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12%!中国收缩型城市这么多,房子真不能买了吗?

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  摘要:一个不同的十八线投资故事

  

  撰文|杆姐&编辑|欣欣然

  这两天,有文章说,中国有12%的城市正在收缩。看到这篇文章,我觉得过头了一点。

  同时,因为城市收缩,所以主流观点都认为,要逃离这些城市。我理解,这都是核心城市朋友们的看法。杠杆游戏自己也生活在主要城市,完全明白大家的看法。

  但大部分持这样观点的人,缺乏投资十八线城市的经验。也不懂十八线城市的投资方式。

  今天我把我理解、经历和思考的,和杆友们分享一下。

  

  1、12%的城市正在收缩是个谬误

  在中国,除了深圳,任何城市都是有农民、农村的。

  而且,除了深圳,其他行政意义上的任何一个市、县(级市),以及绝大部分市辖区,都是有农村和农村人口的。

  甚至绝大部分城市的市辖区,主要不是建成区而是农村。包括北京、上海也是一样,大片的农村,城市建成区占比其实很小,农村还有不少人。

  比如北京,2018年末,还有接近300万农村居民;上海也还有300万左右农村居民。北京上海都是80%的城镇化率,但是农村人口总量,依旧不容低估。

  人口第四城成都,还有接近27%的农业人口,总计400多万农村居民。

  拥有3101.79万常住人口的重庆,因为1997年划入了10多个贫困区县,目前还有34.5%,合计1000万出头的农村居民。

  只是说,越发达的城市,农村面积虽然还是很大,但是从事农业生产,生活在农村的人口较少。这个从各城市的城市化率就可以看出。

  所谓收缩,除了个别城市,比如资源枯竭等因素,实际上收缩的是全域人口,其中以农村人口为主,而非这个城市的城区城市人口。

  这些人收缩到哪去了呢?离开农村,到了各类、各级城市的市区生活、工作。

  当然从人口结构上说,很多十八线城市,包括二线城市的城市居民中,高知阶层、富裕阶层,很多离开了,去了更发达的城市。

  但也有一些农村居民,跟着产业进来的其他各类人口,进入了这些被偏见误伤、被看不起城市的市区。

  因为城市化、工业化的红利,中国绝大部分城市的城区,人口都不存在收缩,而是增长为主。

  但从一个行政意义上的市或县角度说,中西部地区,包括东北,除了省会、省内不错的城市,城乡总人口基本是净流出。

  当然,近年中西部核心城市周边的城市,不少人口在回流。

  根据我国统计局发布的最新数据,2018年末,我国的城市化率还只有59.58%,60%都还差一点。

  

  以发达国家75-80%的城市化率,作为城市化完成的象征来说。照目前速度,我国还有15年左右,甚至更多一点的城市化周期。

  这个过程,很多农民还要进城。大部分农民进城,不是在一二线城市生活,最多去打工,打完工他们很多回的还是自己老家县城、地级市的城区。

  所以,整体来说,我国城市部分的收缩时代,其实并没有真正到来。等基本完成了城市化,产业布局也比较稳定后,城市人口之间结构性大迁徙才会更明显。

  比如有的城市,此前的支柱产业不行了,人口就会流出到其他城市谋生。美国、欧洲的城市收缩,其实大部分就是这样。

  具体到我国,省会、计划单列市、直辖市,以及东部、沿海发达地区,会有比较明显的优势。过去是,今天是,未来多半还是。

  

  2、被认为收缩的城市不能买房?

  虽然城市化还没有完成,三四线、十八线小城的城区人口还是增长为主,但人口向较大城市的聚集还是很明显。

  

  

  图1.2018年我国主要城市失业保险参保人数变化排名 数据来源|各地统计公报、统计局、人社局等官方数据 制图|杠杆游戏·张银银

  问题来了,这些十八线城市房子还能买吗?

  主流舆论说不能买。根本上说,杠杆游戏也是赞同的。但是,对,我有但是要说。

  投资思维、杠杆思维谈房子的人,当然很高级,和人间烟火也有距离。好像这句话,杠杆游戏顺带把我自己也批评了一番。

  没关系,我只是想说一点私人看法。

  每个人、每个家庭买任何地方的房子,其实也都是有自己特殊情况的。

  有些确实是亏,是傻,但有的是合情合理的。

  此前我写回老家买房的文章说,每个城市情况是不一样的。所谓收缩,要明确是农村收缩,还是城区人口也在收缩。

  上文杠杆游戏写了,大部分城市的城区根本还没有收缩。但是一定就可以买?也不对。

  假如,你明显感觉自己这座城市目前房价偏低,甚至处于下降周期,但经济增速实际可以,城区人口增长也不错。

  这个时候,你手上有钱,也不急用。这点钱在一二线城市根本玩不转,那么投资十八线未必错。

  另外,每个人的情况、财力、目的、需求不同。你钱少,买不起一二线城市,投资十八线合适的标的,不一定全是错。谨慎当然是应该的,任何投资都得遵循。

  或者,你的爸妈并不愿意跟你去一二线城市,他们就喜欢县城、地级市;甚至,他们还住在乡下,任何城市也没房子,乡下的房子已经破落,修缮装修他们也觉得贵,好像不如县城买一个。

  还如,爸妈就是看到同村的人都县城买房了,自己还住乡下,憋屈。你两口子无法接受和爸妈一起住,或他们也不想来大城市和你们一起住。

  那么县城买个小房子给他们,应该啊。

  恰好县城的房子也不贵,这不特别应该买吗?

  不是每一次购房,都该考虑投资。房住不炒对吧,基本目的是住啊!爸妈需要住,就该买。

  

  3、如何高位变现十八线城市

  上文第二部分或许有些抬杠了,杠杆游戏表示歉意。

  接下来我要说,十八线城市的投资价值和套现方式。

  

  图2.我国主要城市2018年常住人口增量情况 数据来源|各地统计年鉴、统计公报、统计局等政府网站 数据统计·制图|川渝横贯线·李不是

  上图都是大城市、主要城市,这些地方今天投资门槛高,贷款难、利率高,房票珍贵。所以,不是每个人都能投资。

  这个时候,你有点小钱,要不要投资十八线?

  我说说我朋友的故事。我朋友2017年在某西部十八线小城买了两套。你知道的,那时候一二线的抢房潮才袭来小城。

  而在此之前,这座小城2013年房价达到顶峰,五六千元/平米。此后,经历了3、4年的腰斩,一度低到三四千元/平米。

  我朋友见过世面,回到老家,火速买进。他认为,房价一定会跟着一二线一起涨的。

  当然,这座小城位于某超级城市旁边,算是卫星城。所以区位,是很重要的。而且近些年工业进步很大,常住人口增加,虽然还是比户籍人口少。

  

  果不其然,房价2017年开始在小城启动了。

  然后价格一下回到2013年的顶峰。

  到了2018年,碧桂园、金科等巨头都来了。而且政府聪明,容积率都很低,楼板价显得很高。

  进一步烘托了价格和预期。

  小城不调控,银行也不怎么管你买一套还是两套。2019年房价涨到了七八千元/平米,比2013年顶峰时还要贵。

  这个时候,他火速出售,你说他赚了多少。

  讲这个故事,我就是想说,每个人投资方式不同,投资门槛不同。相同的是,如果你看到大城市房价在启动,整体在放水。十八线基础还不错,恰好处于低位,特别是经历了回跌。

  这个时候,你可以谨慎客观考虑。你认为有接盘侠,那就干。

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