田极具国际化、现代化气质，是深圳市中心城区、深圳市委市政府所在地，年轻富有活力。然而，如果追溯这片土地的历史，可至3000年前。

福田地形北高南低，最高点位于西北的梅岭，最低点位于南部沙嘴附近，主要河流为深圳河。深圳文物保护专家、深圳地方史研究专家彭全民介绍，3000多年前的殷商时期，彼时福田所在的地区还是一片蛮荒之地，只有沙井、梅林等地有着一些原始人类的活动。到了汉唐时期，福田又成为了盐的高产地。时至明清，福田因“迁海复界”获得重生。

在上世纪80年代，在改革开放春风吹拂下，一批代表着深圳“雄心壮志”的地标建筑在这座城市拔地而起。接棒罗湖的“深圳速度”，福田成为了特区“规划先行”的一块最重要的“试验田”。

1990年，福田正式设区，此前十年，正是深圳特区全力发展罗湖的时期。直到此时，深圳才终于“有信心”发展福田中心区。

在福田区深南中路上，有一栋建筑在如今摩天大楼林立的深圳并不算起眼，但在20年前，这栋建筑边的马路上曾竖立着一块大牌子，上书“进入市区”。这栋建筑正是被誉为“深圳的坐标原点”的上海宾馆。

早年，上海宾馆曾象征着体面和摩登，融合了西方元素的旧上海风貌受到了众多市民的追捧。如今，走在深南大道上，上海宾馆仿上海滩欧陆风格的建筑外形、木棱格窗框、海派玻璃印花、哥特式圆顶的设计，仍使其显得“与众不同”。

如果说，以上海宾馆为代表的曾经的老建筑依然屹立在那里，细细地诉说着深圳辉煌的、可歌可泣的过去，那么福田中心区构成深圳城市标志“天际线”的超高建筑群则代表着深圳蓬勃发展的生机与活力。

以590米“身高”夺下“华南第一”称号的平安大厦，代表着福田中心区高大霸气的建筑群，如同一把把利剑直插云霄。这一城市的黄金地带聚集了全市最好的金融、科技、商务、文化等资源，是一个城市综合实力的象征。

2018年11月29日在京发布的《中央商务区蓝皮书：中央商务区产业发展报告(2018)——CBD推动区域高质量协调发展》显示，深圳CBD税收“含金量”居全国首位，税收贡献达1111亿元，成为中国“含金量”最高的CBD，并拥有最多税收超亿元商务楼宇。

2018年，为庆祝改革开放40周年，以福田中心区连片的摩天大厦为幕，改革开放40周年深圳灯光秀再次将世界的目光吸引到此，时尚、活力、创新，成为了福田CBD的华丽名片。而这片自1986年深圳第一版城市总体规划就被列为城市中心区的沃土，也成为了房地产业驰骋的疆场。

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科创南山 在科技创新方面的成就 成为全国典范

如果说福田CBD的关键词是“含金量”，那么“科创力”之于南山将是不可替代的勋章。

2018年，南山全区本地生产总值预计突破5000亿元大关；辖区税收1498亿元，增长11%；公共财政预算收入268.2亿元，增长12.8%。预计每平方公里土地产出GDP27.7亿元、人均GDP36.5万元，分别是深圳全市平均水平的2.2倍、1.8倍。在工信部研究院赛迪顾问对全国968个市(不含直辖市)辖区经济实力、增长潜力等17项指标综合评估中，南山区位居中国百强区之首。

南山在科技创新方面的成就成为全国典范。《科技创新支撑引领高质量发展的“南山实践”》调研报告入选中财办调研课题，《南山区打造“两链一环”全力构筑创新高地》获2018年国务院大督查通报表扬。深圳湾实验室挂牌筹建，鹏城实验室落户南山，首批入驻3名院士，启动5个科研项目，签约14家知名科研机构，打造国家实验室“预备队”。南山两位科学家包揽深圳市科学技术奖“市长奖”，ARM中国签约落户，空客(中国)创新中心投入运营。深圳市市政府联手商汤科技，合作发布人工智能教育平台。全国首个“国防科技创新快速响应小组”布局南山，引进智慧海洋等多家高端军民企业，学府军民融合产业园建设稳步推进，军民融合深度发展进入新阶段。

基于科创力而“诞生”的总部经济也成为南山又一块“金字招牌”。过去一年中，南山新增国家级高新技术企业600多家，总数超过3500家。新增市级总部企业31家，占全市增量的46%。腾讯、恒大等2家企业入选世界500强，9家企业入选中国500强，55家企业入选广东500强，位居广东省区(县)前列。有分析指出，2020年后的南山，总部经济力量将全面崛起。

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湾区宝安 独特的地理、 交通枢纽优势日渐凸显

“革故鼎新，得宝而安”。过去，人们常说，宝安是深圳城市发展史的起源地，“世界工厂”的称号曾享誉全球。而随着粤港澳大湾区城市群的形成，宝安的定位已经从“滨海宝安、产业名城、活力之区”升级为“湾区核心、智创高地、共享家园”。宝安区委书记姚任曾在接受南都记者采访时表示：“‘核心’和‘引擎’，我认为宝安当之无愧。为什么说是‘核心’？第一，宝安处在粤港澳大湾区的地理核心，天生丽质。第二，宝安是枢纽核心，这里是航空、海港、高铁、地铁、城际交通、高速公路六位一体的交通枢纽，这是别的区、别的市所没有的。此外，宝安还是产业之核，未来我们还将打造创新之核，让‘产、学、研、用’在宝安整合，让研发在产业发展中发挥更大作用，把产业做得更牢。”

无论是辐射珠三角，还是承接广深港澳科技创新走廊建设，粤港澳大湾区核心引擎的宝安，都将发挥更大的作用，独特的地理优势、交通枢纽优势也在日渐凸显。随着深中通道的建设，珠三角的城市格局在空间上已经发生改变，这将引起产业生产要素的流动，产业布局也会随之变化。

姚任透露，“十三五”期间，宝安区将新建6家医院，改、扩建8家医院，新安、沙井分别布局了3000床、4000床的大医院；学校方面，新建17家学校，改、扩建21家学校，每年增加1.5万-2万个学位。此外，还整备了29块用地，每个街道至少预备3块小学用地，“这个力度是‘十二五’期间的7倍。”

有着大湾区的加持，以大空港片区为代表的宝安楼市市场预期也在不断提高，市场迅速升温。2018年，深圳宝安区住宅用地拿地面积达到近1000亩，占全市住宅用地拿地总面积的56.32%，居全市第一。有业内分析称，未来5-10年该片区将迎来爆发期。

值得注意的是，8月18日，《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》正式发布，深圳再一次迎来历史性时刻。该文件中提出的“加快建设全球海洋中心城市”让人不由得将目光再次聚焦宝安。就在大空港规划区西北部，一处7.44平方公里的填海净土正是深圳继前海之后获得的又一个承载国家战略的稀缺性增量发展空间——海洋新城。深圳正力图通过统筹海陆资源、探索生态用海的发展模式，创建新时代的滨海新区。如何建设一个兼具生态保护、产业创新和宜居的滨海城市，是深圳目前面临的重要课题，也是宝安面对的重要机遇。

采写：南都记者 孙雅茜