楼市调控两年多，正在经历哪些“变局”？关注“3变”和“4不变”

如果从2016年930调控新政开始算起，房地产调控已经持续两年多的时间了，而今年4月底又一次迎来新一轮调控，热点城市继续升级加码的概率也随之走高。其实，楼市几经变化，正如同一面多棱镜一般，反映着不同的买房态度，传递着不同的市场情绪。不过，在“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标下，楼市走向一直趋于稳定，而购房者也对房价走向充满期待。笔者认为，随着楼市持续进入调整期，房地产市场就是在这种“变”与“不变”中向前推进，而只有了解这些，购房者才能准确把握房价走向，从而作出理性的买房选择。

房地产市场的3个“变化”

1、调控方式变化：从短期调控向房地产长效机制过渡。目前，房地产市场整体已经趋于平稳，但调控仍将继续进行，因为此时放松调控，房价反弹的可能性依然存在。不过，调控的方式发生了明显变化，将从以限售、限购等传统措施向房地产长效机制过渡，最终实现房价长期稳定。其实，笼统来看，长效机制就是通过法律、税收、土地等措施来稳定房地产市场，而具体来看，主要措施包括房地产税、租售并举、共有产权等措施。

2、交易主体变化：从增量市场向存量市场逐步过渡。楼市从以新房为主的增量市场向二手房为主的存量市场过渡是大势所趋。一方面，美英等国家已经是二手房占据主导，二手房成交分别是新房成交的9倍、8.1倍。另一方面，我国本身就是规模最大的房地产市场，目前人均住房面积40.8平，家庭住房自有率逐步提高，再叠加人口不断流动，二手房市场会持续发展。研究报告显示，目前一线城市已经进入存量市场，2018年，北京、上海、广州、深圳存量房成交套数比新房分别高出3.35倍，1.3倍，1.12倍和2.2倍。

3、购房心态变化：从“买房住”到“有房住”的观念转变。房地产行业快速发展的这一二十年时间里，必须买房的观念根深蒂固，这也对房产的投机和房价的走高起到了推动作用。但是，随着房地产长效机制的来临，特别是“市场体系”和“保障体系”两大住房体系的加快推进，必须买房的住房观念开始转变。简而言之，市场的归市场，保障的归保障，从而满足多层次的住房需求。所以从“买房住”到“有房住”的住房方式将逐步实现。

众所周知，我国的楼市走向有其自身发展规律，作为“政策市”而言，政策导向往往起到关键作用。在笔者看来，在“房住不炒”的定位下，无论是调控方式的过渡还是市场交易主体的变化，又或者是购房心态的变化，都意味着房地产市场正在发生变化：逐步告别投机属性，回归居住的本质属性；告别越调越涨的阶段，回归平稳走向；告别盲目买房的观念，回归合理负债。

房地产市场的4个“不变”

第一，限制炒房的逻辑没有发生变化。无论楼市如何变化，可以肯定的是，在“房住不炒”的长期定位下，在“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标下，限制炒房的逻辑不会发生根本改变。毕竟，过去这些年，炒房推高了房子的投机属性，这一直都是楼市升温的重要原因。对此，5月24日，《人民日报》发表评论文章称，中国不会依靠炒房拉动经济，释放的信号不言自明。笔者认为，未来的楼市调控依然会继续压缩炒房空间，这是防止楼市升温和保持房价稳定的重要基础。

第二，热点城市楼市基本面没有发生变化。根据国家统计局4月份70城商品住宅销售价格统计数据显示，一线城市新房销售价格环比上涨0.6%，二手房环比上涨0.4%；31个二线城市新房价格环比上涨0.8%，二手房上涨0.6%。通过数据来看，一二线房价基本见底，而且随着楼市持续调整，拿地谨慎的房企已经再次把目光锁定在一二线城市。所以，笔者认为，对一二线而言，支撑房价的基本面没有改变，而正是由于这种基本面以及对各类资源的吸引力，热点城市的楼市或许仍将保持一定热度，坐等大跌抄底不现实。

第三，买房和投资的核心逻辑没有发生变化。关于买房或者投资，“长期看人口，中期看土地，短期看金融”的核心逻辑仍然适用。一般来说，判断未来房价是涨还是跌，第一个要看的就是这个城市的人口是流入还是流出，人口不断流入的地方，意味着需求旺盛，房价总体仍看涨，最起码不会下跌。此外，供地的多少，信贷政策的变化都会影响房价走向，从而影响买房的观念和行为。笔者认为，只要房地产行业继续发展，这个核心逻辑就不会改变。

第四，房地产行业基本功能没有发生变化。经历了两年多的严厉调控以后，业内普遍认为，房地产行业告别了高歌猛进的阶段，而且《经济参考报》也曾发表评论称，不会再走经济房地产化的老路。其实，随着经济向高质量转型，去房地产依赖化是大势所趋，但去房地产依赖化并非去房地产化，毕竟房地产行业与国民经济关联很深，可以预见的时期内，仍将发挥稳增长的作用。此外，城镇化还在继续推进，所以未来房地产行业在改善城市面貌和生活环境方面的基础功能可能也不会发生太大改变。

笔者认为，经历了两年多的调控以后，根据楼市调控的政策导向来看，房地产市场的定位和走向愈发清晰，如果用一句话总结就是，在“房住不炒”的定位下，炒房者的利润空间会进一步缩小，刚需和改善两大群体的租购权益会进一步得到保障，房子居住的本质属性也会逐步得到更大程度的体现。当然，随着房地产市场进入调整期，楼市不可避免的会发生一些变化，房价也会经历一定的波动，这是可以预见的正常现象。其实，退一步来说，通过以上的“3变”和“4不变”来看，“变”与“不变”其实都是相对而言，因为无论接下来楼市如何变化，都不会脱离“稳地价、稳房价、稳预期”的大局，都是为了促进房地产市场的平稳发展。