农村大棚房满足5点谁也拆不了，国家给你撑腰！

　　 导语

　　去年下半年开始至今，国家开始大力拆除“大棚房”，截止目前为止共发现“大棚房”问题16.8万个，涉及占用耕地13万亩，拆除面积约为10.4万亩。

　　一时间，休闲农业领域哀鸿遍野，一片腥风血雨。

　　（1） 在各类农业园区内占用耕地或直接在耕地上违法违规建设非农设施，特别是别墅、休闲度假设施等。

　　（2） 在农业大棚内违法违规占用耕地建设商品住宅。

　　（3） 建设农业大棚看护房严重超标准，甚至违法违规改变性质用途，进行住宅类经营性开发。

　　这里面的字眼，“别墅、休闲度假、商品住宅、住宅类经营性开发”，可见，三个类别里都可以看出在大棚里建房、住人是国家强力打击的对象。

　　但是后来整治过程中难免出现一刀切的现象，一些主要做农事生产配有一定休闲设施的大棚也列入了整治对象。

　　带着镣铐跳舞的休闲农业休闲农庄做“大棚房”，一开始就是冒着政策风险硬上的，很可能倾家荡产，甚至锒铛入狱。

　　首先，土地法明确规定农用地不允许非农经营，只要是在农地上，除了规定的农业生产，任何形式都不行。“大棚房”本身是违法的，性质已经定了，国家也是出于遏制农用地非农化，从保护耕地的角度去治理的。

　　但是，农企也是有苦衷的。鼓励做休闲农业，暂时又没有建设用地指标，只能建不大于19平米的看护房，这很难满足休闲农业的需求。

　　非农用建设用地，如餐饮接待场地，只有一个解——集体建设用地和农村宅基地。中央为了支持休闲农业，明确规定每个地区要划出一部分的宅基地支持休闲农业。

　　但是，现在连房地产的地都紧张，地都不够用，根本轮不到农业。矛盾集中体现在城郊，因为城郊主要做的就是休闲农业。还有一个“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)。

　　中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业，其建设用地指标给予倾斜。另外一个打擦边球的是小木屋，但去年开始也有很多地方被强拆。

　　现在大棚拆除主要是针对基本农田内，因为国家明确提出在基本农田不能从事非农业活动。这样一来各地也都开始加紧对农业设施的拆除工作。

　　但实际上国家并没有明确的规定表示不能使用大棚，且《土地管理法》中明确表示在基本永久保护田可以种植蔬菜。

　　虽然设施农业不能占用基本永久保护田，但实际上国家只规定那些钢架结构的pc板、玻璃等属于设施农业，其他的情况下都属于合法情况。

　　1.大棚属塑料薄膜搭建的

　　现在政府对大棚的支持补贴也都是棚膜设施，只要在基本农田上使用塑料薄膜搭建的大棚，那就是合法行为，当然也不能使用钢架结构搭建，只要满足这两点就不用担心大棚会拆。

　　2.没有破坏土地层

　　很多农民建设大棚之后，都会在内部进行改造，对土地进行挖掘，这样一来自然会导致土地的破坏。所以说在建造大棚的时候，也不能破坏内部的土地。

　　一般情况下大棚还会起到对土壤肥力的保护，这样一来自然也不会被拆除。

　　3.耳房面积不超标

　　现在很多地方的大棚房之所以被拆除，还是因为耳房的面积已经超过了相应的标准。毕竟各地对耳房的使用中都会有明确的要求，如建造面积、使用用途等。

　　所以说一定要保证耳房建设符合当地的标准，也不能用作非农业用途，那就不会拆除。

　　4.不能硬化路面

　　就算你的大棚再符合规定，但只要硬化路面，那就是破坏土地，还怎么种植蔬菜？同时过道的路面也有规定，不能超过0.6米，不然就会拆除。

　　5.不从事非农业活动

　　很多城郊的农村都会利用大棚建造各种商业娱乐措施，比如说民宿、台球室、餐饮等，同时也有一些人建设仓库。这些都属于严重的违规行为，不仅要拆除还要罚款。

　　只要保证在基本农田里从事蔬菜的种植，那就不用担心违规拆除情况。

　　根据《土地管理法》第三十六条规定，非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。

　　《土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

　　根据以上两条法律规定，如果要在农用地上进行非农业建筑的需要办理农用地转用审批手续，且禁止擅自在耕地上建房。

　　因此，这些原属于种植农作物的大棚没有经过审批，被拆迁人私自在大棚内建设房屋的行为明显是违法的，按照相关规定，这些已建成的“大棚房”属于违法建筑，应当予以拆除，一般是没有补偿的。

　　按照整治规定，以下三种“大棚房”是肯定会被拆除还原的：

　　（1） 在农业大棚内违规建房；

　　（2） 在农业园区内或耕地上建的私人住房；

　　（3） 违规改建大棚看护房。

　　因此，我想提醒大家，尽量避免以上三类“大棚房”的建设，否则花钱建了没补偿也是白搭。不过，有些合规的大棚房还是能够拿到补偿的，比如正常大棚养植会建少量“配套用房”，用于存放种子、农用具、果实等，这些按照大棚规模配套建的使用房在拆迁过程中还是能够拿到补偿的。

　　同时，对于违法“大棚房”虽没有补偿，但如果涉及到对集体土地征收的，则土地补助费这部分还是有的。

　　因此，不是所有要拆迁的“大棚房”都没有补偿，需要具体情况具体分析。

　　（ 1 ） 遵守政策、不和政府搞“口头默契”，才是做百年农庄的正道；

　　谨记： 设施农用地并非“法外之地”，违法了，大多数情况下，相应的代价及后果是想躲也躲不过的。

　　（2） 选址时一定不要流转基本农田或者占用基本农田，可以选择农民自有住宅、闲置宅基地；

　　农业部等部门《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中明确规定支持农民发展农家乐，闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业。

　　（3） 使用四荒地和国家政策支持的土地；

　　2016年中央一号文件以及《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中鼓励利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业，对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业，其建设用地指标给予倾斜。

　　除了四荒地以外，还有旧矿区的生态恢复、法制基地等等，属于国家政策特殊支持的土地，如果能进行租赁，也会大大节省用地成本。

　　（4） 租赁或接收别人亏损的农庄，进行改造和运营；

　　据农业部休闲农业处透露，35%的休闲农业经营者属于亏损状态，很多农庄都在赔钱经营，他们水电路、厕所、停车场、餐厅、住宿、手续等等都很齐全，很适合盘过来进行改造，这样省时、省钱、省手续，但是一定要注意流转期限。

　　（5） 在成型的、经营好的景区切一块地方经营；

　　做农庄要学会借势，很多景区不仅配套成熟，人流量还多，在这样的地方包一块地发展休闲农业，还是比较顺利的。注意，在合作时也要注意您所租赁的位置土地手续是否齐全，土地性质是啥，以免整改时受牵连。

　　面对行业的悲观情绪，以及很多经营者怨声载道的吐槽和苦水，我想在大棚房整风运动时刻，我们最应该的，是冷静下来，好好思考，休闲农业到底该如何盈利破局，对此，您有什么看法， 期待留言！

　　来源：农场主+

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