上半年青岛土地市场溢价率走低 超8成土地为底价成交

全市土地供应量和成交量同比均大幅上涨，成交土地平均楼面价也涨幅明显。然而，另一方面，上半年土地市场溢价率走低，超8成土地为底价成交。

A现象

外来房企成拿地主力

受起始楼面地价提高影响，2019年上半年土地市场溢价率走低，全市成交土地的平均溢价率为1.09%;整体来看，超8成土地为底价成交，溢价率超20%的土地宗数占比仅为3%。从各区域溢价率来看，原四方区为溢价率最高的区域，整体溢价率为78.57%;即墨区热度上升，低溢价土地增多。

从拿地情况来看，外来房企无论是拿地面积还是金额都占据绝对主力，这也和当前楼市供应和成交情况相吻合。统计显示，上半年拿地面积前10名房企中，外地房企占据绝对主力，本土房企仅占3席。和达以96万平方米的拿地面积位居首位，共出资36亿元;鲁商和融创分别以83万平方米的拿地面积并列第二;绿地位列第三，拿地面积为75万平方米;龙湖、海信、海尔、越秀、招商、旭辉银盛泰、远洋分列第四至第十位。

B统计

土地供应近郊唱主角

统计显示，2019年上半年全市土地市场供应和成交主要集中在近郊区，主城区供应较少，但占比同比有所上升。土地活跃区域主要为原胶南市和即墨区，原胶南市以355万平方米供应、354万平方米成交位居青岛市第一，其中原胶南市多板块齐发力，中央活力区、灵山湾、古镇口板块土地供需市场火热，均超70万平方米;即墨区以351万平方米供应、293万平方米成交位居第二;主城区中，原市北区供销量最大，供应65万平方米，成交建面44万平方米。

受起始楼面地价上调影响，从各区域平均楼面地价来看，除原胶南市之外，其余区域同比均有所上升。原四方区金华支路14号地块出让价格达12500元/平方米，排在首位;市北区大港纬四路东侧改造项目38号地块以11560元/平方米的出让价格位居全市第二位。近郊区域价值提升，市场竞争增大，带动楼面地价持续攀升;远郊区域土地平均楼面地价仍处于低位。

2019年上半年土地成交仍以纯住宅为主，占比39.6%，较2018年下半年下降7.9个百分点;商业用地下降10.2个百分点，占比15.1%;住宅兼商业和商业兼住宅用地比例均不同程度增加，分别增加12.3个百分点和5.8个百分点。整体来看，非住宅用地占比降至25%以下，住宅用地供给增多。

C特点

出让土地附加条件多

熔断、摇号、抓阄、自持……从2016年下半年以来，我市土拍政策不断创新。 2016年12月，青岛西海岸新区7宗地块走上拍卖台，出让公告中提出：“本次国有建设用地使用权拍卖出让按照价高者得原则确定竞得人，如溢价率达100%以上，视为不理性竞拍，系统自动流拍。 ”这是青岛土地市场首次采用“熔断机制”。从那之后，青岛土拍新政策不断推出：限地价、竞房价，限地价竞自持面积，抓阄，提高土地出让准入条件……

记者梳理发现，上半年土地出让政策包括最高限价、现房销售、与政府签订相关协议、缴纳土地整理资金、配建人才公寓等。其中，最高限价自2016年12月首次出现以来，已成为土地出让的标配。现房销售主要出现在主城区土地出让中;以自有资金缴纳保证金和土地出让价款，主要出现在主城区、西海岸、城阳区土地出让中;缴纳土地整理资金，主要出现在城阳区和西海岸;与政府签订相关协议，主要出现在西海岸、高新区、即墨区的产业搭配地块和主城区旧改土地出让中;配建人才公寓主要出现在西海岸、高新区、即墨区的产业搭配地块，主城区部分出让地块要求配建人才公寓、幼儿园、安置房、社区配套等。青岛晚报/掌上青岛/青网 记者 李德银

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盘点上半年青岛土地市场几宗“最”

1.成交总价最高

2019年上半年土地出让一级市场中，青岛西海岸国际体育文化中心项目地块成交总价位列全市首位，达27.25亿元。竞得方为鲁商和华润联合体。

2.可开发体量最大

今年2月15日和3月11日，融创分两次拿下西海岸327亩土地，该项目为融创海洋活力区项目，地块可开发体量达到70.25万平方米。

3.土地出让面积最大

1月22日，城阳夏庄街道13宗地块以底价成交，最后“花落”和达，成交总价25.4亿元，折合楼板价4106元/平方米。总占地面积约39.44万平方米，规划总建面64.09万平方米(含划拨)。此次成交的地块将由城阳区政府、华为公司、和达集团三方合作，共同打造夏庄智慧产业生态城。

4.单宗成交总价最高

远洋以19.32亿元竞得市北区1宗商住用地，地块位于浮山后，建面27.21万平方米，为2019年上半年“单幅成交总价最高”地块。该项目案名为远洋万和城，于6月29日首开，推出 252套精装高层，均价34500元/平方米。

上半年岛城土地市场大数据

●2019年上半年全市供应土地1370万平方米，同比上涨45.8%;成交土地1285万平方米，同比上涨30.3%。

●成交土地平均楼面地价3419元/平方米，同比上涨24.2%。

●从月度成交看，新年期间土地市场较冷淡，进入“金三银四”之后，开发商拿地热情高涨;上半年月均供地建面为228万平方米，月均成交建面214万平方米。

据锐理数据统计