北京严禁隔断房、群租房，对租房市场影响几何？

作者：美房网康老师

前天（7月8日），北京市住房和城乡建设委员会、北京市市场监督管理局正式发布了《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》三个合同示范文本，示范文本自发布之日起正式推行使用。

北京新版租赁合同，最值得关注的有如下几点：一是禁止群租房、隔断房，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。二是关于租金，未经双方当事人协商一致，出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。三是关于续租的问题，房东继续出租的，同等条件下原承租人享有优先承租权。

这其中，最大的变化就是禁止隔断房，从政策上升至法律。新版住房租赁合同示范文本中最前面写到：

根据《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》（京建法〔2013〕13号）的规定，本市住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。

厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。

而这项规定打击最严重的就是所谓的“N+1”模式。目前的很多出租房中，存在着房屋打隔断行为，最常见的做法就是把房屋中面积较大的客厅、起居室改造加上隔断墙和独立门之后，作为一间独立房单独出租使用，这就称之为“N+1” 模式。

这种“N+1” 模式成为当前诸多长租公司盈利的方式，比如自如，蛋壳，相寓等等公司都是如此，通过改造原有房间格局把客厅改造成单独卧室，而这多出来的卧室可以单独收租金，这就是这些长租公司盈利的工具。

现在这种隔断间被严厉禁止，相信让这些公司遇到很大麻烦，以前还能观望到底是拆还是不拆，现在明确规定拆除，势必对这些公司产生巨大影响。

对于在北京打拼的年轻人影响也是很大，因为这些刚刚大学毕业走向社会的年轻人，来到北京基本上都是刚开始租住这种隔断间。

这些隔断房位置好房租相对便宜，基本每间租金两三千元，对应年轻人六七千的收入水平基本能够接受，由于都是年轻人互相容易交流，这种分租模式已经在北京成为了一种数量庞大的时尚客户群体。

如果真的严禁这种隔断间，必然让北京减少很多两三千元的租赁房源，提高了北京整体的租金水平。

一旦隔断房受到严厉打击，原来租住隔断房的租户就要有新的选择，一种是租金更高一些的小户型公寓，或者租住到更远一些的地方。而更远一些的必定首选是地铁沿线的小户型。也就是说，地铁口沿线的小户型公寓的租金必定迎来上涨的机会。

2017年11月18日，北京大兴区西红门名为“聚福缘”的公寓发生火灾，导致19人死亡8人受伤，最终导致政府监管部门下令严查群租房、隔断房。随后，北京租房市场迎来暴涨机会，尤其小户型公寓租金迎来大涨。

另一个方面，带客厅的房子由于不能继续打隔断分租，必然让很多原来用作分租的房源被退房，从而增加大户型房源的空房数量，让大户型房源的租金下降，原来本来就不好出租的大户型更加不好找客户。

所以，本次租房新政，带来的结果就是北京租房市场的小户型跟大户型的房屋租金会越来越接近。