产权证还未开始办理, 可以直接更名吗?

买二手房可能最不划算的就是过户税费了，特别是未满两年的房屋，增值税就是5.5%了，100万的房产需要5.5万的增值税，加上个税和契税，税费一共8万块是很稳当的，再加上房屋中介费2万块，那么买套100万的房子需要110万。正因为未满两年的房屋过户税费高，所以很多人宁愿买新房也不愿意买二手房。

房屋要想办理过户是需要有产权证的，而且需要房产无任何抵押和查封。也就是说一般新房交房后都是不能买卖的，因为没有产权证，一般产权证需要交房一年多才能办理完成。如果想要等到两年再过户，那么还需要等两年时间，也就是从交房到满两年是需要三年多时间的。很多人就想问：房产证现在还未办理，是否可以直接卖给别人，直接办买方的名字呢？

如果房产还未备案，那么是有可能直接更名的，如果房产已经备案，不管房产证有没有办理，一般都不能办理更名。现在买新房的程序为签订购房合同，进行网签，网签也就是在房管局网上签约的意思，如果这套房子已经网签了，那么在网签未撤销的情况下是不能进行二次网签的，也就是一套房同时只能办理一次网签，这样也能有效的防止开发商一房多卖。网签过后就是备案了，也就是在房管局进行备案，备案以后此房在某种意义上就相当于是买方购买的了。

大家需要了解的是网签是可以进行撤销的，比如买方因为某种原因不买了，那么在双方协商好的情况下是可以撤销网签合同的，然后房源重新回到可售状态，也就是可以卖给其他人。备案则不同，房屋一旦备案，是很难撤销备案信息的，如果不能撤销备案信息，那么就不能转卖给其他人，也就不能更名了。一般在网签后的一段时间，开发商就会去房管局备案，一旦确认备案信息，那么基本上就不能更名了。

相信很多人都听说过更名房，那么他们是如何处理的呢？前些年房管局对这些情况还未怎么监管，所以开发商的内部人员或者全款购买的购房者，他们在买房后会要求开发商不做备案处理，只打网签，这套房子就被锁定了，但是并未备案。当购买者要再次卖时，就会给买方说可以直接更名，也就是去撤销网签合同，然后打买方的网签，直接备案买方的名字，这样就更名成功了。

买更名房一般需要全款或者高首付，因为更名房一般都是有溢价的。比如最开始买成8000元/平，现在买10000元/平，银行贷款是按照8000元/平贷款的，所以买方就需要更多的首付给房东。在买更名房时可能还涉及到所谓的更名费等，更名是需要开发商办理的，所以在买更名房时一定要去开发商问清楚情况，在确认能更名后再决定是否购买，千万不要早早的把钱给了。