【关注】那些年“迁都”上海的房企 如今过得还好吗？

“这辈子我买过房子，也买过车子，但我买过最贵的东西，是梦想。”

——九把刀《那些年我们一起追的女孩》

曾经有过这么一段时间，在地产界曾经掀起过一股这样的潮流：不管主战场设在哪里，也不管是闽系、赣系、浙系、粤系还是渝派房企，都主动地选择把总部迁到了上海。

而搬到上海的理由，也不外乎有这么几种：有些是为了吸纳更优秀的人才，有些看重的是上海以及整个华东区的市场，还有一些把上海当做了企业全国化布局征程的第一步。

但不管为了那种原因，我们都无法否认，上海，就一如电影《那些年，我们一起追的女孩》中的“沈佳宜”，成为了众多追求者的终极梦想。

当梦想照进现实，面对着上海竞争愈加激烈的市场，以及越来越难获取的资源和项目，那些把总部搬来上海的开发商们，如今都过得怎么样呢？

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闽系房企：“地王”的代名词

崛起于楼市黄金十年的闽系房企，在过去的地产发展中依靠着“高杠杆、高周转、强扩张”的策略，诞生了太多太多的经典案例。

如果回溯闽系房企入沪的过程，大致可以分为两个阶段，早期的有2000年就进入上海的旭辉集团（HK.00884）以及2012年入沪的阳光城（SZ.000671）。

另一个集中“迁都”的时间则发生在2016年-2017年，当时融信中国（HK.03301）、正荣地产（HK.06165）、宝龙地产（HK.01238）、禹洲集团（HK.01628）以及中骏集团（HK.01966）等闽系房企纷沓而至，把总部从福建、厦门等地搬到了上海，同时抓住周期趋势，迅速从地方性的小房企成长为全国知名开发商，此举也帮助闽系房企们奠定了在整个地产行业中的地位。

激进的闽系房企在那个时代下频频发力，在他们之中，融信无疑可以被称作最受瞩目的一个，并被誉为名副其实的“地王收割机”：1个小时、18家房企、超过400轮的竞价，融信最终以110亿元的出价成为了静安地王最终“胜利者”。

当然，也有房企在上海市场逐渐趋冷之后，做出了更加理性的选择，正荣便是其中之一。

在普遍难以通过招拍挂的方式获取土地，并难以在上海市场实现高周转回笼资金的情况下，正荣选择了将上海公司和苏州公司进行了合并，在“精总部、强区域”的策略下，上海这个总部在正荣的眼中似乎变得可有可无了。

02

赣系房企：人微言轻 道阻且长

2010年于南昌成立的赣系房企新力，如果和行业里的老大哥们比起来，可以说是不折不扣的“小朋友”了，但在进军上海这件事情上，新力却丝毫不落后于哥哥们。

早在2017年年中，这家赣系房企就宣布在上海成立“科技总部”，同时也表达了想要在上海拿地的意愿。但事实上，自2017年上海对土地出让新增了“评分制”之后，对于新力这样还未上市的房企拿地难度陡然加大。

“评分制”中重要的一项要求便是对房企的经济实力上的要求，其中包括总资产、净资产、净利润率、净资产收益率等各类财务指标，但非上市房企由于在财务数据上不公开、不透明，也就很难参与到评分和竞争。

此外，房企的项目经验（尤其是在一线城市的操盘经验）也是“评分制”中的大头，在这样严苛的打分制度下，不少像新力这样的“后来者”被上海公开土地市场拒之门外。

不过，好在新力已经于近期向港交所正式递交了上市申请，未来或许有机会公开拿地。

而据新力地产的官微显示，其在入沪两年后，终于在5月23日联合合作方首进上海，只是处于上市缄默期的新力尚未对外透露任何项目相关的信息。

这幅地块是否优质尚未可知，但“梦想”的价格不可能会低。

03

浙系房企：操盘有门槛 入沪需谨慎

如果提到去年行业里的新黑马，浙系的房企数量应该是占比最多的：中梁控股、祥生集团、德信地产、佳源集团……这些名字都在过去一年中不断地出现在行业内，其中有一些甚至一跃进入行业TOP 30。

和大多数闽系房企入沪时间表一样，有小碧桂园之称的中梁在2016年的5月就来到了上海，但遗憾的是，3年过去了，中梁却仍然没能在上海这个烫金的城市里拥有过自己的项目。

在所有未上市的浙系房企当中，祥生可能是唯一在上海开过盘、也卖过房子的，而它对上海市场的野心在很早就已展露。

从严格意义上来说，祥生目前的总部落在上海的不远处——杭州。但事实上，据一位知情人士透露，这家大本营在杭州的浙系房企也在悄悄地酝酿着在2019年下半年把总部搬到上海。

2003年，祥生获得了位于虹口区的“蝶恋花”旧改项目，首次落子上海。但由于是旧改地块，因此也耗费了祥生很大的时间与精力，在历经前后七次拆迁后，“蝶恋花”才算真正启动。

（祥生·御江湾）

到了2010年底，祥生位于在杨浦区新江湾城的住宅项目御江湾正式开卖，但当时新江湾城的交通便利程度可不比现在，价格方面也算不上友好，此外该项目中还包括大比例的别墅型产品，这使得整个项目去化速度十分缓慢，陆续卖了很久才终于清盘。

祥生能够在其他的城市中做深、做透、做熟，但上海仍是一块难啃的骨头，哪怕在这里呆得再久，或许也只是曾经拥有。

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渝系房企：想得明白 做得坚决

说起渝系房企，大多数人的第一反应也许是龙湖集团（HK.00960），不过笔者这次想说的主角并不是它，而是在2017年举家搬来上海的东原集团（股东为迪马股份：SH.600565）。

早在搬来上海之前，东原集团董事长罗韶颖曾在一封《为什么我们要搬到上海？》的内部信上指出其“迁都”上海的原因：

第一是上海本身的资源利好：“在顺应规模的发展以外，总部迁沪还将带来多重利好，首先自然是丰富的资源，以及‘精选深耕’战略下东原亟需补强的各种资源，包括人才。”

其次看重的是华东的未来潜力：“华东作为全中国客户层次最丰富、生活方式最多样、对体验最敏感的市场，将是我们下阶段核心竞争力浮出水面并成型的必经之地。”

可以说，罗韶颖在来上海之前就已经想得很明白，同时东原在这几年中也做得很坚决。通过合作、招拍挂等方式拿下上海的多幅宅地，面对上海这座城市中挑剔的客户，东原能做到多极致？让我们一起拭目以待。

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粤系房企：上海并非首选

无论从资产规模还是业务能力上看，“恒万碧”这样的粤系房企一直在行业中名列前茅，是不折不扣的行业老大，但他们大多以“北上”为第一策略，上海并非是他们的首选。

在这其中，上坤集团可以说是个例外，虽说股东来自于深圳，但实际上是半个上海小囡，其最早成立于上海宝山，然后于2017年10月把总部搬到了大虹桥。

按照上坤的整体战略方向是要“立足上海，辐射长三角”，不过和新力一样，受制于非上市房企的身份，上坤在上海的住宅项目多采用和其他房企合作开发的方式，例如：上坤旭辉墅、新城上坤樾山等等，而上坤自主开发的红树湾也得到了不少购房者的认可。

不过近期网易房产却发现上坤某个位于松江的新房项目，因交付时赠送的阳台面积缩水，小于销售时承诺的60㎡而被许多购房者告上了法庭。

购房者李先生（化名）在李先生签署房屋交接书时，实际交付的系争房屋实测面积为150.54平方米，同时房屋花园面积与承诺不符，存在缩水的情况，因此要求少付房款，并要求上坤赔偿房屋总价款6%的违约金（约51万元），而有着类似诉求的购房者还有至少20多名。

不管这场纠纷最终法院会如何宣判，但这样的事件多少都会影响到上坤整体的品牌，以及其在上海购房者中多年来积攒下的口碑。如何避免类似事件的发生，真正立足于上海，或许是现在的上坤不得不抓紧考虑的问题。

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后记

也许这篇稿件并不能完全解答你对这些房企的好奇，不过没关系，因为这只是“迁都”系列的第一篇，你更希望看到哪个派系/房企在上海的故事？