广州“二手房”的真实现状

最近，广州二手房的相关数据陆续出炉。

在广州市房地产中介协会所发布“第二季度广州市中介促成二手住宅交易”报告当中，透露出了一个信号：

二季度的二手房市场表现，还算不错。

相比一手房数据的滞后性，二手房，其实更容易看出买房群体对城市板块的倾向性和市场基本面的客观性。

所以，在分析一个城市的楼市价值面前，一手市场是重点，二手市场也是另一个维度。

1.

二手房表现如何，还是要先从数据说起。

具体到数据，二季度，广州市（含增城、从化）二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与网签面积分别为152.61万平方米、149.71万平方米。

另一个数据或许会更加容易理解：环比分别增长55.84%和47.80%。

从走势图则更加明显可以看出，二手住宅比此前的两个季度，无论是放盘，还是网签，都是可视化的向上。

当然，和前几年的高峰阶段，还是有着不小的差距。

2.

数据的回暖，总归是有原因的。

第一，“小阳春”传统销售旺季带动市场走强；

第二，“330”新政满两年，市场上可供选择的房源数量以及符合购房资格的买家都有所增加；

第三，部分中小型金融机构下调首套房房贷利率，一定程度上降低置业者购房成本，刺激购房需求。

来自中原的另一个数据显示，2019年上半年，广州二手房每周录得的新增房源数量相对可观，基本处于千套以上，新增房源数量环比去年大涨25%-30%左右。

买家方面，同样如此。

2019年上半年二手置业客户入市热情明显较去年下半年高。自“3月小阳春”起，二手带看量整体维持高位水平，环比去年下旬上涨20-25%左右。

说得直白点，房源增多、买家增多，是最大的因素。

3.

二手市场的活跃性，说明了什么？

从基本面来看，证明买卖双方对于市场的认可度，是足够的。

这个认可度，一方面是来自于买房对于市场价格和自身入市需求的契合度，另一方面，则来自于卖家对于二手市场热度的认可，至少，现在出手，并非不是一个坏时机。

但需要提醒的是，这并不意味着，整个二手房市场乃至楼市，都是无节奏的往上走。

政策面方面，房地产市场再一次被强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。”

市场面方面，虽然有所回升，但依然有差异性，这一点，上半年是有“数据”的。（2019年上半年，广州市二手住宅共成交53372宗，环比下降7.9%，同比去年大幅下滑22.3%）

所以，无论是二手市场，还是放大来看的整体住宅市场，广州的基本面是“稳定”。

4.

此外，关于各区和热门板块的二手走向，也蛮有意思。

先来看区域方面，

外围区域网签面积的环比增长幅度（50.53%）较中心城区（43.07%）高。

中心城区方面，黄埔区网签面积环比增长幅度超过一倍；其余行政区网签面积环比增长幅度都在三成到五成之间。

外围区域方面，各行政区网签面积的环比增长幅度都在四成半到六成之间。

至于板块方面，则延续了区域的走向，

中心城区十大活跃板块方面， 开创大道板块网签宗数环比增长近一倍，板块内的中海誉城、万科东荟城和万科金色梦想等楼盘较受青睐；

同德围-罗冲围和黄埔区府板块位列第二和第三，网签宗数环比分别增长36%和57%；

同和和东晓南板块分居第四和第五位，网签宗数环比分别增长49%和28%；客村-赤岗板块表现也较为稳健，网签宗数环比约增长五分之一；

此外，本季度天河区的天河北、东圃、珠江新城和天河公园等四个板块交投依旧活跃，网签宗数环比分别增长16%、24%、12%和8%。

这些板块的活跃度，在某一些程度上，也印证了买家对于广州楼市板块价值的不同认可性。

5.

稳定，对于二手买家来说，是否入市好时机？

需要从两个维度来看：

如果是刚需或者改善买家，那么这个稳定因素，实际上是一个极好的信号，毕竟对于这一类群体，无论是政策、还是市场，都是支持的。

而对于投资群体来说，无论是投资周期，还是收益回报，或许则需要考虑更多因素，也就是说，将会迎来相比以往更长的拉锯战。

但不管是刚需，还是投资，二手房的入市都需要考虑几个重要因素：资源配置如何、有没有交通便利性、楼盘的新旧程度如何、是否处于商圈环线内、是否占有稀缺地段……

对于整体楼市来说，二手房，同样是一个重要维度。而对于购房者而言，新房，还是二手房，需要记住的是：

符合自己的核心需求，才是最重要的。