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67亿元“卖子”融创,新湖中宝不再“捂地慢开发”?

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  7月16日新湖中宝公告与融创地产签署合作协议书,拟以67亿元将其所持瓯瓴实业和上海玛宝的相应权益出售给后者。根据公告显示,新湖中宝本次交易产生收益约 5 亿元。

  7月16日晚间新湖中宝公告称,公司与融创地产签署合作协议书,拟将所持瓯瓴实业和上海玛宝的相应权益作价约67亿元出售给后者,主要涉及长三角区域约210多万平方米建筑面积的土地项目。

  此次出让的上海玛宝项目,新湖中宝2015年12月收购,直到2019年才进入开发阶段。瓯瓴实业下旗下两个住宅项目,开发时间已经长达十年。一般来说,住宅项目的开发时间都是三年左右,部分房企追求高周转,开发周期则更短。

  新湖中宝的开发手法,不禁令人想起地产大亨李嘉诚,即拿到地之后迟迟不开发,而是坐等土地价格升值。比如,新湖青蓝国际一期项目于2003年拿地,2012年才开始正式开发,近10年时间该地块已经坐地升值5倍。

  此前,上交所年报在2018年年报问询函中表示,新湖中宝多个在开发项目时长已超过十年,请公司说明开发进展缓慢的原因。

  对于此次交易,新湖中宝表示有利于加快公司现有项目开发进度,加快资产周转,优化资产负债水平。此次新湖中宝转让上述两个项目,似乎表明已经不再坚持“李嘉诚式”捂地生财。

  

  来源:新湖中宝公告

  //67亿“卖子”//

  新湖中宝为新湖集团旗下控股的上市公司,主要业务为地产开发。目前在全国30余个城市开发50余个住宅和商业地产项目,总开发面积达3000万平方米。此次出售的标的之一欧瓴实业为新湖中宝的全资附属公司。

  公告披露,瓯瓴实业下的启仁公司持有江苏省启东市圆陀角度假区4个地块;隆恒公司持有浙江温州平阳县西湾围涂区块15个地块。这两个项目分别是新湖中宝于2009年、2010年拿下的项目,到目前为止,开发时间已经长达10年。

  而上海玛宝项目为旧城改造项目,财报显示该项目已进入征收实施阶段并将于在2019年进入开发阶段。据了解旧改项目需要大笔的拆迁投入,这也会影响其现金流。

  新湖中宝在公告中表示,本次交易有利于加快公司现有项目开发进度,加速资产周转,优化公司资产负债水平,实现更加稳健高效优质的发展。对新湖中宝而言,此次交易确实有利于优化其资产负债结构。2018年年报显示,新湖中宝账面资产负债率为75.42%,其中,短期借款29.41亿元,长期借款404.49亿元。此笔交易的相应权益作价约67亿,但交易对价仅约8.78亿元,债权的交易价款占了相当大的部分。据新湖中宝公布的信息,转让瓯瓴实业90.1%的股权交易价款为5亿元,转让玛宝公司90.1%的股权交易价款约3.78亿元,而目标债权交易的价款则高达58.27亿元。

  此外,新湖中宝本次交易将产生税前收益5亿元,从收益贡献的角度而言,占中湖新宝2018年税前利润总额的14.2%,预计会对上市公司2019年业绩产生较大的提振。

  //新湖中宝的地产布局//

  新红中宝此次出售的地块只占其所有土地储备的一部分。新湖中宝在全国20余个城市开发50余个住宅和商业地产项目,总开发面积达3000万平方米。而新湖中宝的土地储备,主要分布在以上海为中心的长三角经济发达地区。目前,上市公司在上海为核心的长三角区域有2000万平方米。至少可满足公司未来5-8年的开发需求。

  新湖中宝在2018年报中表示,优化区域战略布局,持续加大对以上海为中心的长三角区域的投入,强化上海内环、上海都市圈、上海城市带的三圈布局。仅2018年公司通过招拍挂新增土地18万平方米,通过海涂围垦的启东圆陀角项目和温州西湾项目已分别获得130万方和160万方土地。

  公开资料显示,新湖中宝多年前就开始涉足一级土地开发,相继揽入启东、平阳相关项目,分别定位为大型综合度假社区和海滨生态新城。据不完全统计,2013年新湖中宝竞得江苏省启东市寅阳镇13124~13138号地块,这15幅地总面积为56.16万平方米;2014年12月,新湖中宝竞得温州平阳西湾围涂区块三幅出让地块;2015年6月竞得温州(楼盘)平阳县西湾围涂区块四幅出让地块,土地面积合计为19.35万平方米。2017年12月,新湖中宝竞得7宗温州平阳西湾围涂区地块,土地面积合计13.74万平方米。

  通过招拍挂、旧城改造、海涂围垦等多元方式,新湖中宝目前在启东、平阳项目合计拥有约1100多万平方米的住宅建筑面积,新湖中宝在上海为核心的长三角区域共有2000万平方米的土地储备。

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