出品：中访网零度调研
研究员：马东
近三年，中国奥园（03883.HK）销售金额的增幅较为可观。
2016年至2018年，其合同销售额分别为256.02亿元、455.9亿元、912.8亿元，分别同比增长68.8%、78.1%、100%。计算可知，三年间的复合年增长率达89%。
今年3月，奥园董事会主席郭梓文在业绩会上宣布，2019年预计总可售资源约1900亿元，公司2019年销售目标同比2018年增长25%。按照2018年912.8亿元计算，奥园计划在2019年实现销售额突破千亿元。其中预估华南区域销售占比达41%，中西部核心区域与华东区域占比为24%和20%，环渤海为11%，境外销售预计为4%。
奥园主打体育复合地产，与奥林匹克那些事儿
公开信息显示，中国奥园为总部位于广州的房地产开发企业，创立于1996年，于2007年10月9日在香港联交所主板正式上市，2013年进入百亿俱乐部行列
在成立之初，奥园就曾与中体产业合作，开发了名噪一时的奥林匹克花园系列产品，打造了地产界第一个连锁品牌。1998年，其继续在广州筹备开发广州奥林匹克花园，时任国家体育总局局长伍绍祖先生亲笔为广州奥林匹克花园题词。那一年，奥园以“运动+地产”，首创中国复合地产模式。
1999年，国家体育总局授予广州奥林匹克花园全国首个“阳光健身工程”称号，同年奥园邀请中体产业加盟奥园连锁计划；奥园冠军伏明霞、时任中国羽毛球队总教练李永波出任广州奥园园长。2000年，国际奥委会主席萨马兰奇先生为广州奥园题词；中国奥委会主席何振梁先生考察广州奥园，给予高度评价。
在品牌理念上，其早年提出的口号为“运动就在家门口”、“生活就像高尔夫”，近几年提出的品牌理念“构筑健康生活”都与体育有千丝万缕的关系。
业绩快速增长伴随高负债，土地储备仍偏重华南大本营
“快”是中国奥园的一个显著标志，不论是周转速度还是业绩增长，但值得注意的是，销售金额取得“跃进式”增长背后，负债率也逐年走高。
2018年，其资产负债率和净负债率分别约为83.7%和58.9%，同比上升5.3和7.9个百分点。
同时，2018年中国奥园销售及分销开支总额约为14.32亿元，较2017年上升54.6%；行政开支总额约为17.36亿元，较2017年上升117.1%。
中国奥园相关负责人对此回应表示：“管理费用和营销费用上涨幅度比较大，这跟2018年的合约销售增长是正相关的。因为2018年合约销售实现了一倍的增长，为了支撑销售的增长和扩张，相关的行政费用和营销费用所以呈现出一个相应的增长。”
土地储备是房企的“粮仓”。在土地的区域分布方面，中国奥园坚持全国布局，但仍偏重华南大本营。市场观察人士提出，一方面，类比同规模房企，其全国化的布局力度仍然不够；另一方面，走出大本营，进入新城市，企业管控半径放大，管理和品质问题或会接踵而至，其能否“服”当地水土也值得关注。
房地产宏观调控，中国奥园如何应对？
随着行业加速洗牌，马太效应愈加明显，不少房企剑指千亿目标，作为粵派房企“后起之秀，中国奥园对规模增长也有强烈诉求。但房地产融资政策超预期收紧，中国奥园面临挑战不小。
7月30日中央政治局会议强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”，传递了三个明确信号：1、中央有信心应对短期经济压力，不将放松房地产调控作为刺激经济的手段；2、住房制度将坚持住房的一个定位、探索完善市场和保障两个体系，回归解决居民住房问题。3、房地产长效机制重在“管理”，地方政府将有更大的决策权和更丰富的工具箱，承担地方主体责任，中央通过完善市场的监测预警和考核评价机制，将“稳房价、稳地价、稳预期”的政策目标落到实处。
房地产，最相关是金融。当房地产不再作为短期刺激经济手段，房地产融资将向何处去？
5月以来，融资收紧政策密集出台。自银保监会“23号文”始，信托、海外债、银行贷款等的监管新政迭出。对此，房地产研究员夏磊在公众号《泽平宏观》文章对房地产融资持续收紧深度影响短期房地产市场有以下几点判断：
（1）对房地产市场。第一，住房信贷政策收紧，居民购买力下降。贷款利率、折扣影响购房时机和购房选择。第二，房企资金紧张，加大力度促销回款。房企资金紧张，将折扣促销和回款。（2）对土地市场。前端融资收紧，土地市场降温。（3）对房地产投资。资金约束、土地购置减少，房地产投资压力增加。第一，房地产开发投资实际到位资金反映房企投资意愿和资金约束，领先房地产投资约3-9月。信托、银行贷款、海外债等融资渠道全面收紧，叠加销售回款减速；房企开发到位资金中占比超77%的其他资金、国内贷款、自筹资金和利用外资增速将走低。第二，土地购置费是房地产投资增速保持韧性的关键因素。随着信托融资收紧、土地市场降温，土地购置费增速将回落，拖累房地产投资。（4）对行业格局。对于金融机构来说，在规模管控的大背景下，融资额度有限、监管趋严。
截至7月24日，2019年全国共274家房企破产，同增41.2%。部分房企资金链风险较大。一是被融资和拿地门槛提升倒逼冲规模，在市场下行期逆势加杠杆。二是对非标融资依赖度大，受当前调控收紧影响最大。三是布局较集中，扩张期间大量新入城市，受市场回落影响大。四是受主体资质、资产规模限制，在融资集中度提升时融资规模减少。五是项目数量较少，资金周转余地有限。
综上，夏磊做出风险提示：房地产融资政策超预期收紧、房地产市场超预期回落、融资收紧可能导致部分房企资金链断裂。
后记
8月5日，港股市场内房股全线下跌，中国奥园(03883.HK)跌超6%领跌。富力地产、时代中国控股和宝龙地产跌超5%；世茂房地产、龙光地产、合景泰富、新城发展控股、越秀地产、融创中国和雅居乐均跌超4%；万科企业、华润置地和中海外发展均跌近4%。
对于中国奥园的千亿目标，你怎么看？
（注：本文有参考部分网络公开资料）
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