1-4月，这类商品房销量锐减两位数！买了必成接盘侠

摘要：赚钱从来需要很认真

撰文|蜜姐&编辑|楚琦

今天（5月5日），我国统计局公布了《2019年1—4月份全国房地产开发投资和销售情况》《2019年1—4月份全国固定资产投资（不含农户）增长6.1%》等多份数据。

很快有不少解读文章出来，不过不少内容都仅仅是就现在公布的情况进行说明，其实意义不大，正确的废话比较多。

蜜姐一直认为，数据常常需要相互对比和多方面综合来看，才能发现问题。

虽然，1-4月，全国商品房销售额39141亿元，增长8.1%，看起来回暖明显，“买房”的念头又在很多人心里蠢蠢欲动。但我们应该重点关注的是从这些数据中发现哪些房子一定不能卖，大概率会成为接盘侠。

图片来源|国家统计局

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对于不少人想买房的冲动，蜜姐很理解。毕竟，4月土地回暖的新闻不少。比如，曾大热的武汉一天（4月23）出让10宗土地，总金额高达 228亿元，其中多宗地块还是溢价出让。

而不仅是武汉，据中原地产研究院公布的数据显示：4月，其监测的二线城市卖地总金额高达2933亿元，刷新了近2年的纪录。其中热点城市包括：武汉、杭州、苏州、合肥、温州、宁波、郑州等。

二线城市，尤其是强二线城市土地市场回暖，让很多人又坐不住了。

上周，一朋友就很激动地说，自己看好的区域，现在房价均价是每平米一万三四左右，但最近这个区域的一宗土地开发商拿地价格每平米都超过了一万元。看起来非常有投资价值，心动不已。

蜜姐想说，买房投资还真不是这么简单。看看过去的教训就知道了。

曾经备受瞩目的“地王”融信、泰禾都已风光不再。2015-2016年，泰禾多次在厦门、深圳、杭州高价拿地成为全国知名“地王”。

但就是这家房企，在热点城市拿地，在2017年和2018年上半年楼市行情大好的情况下，依然玩脱了！（详见《泰禾被盯上了！他家房子还能买吗？》）知名房企尚且如此，个人买房更该谨慎。

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楼市调控政策的影响，一些城市的住宅购买门槛相对较高，于是有部分人想转而入手公寓或投资写字楼。

而近年来，民宿的流行，一些城市的网红打卡点，开发商极力推销公寓，号称稳赚不赔：可以固定期限出租给酒店改造为民宿、酒店。

不过，现实是，买公寓、写字楼最容易成为接盘侠，尤其是写字楼。

从国家统计局公布的《2019年1—4月份全国房地产开发投资和销售情况》可以看到，办公楼新开工面积同比大增26.2%，但销量确实大降12.5%；待售面积增长了0.6%。也就是办公楼建的面积多了很多，卖出去的却少了很多。

表1 2019年1—4月份全国房地产开发和销售情况

图片来源|国家统计局

对比2017年、2018年全年的数据可以发现：2017年楼市行情大好，办公楼非常好卖，在三类商品房（住宅、办公楼、商业营业用房）销售面积增长幅度最大，比2016年增长了24.3%！销售额增长也高达17.5%。

2018年，办公楼的销售面积比前一年减少了8.3%，销售金额减少了2.6%。

各地不断开发的新区，新的CBD，办公楼盖得越来越多，不过其“烫手山芋”的属性却是越来越明显。

一方面，网购地普及和持续增长对线下的冲击太强；另一方面，不少所谓新区开发效果并不理想，其办公楼，本身就缺乏需求。

不仅是办公楼，就是这两年开发商大力推销的公寓，都要谨慎入手。

此前蜜姐曾在文章中分析过（详见《投入上百万买公寓，20多年回本，划算吗？》），一是其水电费以商用为收费标准，自住成本贵不少；二是其增值空间太小，投入上百万，如果转手，税费也不低，加上空置成本，投资两三年还真不一定比“宝宝类”产品收益高。

大趋势变了，买房成为了技术活。买房致富不再是必然，反而是成为接盘侠的人会越来越多。

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