万科拿地“独宠”重庆，土地储备内移释放怎样的信号？

盘和林

据乐居财经不完全统计，6月17日-21日,周内万科共拿地8宗以上，总拿地金额超过106.67亿元。拿地区域主要集中在南方地区，其中5宗位于重庆。

克而瑞发布的《2019年1—5月中国房地产企业新增货值TOP100》显示，2019年前5月万科新增货值量仅为1478亿元，同比下滑18.50%，无缘前三名。进入6月以来，万科在土地市场动作频繁，甚至不惜高溢价拿地。据不完全统计，2019年至今，万科新拿项目约58个，土地成交总金额超过600亿。单就6月来看，新增的11个项目约占今年项目总数的近2成，拿地力度有所提升。

相比于2018年，今年万科拿地态度趋于谨慎，从前5个月的拿地布局看，万科今年采取的是“以销定投”的策略。从年初至今，万科新增土储的城市主要位于长三角地区和大湾区，如苏州、温州、宁波、广州等。事实上不仅仅是万科，根据房地产1-5月市场表现，包括龙头房企在内的许多房企都开始积极布局二线重点城市。

但是万科土地储备内移还是给了我们两个信号，一是万科将发力开发投资，拿地以蓄力抢占市场。二是积极布局后续库存补给，保有余粮的同时控成本。

从公司经营数据看，万科2019年一季度销售业绩同比下滑，一方面是因为2019一季度承接的是2018年年末销售业绩，基数较高。另一方面近两年由于房地产宏观调控，万科不论是房地产经营还是土储都保持着谨慎的态度，因此其经营策略是采取的是稳扎稳打和稳步提升。随着4、5月经营业绩的提升，如今不惜“溢价”拿地，或是重整旗鼓，“杀回”市场的征兆。

不过值得关注的是，虽然6月土储拿地有明显的内移倾向，但是需要看到的是，万科的战略布局主线仍旧是“环都市圈”，且与公司土地“以销定投”和产品“定位刚需”实现了良好匹配。

从地块位置看，万科6月在重庆拿到的5宗地块，基本都位于两江新区，两江新区是国家为推进西部大开发而成立的国家级新区，为建成长江上游经济中心，那就意味着重庆两江地区将会类似于雄安新区、大湾区等，形成城市新的增长极，那么其背后蕴含的就是房地产产品巨大的价值增长空间。

据安居客相关数据显示，2018年7月两江新区的房价曾一度高达17981元/平方米，经历调控，现如今两江新区房价虽略有下调，但是仍然高于同期重庆市平均房价，并且保持稳定的水平，波动很小，目前维持在13200-14400元/平方米，从投资的角度看，类似两江新区国家级新区，随着周边的建设开发和基础设施的完善，房产价值只增不降。

事实上，不仅仅是万科，恒大、龙湖联合体、融侨都紧盯着重庆的价值洼地，分别在主城区、两江地区、弹子石拿下地块。不过如今重庆万众瞩目炙手可热，主要还是得益于重庆房地产市场自身强大的支撑力和隐藏的巨大需求潜力。

根据中国指数研究院检测数据，6月重庆市被监测的楼盘代表性项目，除了个别项目外，大多项目去化率均高于71%，所有开盘的项目仅有两成有开盘优惠，且优惠力度非常有限。同时所推出项目的一个共同特点是刚需产品仍占多数，楼盘的客户大都定位“刚需型”。

对房地产开发投资而言，项目的高去化率和有限销售折扣优惠，表明了重庆市场存在着强大的需求，并且这些需求是有购买力的真实的需求，有利于房企缩小资金回笼周期。同时，开盘项目大都属于刚需型，这也就意味着是市场客户流相对稳定，市场未来现金流和收益预期波动幅度小，较为稳定。

6月，万科拿地“独宠”重庆，充分体现了万科近两年“以销定投”的战略布局，而未来随着“一城一策”政策的不断深化，考虑到不同市场项目“消化”水平，“以销定投”或将是房地产企业们拿地的重要准则。（作者系应用经济学博士后、著名财经专栏作家）