上半年惠州二手房成交20016套 同比上涨16.4%

“看房的客户还是不少的，但成交就不太多，需求特别明确，达不到就不会轻易出手。”面对记者询问今年二手房市场的情况，中介从业人员严志威如是表示。事实上，随着去年以来的信贷重压松绑，惠州上半年市场活力明显增加，但由于市场需求趋于理性，成交表现平静。

近日，惠州市住房和城乡建设局发布了2019年1—6月全市二手房交易情况。数据显示，全市上半年交易二手房源20016套，对比去年同期17190套规模上浮16.4%，对比新房市场大幅回落表现，二手房市场呈现出显著的稳中上扬行情。

“相对于新房市场，二手房市场更为敏感和脆弱，其中信贷环境的宽松和紧收无疑是把住了命脉。”惠州多位业内专家认为，上半年市场对比去年较为宽松的信贷环境是上扬的决定因素。他们坦言，尽管这种宽松非常有限，但对于市场来说仍然影响明显，而且很可能决定着下半年市场的最终走向。

惠州市房地产中介行业协会秘书长刘新群则认为，随着惠州楼市调控的深入发展，无论是新房还是二手房市场都已经告别了震荡波动的涨跌局面，交易数据和动态表现都呈现出理性回落势头，这也给行业的规范提质发展创造了有利的条件。

交易数据 半年销售二手房源237.2万平方米

“现在的市场不能简单地说是好还是坏，相对于去年肯定是好了很多，但像前两年的火热局面肯定是不可能了。”位于金山湖区域的家世界地产门店经纪人小严向记者介绍，房源和客户其实都有，但是成交的过程比较长，“靠磨”。

对比去年信贷紧收带来的行业困局，今年上半年的二手房交易市场有所松动。随着年初银行信贷的松绑，二手房交易出现了一段涨幅过程。

今年上半年的市场交易数据也表现着这一行情。据惠州市住房和城乡建设局日前公示的2019年二手商品房交易数据显示，1—6月份，全市共计销售二手房20016套、237.2万平方米，对比2018年同期的17190套、209.6万平方米，分别上浮16.4%和13.1%。对比2017年市场破3万套和破350万平方米的交易规模，当前市场显然仍处在低位行情。

在各县区市场的表现上，县域市场相对于市区组团呈现出明显的上升势头。其中表现最为突出的是博罗和惠东市场，分别上涨42.2%和36.1%，达到2668套、2689套，而市区组团的惠阳则仅有1.4%的增幅，惠城区组团更是出现了1.7%的下滑。

“从近几年的市场交易情况来看，当前的市场呈现出显著的‘相持性’。”在惠州二手房交易市场从业近20年的行业资深人士刘刚梁介绍，在去年之前的市场是很好卖的，与新房市场一样，客户涌入只要有房就买，但从去年开始情况就变了，客户基数减少了，市场变得冷静了，“基本上都是刚性需求为主导，住房需求很浓，但支付能力也较为有限。”

市房地产中介行业协会副会长、方正地产负责人郑臣钏认为，这说明市场趋于更加理性了。他介绍，无论是新房还是二手房，都是房地产交易市场的一部分，伴随行业的调控不断深入，投机取巧的客户群体被压缩，刚性的住房需求成为主体。尽管在市场交易表现上是回落的，但市场也变得更加理性了，行业的真正价值也更加受到关注。

市场表现 “临时加价”“反水”行为基本没有了

“去年以来，市场的变化不大，供需情况也基本相似，能否完成交易，双方的议价情况变得关键。”郑臣钏介绍，过去两年常出现的“临时加价”“反水”的行为基本没有了，无论是买方还是卖方，都有议价的预期。

二手房中介从业人员严志威在采访中介绍了自己近期交易的金山湖香槟小镇房源情况。房源最初挂牌是在4月底，98平方米价格是168万元，单价为17000元/平方米左右，挂牌一个月基本没有上门看房的客户。降至160万元，有客户看房但仍难接受价格，最终在6月底，以150万元价格完成交易。

“双方签完合同，付完首付和办理好过户，买方陈先生就住进去了。”严志威介绍，买房的陈先生住房需求是很急切的，但在看房买房过程中表现得非常冷静。“他们都是有个心理价位的，没有到这个位置，肯定就不会急于出手。”他说。

类似的买卖双方博弈、议价的情况已成市场常态。记者检索西子二手房、58同城二手房交易平台发现，江北、麦地、河南岸、下角等二手房交易较多的区域，房源价格调整表现明显，隔一段周期都会出现一定幅度的下调。麦地某小区业主颜女士就介绍了自己小区业主群某邻居放盘卖房的情况：260平方米的面积，单价从10000元/平方米一直往下调，每天下降100元/平方米，但由于面积太大一直没有客户关注。

事实上，议价空间从来都是二手房交易的市场利器。在今年市场成为交易热区的惠博沿线区域就是如此，前期购房业主购入价格基本都保持在3500元/平方米至5500元/平方米之间，对比当前区域7500元/平方米至9500元/平方米的新房价格水平，较大的价格差和议价空间使得该区域成为购房者淘房的集中区。

“现在的市场环境下很适合刚需购房群体入市淘房，部分业主因为换房、生意周转等原因急需资金，放出来的房源性价比通常比较高。”市房地产中介行业协会副会长、鸿祺房产总经理李挺斌介绍，可以说市场没有活力，也可以说市场变得理性，随着大环境的变化，市场交易过程中买方业主的话语权得到提升，市场议价的空间也进一步增大。

对于卖方市场来说，尽管市场不再火热，但品相好、性价比较高的房源同样也不愁卖。

行业发展 理性交易有利于市场优化提质发展

“不只是房子要品相好，要性价比高，客户对于行业服务水平也提出了更高的要求。”李挺斌介绍，从阶段性的交易房源数量来看，市场仍然处在较低位徘徊，而且很可能伴随着下半年的信贷环境变化而再降低，但对行业发展来说并非坏事。

郑臣钏坦言，不同于其他的服务性行业，二手交易市场是一个“洗牌”特别快的行业，只要市场好，大家一拥而上，大量门店开张，大量从业者涌入，市场一平静下来，又会出现一轮“关门潮”。

“在市场大热的时候大家都只会关注有没有房，‘服务怎么样’‘口碑怎么样’则鲜少理会，只有市场变得理性了，才能够看清楚谁是真正在用心做服务。”郑臣钏结合惠州市场调控的进程表示，在调控政策不断深化发展的环境下，当前的新房市场和二手房市场都处在理性回落和平稳的进程里，而非以往市场阶段性的起伏波动，这也给了行业规范提质的可能性。

惠州市房地产中介行业协会秘书长刘新群对此也表示出认同。她介绍，行业准入门槛低、人员素质良莠不齐且流动频繁，中介行业监管并不容易，但随着当前较为理性的市场环境到来，协会也将从配合政府监管逐渐转移到制定行业标准和规范企业行为上来，规范企业的经营，严格行业准入门槛，引导行业发展水平的有序提升。

据市住建局建立起的备案信息机制动态信息显示，截至当前，惠城区已有676家总中介机构（不含分支机构数），共计7962人次中介人员纳入管理，基本涵盖了近九成的从业人员。与此同时，该项措施在其他县区也不断得到落实，将行业纳入有效的监管体系中来。

“随着楼市调控的进一步完善，二手房交易市场也必将变得更加规范和有序。”惠州市住建局相关负责人对此表示，作为整个市场的一部分，二手房市场的变化对于行业的稳定发展影响深远。他认为，交易理性的市场给了行业规范施策更多的空间和时间，有利于整个中介市场的优化和提质发展。

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大亚湾区4家中介机构

违法经营被查处

随着惠州楼市调控的不断深化发展，二手房交易市场也不断得到规范。继惠州市住建局建立起动态通报机制后，惠州市大亚湾房产局日前也发布了阶段性的查处通报——《关于对深圳市金屋房地产经纪有限公司大亚湾凯旋城分公司等房地产中介公司违规行为的公告》（下称《公告》），对深圳金屋房地产、无忧找房等4家违规经营中介予以查处通报。

《公告》显示，深圳市金屋房地产经纪有限公司、惠州市无忧找房房地产经纪有限公司、惠州深吉信房地产经纪有限公司和惠州市万家好房实业有限公司等4家公司因办理假资料、违规扣押交楼押金，以及虚假承诺等行为被查处。

具体到相关违规行为的查处情况，《公告》显示，深圳市金屋房地产经纪有限公司大亚湾凯旋城分公司办理房产过户手续时提供虚假利息证明，且中介未办理房地产经纪机构及其分支机构备案登记，该局决定扣除该机构信用分20分，中介人员郇某鹏纳入中介诚信“黑名单”，并暂停业务办理。

惠州市无忧找房房地产经纪有限公司则因扣押卖方水电押金不予退还受到查处。而惠州深吉信房地产经纪有限公司则涉嫌违法承诺，以“购房返佣金”承诺引导购房人购房，但交易完成后失联拒绝履行返佣承诺，两家企业违规行为均被处以10分信用扣分和暂停网签资格。

惠州市万家好房实业有限公司无故扣押卖方的交楼押金遭到查处，并拒不配合整改处理。《公告》决定将该机构纳入中介诚信“黑名单”，同时停止业务办理。

大亚湾房管局相关负责人表示，该局将不断强化市场的专项检查和针对违规行为的查处，企业应该有序规范自身行为，共同来营造行业健康稳定发展的良好局面。

来源： 南方日报

记者：张峰