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这两天开发商的日子确实不太好过了。
全国32个城市，马上都要接受银保监会的检查，这次的调查的目标，不光是开发商的开发性贷款，和土地储备。
个人住房贷款，也在调查范围之内。
这次是不是要来真的？
根据最新统计局的数据，2019年1月-7月，开发商到位资金达到了99800亿元。
这个速度已经出现了下降，但是幅度还不大，相比较1月-6月，增速放缓了0.2%
但是7月份房企开发商的融资总额却达到了1159亿元，同比增加了96%，这个幅度可以说是大幅提升了。
这些钱融资到位后，是用来干嘛的呢？
还债。
基本上借新还旧，因为大量房企的债务到期，也就是到了所谓的偿债高峰期。
借来的钱，全部用来还以前的债务，真正用到拿地和开发资金上的，寥寥无几。
如果简单的这样看，好像是达到了这次政策调控的目的。
调控的本身，就是为了收紧开发商的融资渠道，让开发商在拿地上有所收敛。
最起码，土拍的时候，开发商不会不要命一样的抬价了。
但是，真的是限制住融资渠道，就可以解决问题吗？
不可以。
真正的问题来源于，货币超发和地方上的土地财政。
如果这两个问题，不能得到根本上的解决，只想靠着限制开发商融资，来解决问题的话，怕只是能得到暂时的平静。
虽然是暂时的平静，但也来的很珍贵。
想想看，只用限制开发商融资渠道就可以抑制住房价的话。
那恐怕我们的房价早在几年前，已经停止上涨了。
既然单纯靠金融调控不能让房价下降，那么租赁型住房可以吗？
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8月9号，上海的租赁型住房的政策出来了，很多人说上海的房价马上就要降低了。
原因就是，要大量的建设租赁型住房了。
人们都有房子住了，商品房肯定要降价啊！
上海要建设租赁型住房这个事实不假，问题是，这是否能解决房子上涨的问题？
可能不能解决，相反还会推高房价的上涨。
首先最简单的一点，不管你是租赁型住房，还是什么人才公寓，这些房子都是盖在什么地方上的？
土地上，对吧？
那么第一个问题来了，这个盖租赁型住房的土地，哪来呢？
现在分为两种情况。
第一种情况。
在土地拍卖中，一些地块，不是你开发商出钱就可以搞定，还是要承担一些“责任”
也就是这样的土地，开发商拍到手后，需要有一部分土地面积用来盖成租赁型住房，或者人才公寓。
这部分的土地面积，是占用开发商拍下的土地总面积的，盖租赁型住房的钱，也是开发商自己出。
而最终，租赁型住房盖完后，需要无偿交付当地政府使用。
这样就很清楚了。
开发商先是花大价钱拍下了土地，然后需要拿出一块地来，盖成租赁租赁住房，最后移交当地政府。
而这一切都是无偿的。
开发商这些额外付出的成本，他会白白的承担吗？
不会。
羊毛出在羊身上，开发商只能选择提高可出售商品房的价格了。
这也是为什么商品房价格会继续上涨的原因。
没有任何东西，是可以凭空冒出来的，福利政策也是如此。
有人享受了低廉的租金，就要有人为此付出高房价。
所谓的福利，必然要付出代价，区别就是谁来承担这个代价。
不然你以为福利房是吹气球，吹起来的？
第二种情况。
以前几天上海的新闻为例，这次上海的租赁型住房，主要是上海城投公司来承建的。
城投公司可以说是国企。
然而你城投公司去做，依然需要拿地，这个环节你是躲不了的。
好在，上海市对租赁型住房用地，还是给了一定的优惠。
但再便宜，费用还在那放着，而且有一个最重要的事情正在发生。
那就是可建设用地的减少。
尤其是上海和北京，这种土地指标控制越来越严的大城市。
用一块，少一块。
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那这样的话就出现了一个情况。
在寸土寸金的上海，把有限的建设用地划分为租赁房用地，然后盖起了房子，最终以很低的价格租给了年轻人。
咱们先不说这个收益和后期如何运营的问题。
这个土地指标是不是实打实的减少了？
本来已经严格控制土地指标的地方，在土地减少，并且没有收获较大收益的情况下，怎么办？
那就只让把剩余的土地，在土地拍卖的时候，把价格定的更高了。
这边少了，那边就需要赚回来。
结果就是，土拍价格还在继续上升，而随之而来的就是，商品房的价格水涨船高。
这还只是原因之一，城投公司的钱也不是天上掉下来的，他们也要为此融资。
这种融资，本质上也是一种地方债。
既然是债务，就需要偿还。
那么融资的钱，到时候怎么还呢？
杯水车薪，解决不了问题。
转到最后，还是需要靠土地出让金来解决。
这等于转了一圈，再次回到了原地。
为了还债土地出让价格继续升高，而商品房价格随之也继续上涨。
有人可能会说，那如果大量供应租赁型住房呢？
数量大到，大部分人不需要去买商品房了，那样不就可以了吗？
这种想法是好的，但是现实是不可能的。
还是那句话，土地指标和土地财政，这个是一个硬性关卡。
上海这次的计划是70万套租赁型住房，这个数字已经非常了不起了。
但是上海的人口是多少呢？
官方说法目前是2424万，而民间统计，可能已经接近3000万。
而这次的70万套租赁型住房，50%以上都是1室的小型户型。
那么就算平均每套房子住进去2.5人的话，那么能解决的只是175万人的住房问题。
这和上海的人口相比，还有太大的距离。
如果还要继续加大租赁住房，就要减少有限的土地指标，进而推高剩余的地价，最后减少地方上依靠土地出让而得到的财政收入。
这些问题，又怎么解决？
4
租赁型住房不能解决高房价，并不是我们特有的问题。
要知道，全世界的大城市，凡是有租赁型住房的地方，都是高房价的地方。
房价越高的地方，租赁型住房的数量也越多。
但是租赁型住房，却从来没有消灭过任何高房价的先例存在。
上海也不例外。
当下的节骨眼上，与其寄希望与这样福利房的存在，不如盯着哪个资金链紧的开发商。
这种资金链紧张的开发商，在当前的环境下，促销降价，是目前最可行的活下去的办法。
抓住降价机会，狠薅一次开发商的羊毛，省个几十万块钱。
这才是最现实的福利。
《这种不正常的城市，别买房》
《银行的骚操作，在给楼市升温》
作者：听三哥说
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