文旅地产的开发“论持久战”—访龙栖湾新半岛项目营销总监黄炳儒

文旅地产与住宅类的房地产开发不同，旅游度假项目复合性更高，投资金额大、周期长、见效慢。在这种背景下，文旅地产的开发模式是怎样的？如何解决资金压力？

首先，做文旅地产要摆正心态，不要用传统住宅开发的高周转来衡量现在所做的事，要沉下心来，不断去研究、不断去试错、不断再调整，直到在资金需求、利润回报、增长空间各方达到一个动态平衡。

（龙栖湾新半岛项目营销总监黄炳儒）

如何看待资金压力的呢？

所谓的资金压力是因为我们习惯了传统地产的加杠杆，高周转所产生的企业经营“感观”，但是我们做文旅地产不同，要清醒的认识其周期长的固有属性，做好见效慢的投资准备。既然文旅地产有以上这些缺点，那为什么还有这么多开发企业去做呢？当然有很多企业是被动去做的，像我们这样主动去做文旅地产的，会认为通过前期的培育、成长，它会给开发商一个长期的、相对稳定的、可持续性的投资回报，并且可以享受到资产本身不断增值所带来的红利。

文旅地产的开发模式？

这个命题范围有点大，我就仅从开发节奏这个点简单的讲一下，拿传统地产开发做对比，开发节奏一般是以资金回笼为导向的，比如哪类产品去化速度快，能支撑资金周转，就先做这部分产品，所以大家会看到大多数项目住宅、公寓已经交房了，酒店、别墅还在施工。

如何解决资金压力？

而文旅地产是以流量为导向的，比如loft公寓和滨海公园，明显loft更快速回笼资金，但是仅有188户，所能带来的总流量一年不超过1000人，而滨海公园及游乐设施每个月就能有超过1000人的流量，所以我们先把流量做大，然后在流量与资金回笼里找一个动态平衡点。

龙栖湾新半岛项目介绍：

龙栖湾新半岛汇集世界顶尖团队，力筑领海湾城，打造南中国首席商旅游憩地，项目毗邻新规划中的红塘湾机场，距凤凰机场55公里，三亚至乐东公交文化旅游化铁路经此处而过。项目总产值约700亿元，总共分两期完成。其中，涵盖豪华酒店、养生养老酒店、主题商业集群、中医药健康发展论坛、国际会议中心、航海博物馆、海上娱乐综合体等多项服务设施。