重磅！苏州突然限售！禁锢了谁

市场疯狂压力下

苏州限售出台

苏州，上海的“后花园”。

百亿量级土拍、多个地块引起房企激烈“厮杀”、二手房成交量激增、多个楼盘即开即罄……在过去几个月内，江苏苏州因其楼市的强势回暖，频频成为公众热议的话题。

2018年以来，当大多数城市都在高位震荡之时，苏州楼市却丝毫未受经济周期的影响，量价齐张，一路上扬，不断将房价推向新高度。

但是，这一场楼市“盛宴”或就在刚刚被按下了“暂停键”。

这个当前楼市最火爆的城市，终于还是忍不住要出手了！

5月11日傍晚，苏州市政府通过官网、官方公众号等渠道，发布了“关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见”，内容涉及土拍、限售等方面。

“在苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年；苏州工业园区全域二手房，限售5年。”

这也是苏州在2016年出台楼市限购政策后，又一次加强调控力度，而且宣布这些举措从公布之日起执行。

“后花园”为何如此火爆

易居研究院数据显示，2019年3月、4月，苏州新建商品住宅成交面积环比增长103.18%、52.84%，同比增长47.99%、80.25%。

价格方面，从2018年6月至2019年4月，苏州新建商品住宅成交均价呈同比连续增长态势，虽2019年3月环比均价下滑7.25%，但在4月，均价又进入上升通道。

楼市“火热”也让不少房企加紧在苏州“加码加仓”，使得当地土拍市场一时间“热闹非凡”。

就在3天前，苏州高新区一宅地历经85轮竞价，最后由中南以总价18.39亿元获得，成交楼面价15992元/平方米，溢价率45%。同日，路劲、荣盛也均以超过40%的高溢价落子苏州。

作为2019年楼市最为火热的城市，苏州房价丝毫未受大周期的影响，一路反弹上扬，苏州工业园区的楼面价甚至突破3万元，房价直逼上海。

而对于苏州的房价为何这么妖？

业内人士认为这背后有三个原因：

其一，苏州楼市调控启动最早，房价刹车最早，这一轮楼市反弹，不乏补涨因素。早在2016年，苏州、厦门、合肥、南京就获得“楼市四小龙”的称号。当时，苏州最早一批出台楼市调控政策，房价也最早刹车。

其二，苏州过去限价政策较严，部分区域楼市倒挂现象突出，从而刺激了抢房潮。买到就是赚到，只要存在套利空间，就会不断刺激抢房热情，这是人性使然。无论在苏州工业园区还是南京河西板块，这一规律都在重复上演。

其三，楼市局部回暖与炒作因素的叠加效应，让苏州楼市出产生了恐慌效应。大环境是货币政策总体基调发生变化，楼市调控节奏发生变化，这是一二线城市楼市小阳春的基础。

但是高溢价、交易量增长等种种现象也留给市场关于这场“盛况”能维持多久的担忧，甚至在4月底时，苏州坊间就频频传出“将有相应调控政策出台”。

5月10日，苏州住房和城乡建设局在官网回复网友时再次强调“苏州当前正在研究建立房地产市场长效机制”，这也为此轮调控写下注脚。

靴子落地

大热必有调控，这个规律在中国屡试不爽。

5月11日，靴子落地。

主要内容包括：

1、园区新房限售三年！园区新房购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让；

2、高新区重点区域新房限售三年！苏州高新区部分重点区域（东起京杭运河，西至珠江路，南至竹园路，北至邓尉路）新房购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让；

3、园区二手房限售5年！购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让；

4、土地限价调整！超过市场指导价5～10%需工程竣工验收后方可申请预售许可；超过市场指导价10～25%后转为一次报价出让方式；

5、园区实行人才优先购买政策！开发商应当将预（销）售许可建筑面积50～60%的住房，优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。

总体上看，苏州的“楼市新政”有两大看点：一个是限售，一个是人才优先购房。

限售上，“苏州工业园区全域二手住房”限售长达5年，“苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域的新房”限售长达3年。限售的年限比较长，但区域有限，显示了官方“擒贼先擒王”，以及把购房资金挤压到非热点区域的意图。

人才优先购买住房的政策比较有新意，占比达到了“苏州工业园区全域内”新盘面积的50%到60%。也就是说，“人才”可以避免抽签，或者在抽签时单独享受配额。

这个政策出台之后，引发了一系列评价。多数解读都认为，这意味着楼市调控“卷土重来”，或者全面升级，认为苏州对楼市“下了狠手”。

早在4月19日，中央重要会议就再度提及“房住不炒”，成为楼市调控转向的明确信号。

随后，发改委则明确表示：放宽落户不等于放松对房地产的调控，不管户籍制度怎么改，都要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位不动摇，保持房地产市场平稳健康发展。

这背后的道理显而易见，楼市调控服务的是楼市大局和经济大局，政策本来就会随着楼市形势和经济形势变化而发生变化，没有一层不变的楼市调控，也没有永远的松绑和紧缩。

更关键的是，2019年楼市的任务是“稳”。这里的稳，不仅是稳地价稳房价稳预期这九个宏观的表述，更有“防范大起大落”这样明确而具体的目标。

要防范大跌，同样还要防范大涨，楼市调控必然要跟随发生变化。

可以料见，无论是苏州还是其他城市，只要量价齐升趋势重启，楼市出现过热苗头，新的楼市调控必然会席卷而来。

不过，细读上面的“新政”会发现，严厉的限售措施只在热点区域实施，其中新房限售只涉及两个区域，二手房则只涉及一个区域，远远没有覆盖全市。至于限购、限贷则都没有涉及。

因此，总体上来说，这次楼市调控还算是比较温和的。

“小阳春”消失？

而继昨夜苏州警报突袭，杭州乃至全国已经炸锅。

这一轮楼市小阳春在3月初达到高潮，但在4月份和5月初，多地成交量已经开始下滑，房价始终未能出现大幅上涨，小阳春的动能基本耗尽了吗？

事实上，个别城市的触底反弹，不代表大多数城市的复苏。

从一开始，楼市小阳春都只是个别城市的火热，北京、上海、厦门等地楼市有所复苏，但包括广州在内的大多数城市，都还处于高位震荡之中。三四线城市，随着棚改规模腰斩，更是陷入量价齐跌的局面。

更多的是许多人对“小阳春”的认识过激。

市场不断走高，购房者们谈房色变又都奔赴在看房和买房的路上，刺激着市场神经，营造了本不该有的繁荣假象，导致市场疯狂的有点失控。

最后说说，这个限售令会不会起作用呢？其实真正自己用来居住的家庭是不受影响的，影响的还是短期炒房客而已。

不过这次许多炒房客真的要哭了！全部被锁死在市场里。

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资料来源：国民经略、国际金融报、刘晓博说财经

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