起底广州番禺“新欢”！拥有1.5平方公里的她能量究竟有多大

当张先生拿到北京身份证的那一瞬，他突然对广州有种深深的不舍，那毕竟是他工作和生活了十几年的地方。所幸，他与广州的联系并未就此斩断。在番禺万博，他还拥有明年底就要交楼的3套公寓。

近半年来，万博已成了联系他和广州的一条情感纽带，每次从北京飞回广东，他都要抽空来万博走一走。而这片商圈对他眼球的每一次刷新，都让他心生欢喜——“感觉就像来看你种下去的金子，不断地长了出来。”

如果和张先生那三套公寓比，家住星河湾的香港人李先生，简直称得上是万博商圈的“地主”。通过一位地产界朋友多年的帮忙，他在这片1.5平方公里的商圈范围内，拥有了1万多平方米的写字楼、六七千平方米的商铺。

或许经常可以看到，又或许这些面积对于有几十亿身家的他而言，不过是一个零头。每次经过万博商圈的李先生，内心相对平静。虽然因为施工周遭看上去一片忙乱，但核心区域内不断长高的楼宇带来区域气质的突变，李先生又掀波澜。他再一次向那位地产界朋友发出求助令：在这个区域内帮忙找独栋写字楼收购！

和所有关注万博商圈的人一样，虽然万博商圈的日新月异尽收眼底，也知道小区靠近万博商圈的房价已涨到4万多元一平方，和区内其他房子已拉开上万元的距离，但和万博商圈一路之隔的华南碧桂园业主陈先生，还是没忍住地替开发商操了一把心——谁会来租那些大量涌现出来的写字楼、公寓呢？

番禺万博CBD核心区域。 意外惊喜 有写字楼租出天河北的价格

听到这个问题，李先生脸上露出一丝笑意，或者说是一丝得意。就在刚刚过去的7月，他和一大型金融机构签了三年合约。对方直接拿了一份已盖好章的合同，急吼吼地租下他多少平方米的写字楼。租金就按李先生开的价：138元/平方米！几天后，李先生才知道，原来写字楼前面的那条路开通了一段，全线贯通亦是指日可待。

李先生对此并不感到懊恼。他心里有一本很清晰的账本。今年，有朋友招呼他去收购天河北中信广场旁边的某栋写字楼。为表诚意，对方晒出了所有的租赁合同，租金基本上是110-120元/平方米。如今这138元的价格，已直逼天河北、广州金融城了！

李先生甚至乐观地预见，万博商圈核心区写字楼租金的水涨船高是必然趋势。支撑他的观点的，是因为他对这片居住了十几年的区域的熟知。

市场支撑 唤醒华南板块20年的财富积累

站在快要竣工的粤海广场36楼360度远眺，李先生最先指点给我们看的，是最远处潮汕人修建的金灿灿的“广州圆”。再把眼光收回一点，清晰可见一个大型水上滑梯。没错，那一大片是举国闻名的长隆板块。而目之所极的那些参差错落的别墅，密密匝匝的洋房，就是被称为“华南板块”的知名住宅群，粤派地产商走向全国之起点。

这里，曾经是珠三角地产界民企“八大金刚”（祈福、碧桂园、星河湾、广地、奥园、雅居乐、合生和锦江）风云际会之处。当他们演绎的江湖传奇慢慢被时间冲淡时，这片被唤作“睡城”的地方，就成为他们雁过留痕的绝佳印记。

万博CBD周边，大型楼盘林立，据说有20个盘之多。 南都记者 梁炜培 摄

十年大手笔的“造城运动”，令这里楼盘林立。据说，广州单盘规模前十的，有一半在万博周边。最为独特的是，再经过十年的财富积累，这个聚集了近百万人口的区域，老板、金领、白领，不断冒出的“创业新贵”，大家汇聚一区，其乐融融。

万博商圈，准确来说，是万博商务区，就处在“华南板块”的核心位置。这个占地仅1.5平方公里的弹丸之地，承载着番禺区的新时代理想——打造成广州第四个超大型商圈！

而南高北低的地势，更是让万博商圈创新性地建设四层地下空间。届时，四面八方的汽车将在地下各大商业体之间自由穿梭，由政府主导的智慧停车系统，将给顾客提供优质的停车体验。

九年前的梦想慢慢变为现实。随着番禺万达、奥园国际中心、吉盛伟邦等大型商业体的进驻开业，万博商圈犹如一根“能量棒”，正在不断吸收周边的消费力。

晚上的万博CBD，流光溢彩，好像珠江新城一角。

且不说地铁7号线和18号线这两条交通大动脉如何给万博商圈快速运来熙熙之人流，就拿明年来说吧，当粤海天河城、德舜大厦、四海城等次第开业迎客之时，万博商圈打造广州“四大商圈之一”的实力将更进一阶。

地铁18线与7号线两大交通动脉在万博CBD交汇。18号线南接南沙，将来延长至中山、珠海，北接东站并接驳至空港，7号线西接南站、东联大学城。万博未来将成为通达各大核心交通枢纽（南站、东站、机场、南沙港）的中心点。而附近的大学城将成为区內企业的人才中心。

对于支撑起广州“四大商圈之一”的消费力，李先生的感受或许比很多人要来得强烈。作为中国某知名私募基金的黑卡（5000万元起步）会员，今年6月，李先生参加了该基金在长隆酒店举办的年度投资峰会。这次峰会的门槛是，每人至少得拿出300万元资金给该基金打理。在论坛现场，李先生看到了不少定居在万博周边的熟悉的面孔。

前几天，他还听说，万博商圈里一家正在试业的日本料理店，七夕那天的午餐营业额两万多元，而晚上则高达9万元，这当中，有他贡献的4000多元的消费。

尽管不断在万博商圈入货，但李先生还是严肃地说：我不炒楼的。持有写字楼这种物业，我是希望它能带来持续稳定的现金流。

创新开发 “睡城”之痛如何疗治

持续、稳定……这正是番禺区主政者想要的。20年前番禺撤市设区时成就了一座新城，但“睡城”之痛如何疗治？

当规划万博商圈这个概念时，番禺不再让大型住宅小区当主角，而是让全新的公寓、写字楼及商业项目登场亮相，让这块地成为未来经济的一口汩汩不息的“泉眼”。

而此前CBD新区的建设，往往会陷入先引产业还是筑巢引凤的争论中。先引产业又担心入驻方仅是产业挂名。所以，万博CBD规划初始，除了明确地块发展方向是“华南板块CBD、珠三角互联新高地、区域财富中心”外，番禺还对此拿出了不一般的“药方”。

这副仅八个字的良方，被直接投放在万博商圈的核心区里。这八个字往虚里说，叫“政府主导、市场运作”；往实在里说，就是“一方出地，一方出资”。

这种共建模式，由区属国有企业广州市番禺信息技术投资发展有限公司（下简称“信投公司”）作为主体，创新性采用增资扩股模式引入战略合作。

具体方式是，由信投公司以地作价成立项目公司，战略投资者以建设资金作投资款对项目公司进行增资扩股，贯彻“一方出地、一方出资金”的合作思路，项目建成后，合作双方按照股比分配项目物业。

如粤海广场，负责出地的信投公司，等到粤海广场建成后，将能按股比分到一定面积（数量）的写字楼、商业、停车场等多元化的物业形态。

快要竣工的粤海广场。建成后，番禺区政府将通过区属信投公司，按一定的股比分到多元化的物业。当下，大湾区内地九市均规划了不少创新发展重点平台。番禺万博CBD全新开发、招商模式，或为粤港澳大湾区开发打造重点平台提供新借鉴。

目前，万博核心区里共有九大项目，分别是番禺万达广场、德舜大厦、奥园国际中心、番禺敏捷广场、粤海广场、广晟万博城、广汽四海城、华新汇、公共地下商业空间。除德舜大厦由信投公司自己独立开发外，其他项目信投公司均占有一定比例的股份。

万博CBD核心区内的重要项目分布及楼宇高度示意图。

这种创新性的开发模式，意味着政府不再把“祖宗田”一卖了之，而是与合作方的利益有力地捆绑在一起。比如在项目前期，政府加大统筹力度，如加快推进诸如交通基础设施建设，让地块尽快升值的同时，也能按照原定的规划让项目尽快落地。

当项目建成后，政府通过其所属的信投公司，分回相应比例物业，有效地分享城市发展的增值的空间。有一项目方负责人估算过，如果单纯卖地的话，番禺区不过落袋100亿元而已，但把地变成物业，从2012年到现在，也就七八年时间，信投公司所持有的物业已经增值了好几倍，总价值估计有250亿元之多。

万博CBD内的这些物业，将成为番禺招商引资的一张“好牌”。

重要的是，番禺区还相当于手握一张“好牌”，把持有的这些物业当作招商引资的载体，灵活运用。

说到招商，这更是万博商圈的第二个层面的创新。它亦跳出惯常模式。政府从主导者转为引导者的角色，请战略投资者进行筑巢的同时，亦请他们当主体，发挥市场机制的优势，整合资源。

而万博商圈招商成绩，则印证了这一开创性模式的成功。

目前，万博商圈已招来思科（中国）创新科技有限公司、欢聚时代、奥园集团、海大集团、小米、携程、嘉诚物流、虎牙科技等知名企业。接踵而来的，还有这些头部企业的关联企业，如思科的30多家合作伙伴公司，欢聚时代逾46家关联企业、携程4家关联企业。

从奥园国际中心25层看正在建设完善中的番禺万博商务区。 南都记者 梁炜培 摄

今年上半年，广州各区“中考”成绩单出炉后，尽管番禺上半年1018.99亿元的地区生产总值总量，还稳在第四名的位置上，但增速放缓，这和番禺汽车制造业的发展趋势紧密相关。有专家甚至说：“番禺经济增长的脖子栓在广汽的裤腰带上。”

尽管第二产业寒气逼人，但值得注意的是，今年上半年番禺第三产业实现了较好发展。比如现代服务业快速增长，其中营利性服务业在虎牙、思科、长隆等龙头企业的带动下增长了19.2%。

截至目前，万博商务区商事登记企业累计已超4000家。

据相关部门提供给南都的最新统计数据显示，截至目前，万博商务区商事登记企业累计已超4000家。其中，限上企业行业分布主要为信息技术、金融、商贸、文旅等。区内还拥有五家上市企业，分别是奥园集团、海大集团、YY、虎牙直播、嘉诚物流。

如此，可以想见，如果明年万博商务区核心区九大项目全部运营开业，那它对番禺经济的贡献就绝非这个数据了。据了解，番禺区政府正在研究，要把汉溪长隆万博片区打造成为“粤港澳大湾区文商旅融合发展典范区域”。如果有此政策加持，那这一大片区域，必将爆发更大的能量。

投资远见 忘记初始成本只看成长空间 不断成长的万博CBD。

当得知基金小镇不是在万博商圈里专门规划一个所谓的“小镇”时，李先生释然了。他有统计过，租他写字楼的客户，排在第二大类的就是大金融企业。看来这与番禺区政府的扶持和培育有很大关系。

同样来自番禺相关部门的数据显示，2016年万博商务区被授予全省首个基金小镇牌子后，目前在此注册的各类投资基金企业超过290家，预计管理基金规模超过千亿元。

当听到旁边一位女士在向粤海地产的销售人员抱怨说：“这杯咖啡太贵了！每次从深圳赶来喝完你们这一杯，就决定买下几套公寓。”

李先生忍不住向在场的人传授“心经”：做任何投资，你都要战胜心魔，忘记成本，只看以后的升值空间即可。

来番禺几十年，在两代人的努力下，李先生工厂生产的某类授权产品，目前已占据日本市场六成。最后在和大家一一握手道别时，稳重的李先生不忘强调：其实要战胜心魔很难，我也经常做不到。

出品：南都采编指挥中心

统筹：南都大湾区工作室

采写：南都记者 黄海珊 实习生 徐婕 黎学桐

音频主播：黄海珊 魏凯

音频编辑：尹佳林

文字编辑：大乐