看过之前我文章的朋友，应该还有印象： 6月末，全国出现了一次土拍盛宴，短短数天，成交价就600多亿。
7月未半，土体拍卖潮并未过去，仍然呈小火热状态。
今天为大家梳理出 6月土地数据，7月楼市信号，房企动态，以及它们是如何影响楼市，如何对未来数年的房价形成深远的影响。
全国土拍市场前冷后热，纵观6月总数据，二线城市是土拍主力，一线城市开始发力，三四线城市收缩。
全国主要地级市
●土地供应建筑面积20682.72万㎡ ，同比下跌0.14%。
●土地成交规模14513.94万㎡，同比下跌5.05%。
●土地出让金 4736.53亿元 。同比 增加30.45%。
●住宅类供应数量1020宗，同比 增加8.81%。
●住宅用地成交面积6556万㎡，同比下跌8.10%。
一线城市
●土地供应建筑面积655.83万㎡ ，同比上涨11.09%。
●土地成交规模535.95万㎡，，同比上涨12.15%。
●土地出让金724亿元。同比 上涨45%。
●住宅类供应28宗，同比 上涨33.33%。
●住宅用地成交面积27宗，同比增加107.69%。
二线城市
●土地供应建筑面积8971万㎡ ，同比上涨15.38%。
●土地成交规模6708.09万㎡，同比上涨16.79%。
●土地出让金2642.36亿元。 同比上涨42.12%。
●住宅类供应447宗，同比 上涨20.16%。
●住宅用地成交面积349宗，同比增加25.54%。
三四线城市
●土地供应建筑面积11055.89㎡ ，同比下跌10.46%
●土地成交规模7269.91万㎡，同比下跌19.8%
●土地出让金1369.71亿元。同比 下跌5.26%
●住宅类供应545宗，同比 下跌0.37%
●住宅用地成交面积344宗，同比下跌16.71%
一二线城市的火爆数据，三四线城市的全面下跌，形成了鲜明对比。
在看七月，全国土拍市场继续呈火热状态。
截至7月10日，受监测的50大城市合计出让土地 21465.3亿元。
杭州继续引领全国土地市场，2019年土地收入唯一破千亿城市，已经达到1458.5亿元。
其次，武汉土地收入949亿元，北京944亿元，天津902亿元，苏州883亿元。
房企更愿意把资金投入到一二线城市，三四线城市目前成绩低迷。
地价会如何影响未来房价？
为什么这段时间，房企在6-7月 集中拿地积极性 如此之高？
先说第一个问题。 地价会如何影响未来房价？
我直接给一个预估房价的简单模型。影响房价因素很多，这个模型只从地价出发。
1. 总体来看：土地费用占比房价约40%。
2. 一线城市土地成本能占比房价约40%－60%。
3. 二线城市土地成本比房价约35%-45%
4. 三四线城市土地成本比房价约25%-40%
土地买下后，是必须要开发的，如果不开发，政府会对企业收一笔高额的闲置费，如果超过2年未开发，土地将被收回。
国内开发商开发周期一般是 10个月 。以快出名的碧桂园平均5.6个月，其它各大房企一般是7-12个月，当然慢的也有，慢则2年左右。
那么对于购房者来说，要着重关注两种情况。
土地成交后，周边房价紧跟着涨。这种情况一般是炒概念的楼盘。
比如：周边二手房均价2万一平，但是这块土地竟然2w左右一平被拍下。
开发商宣传力度，炒作力度又很大。
那么地价影响此区域的房价，过程是迅速的。
不过近年来，国家调控对此越来越严格。
因为国内土地拍卖经历几种阶段。
（1）、谁出价高谁得。
（2） 、 限地价，竞配建 。配建竞争是核心。
（3） 、 设指导价 一次性报价 。在各房企的一口价中，选最高最低取中间值，谁接近中间值，谁得标。
（4） 、 同一买家不能参与两宗相邻地块竞拍
（5）、限房价、限房型、限工期、限销售对象
所以现在，地价以较快速度影响房价的情况，已经越来越少了。
土地成交后，一般10各月左右，对房价造成影响。
此时，按照上面的土地占房价比例，能够预估出1年后-3年左右的房价趋势。
同时，也要对拿地开发商进行评估，龙头、知名房企往往能对周边房价形成增值作用。
从以上各数据，整体来看，全国房价将继续稳健发展，波动不大。
而一二线城市势必会迎来一次小爆发，但三四线，可能会小幅下降。
但这就完了吗？
不不不，我们还有一个问题，
房企在6-7月集中拿地积极性，为何如此之高？
这不得不说融资缩紧了。
5月房企融资遭遇大跳水，6月触底反弹，上升较大。
前段时间，我们有文章专门讲了，不少房企开始在海外发债，外币融资扩大 近6倍 。
所以，6月房企的资金，还是比较多的。
近年来大多数房企遭遇了转型失败，纷纷又回归传统模式： 囤地开发销售。
以40家上市典型房企为例。
融资渠道也更多元化，债权融资额为535.93亿元，占房企融资总量的87.63%，环比 上涨64.06% 。
股权融资金额为75.68亿元，占总融资金额比重为12.37%，环比 上涨83.17%
其中值得注意的是，信托贷款渠107.32亿元， 占比17.55% 。增长速度较快。
房企钱多了，看上了一二线城市优质土地，所以迎来一波小爆发，6月土地成交金额同比 上涨30%以上 。
信托资金进入房地产的快速增长，也引来了国家的关注。
国家严格的融资监管不是开玩笑的。国家已经及时出手。
近日 ，10家信托公司被约谈被警示，有的被要求自觉控制地产信托业务规模”，有的被要求“三季度末地产信托业务规模不得超过二季度末”，甚至有个别公司被要求“全面暂停地产信托业务”。
虽然这是窗口指导，不代表全面停止信托业务进入房地产。
但这已经影响了房企 融资后期预期，重大利空！
所以在7月初，他们加紧了囤地节奏。
而6、7月这波土拍盛宴之后，土地市场或将迎来降温。也将深刻影响未来房价。
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